Eiendom

Slakter Finanstilsynet

Finanstilsynet vil gjøre det vanskeligere å låne til bolig. Reaksjonene er sterke.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
8. september 2016 - 14:55

Finanstilsynet kom i brev til Finansdepartementet i dag med sin vurdering av forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig og husholdningenes gjeldsvekst.

Brevet inneholder forslag om betydelige innstramninger i boliglånsforskriften, i forhold til den tidsbegrensede forskriften som ble innført sommeren 2015.

Dette skriver Finanstilsynet.

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er ikke overrasket over at innstramninger foreslås.

- Men vi lar oss overraske litt over at samme medisin brukes på ekstremt forskjellige boligmarkeder. Her vil du kunne få en veldig sterk effekt i svake markeder. Se for eksempel på Kristiansund. Det er nesten like mange ledige bruktboliger der som i Stavanger og Kristiansand, sier NEF-direktør Carl. O. Geving til Hegnar.no.

- Det virker ikke som om Finanstilsynet har tatt innover seg hvor store de regionale forskjellene er. Det blir for lettvint å greie alle over én kam, legger han til.

- Fleksibilitet utrolig viktig

Geving tror forslagene, hvis de blir stående, vil gjøre det umulig for unge mennesker med lav egenkapital å komme inn i boligmarkedet i byene.

- Låntakere med lav egenkapital og høy betjeningsevne kan rammes veldig hardt. Men det er jo ikke disse en ønsker å ramme. I stedet favoriseres unge med moderat betjeningsevne, men som har foreldre med boligformue, sier han.

- I disse dager har mange unge med seg foreldre på visning. Vi tror mange av dem med mye tilleggssikkerhet får tilført egenkapital de ikke har klart å spare selv, og det er ikke nødvendigvis disse som har den beste betjeningsevnen lenger fremme, fortsetter han.

NEF-direktøren fremhever betydningen av fleksibilitet i kredittvurderingen.

- Den fleksibiliteten er utrolig viktig. Å fjerne bankenes skjønn og muligheter for individuell kredittvurdering mener vi er feil, og det sier seg selv at dette vil slå vidt forskjellig ut i et råsterkt marked som i Oslo og et skjørt marked som i Stavanger. En utilsiktet virkning av dette kan bli at sterke markeder faller mer enn en har tatt høyde for, sier han.

Frykter politisk sovepute

Geving frykter at Finanstilsynet med dagens forslag vil skape en sovepute for politikerne.

- Hvis politikerne bestemmer seg for å løse utfordringene i boligmarkedet gjennom innstramming av lånekrav og - som noen har foreslått - skjerpede skatteregler, er vi redde for at dette blir en sovepute i forhold til det egentlige problemet, som er boligbyggingen på Østlandet. Vi kan ende opp med å bygge vesentlig mindre enn vi har behov for, når vi fra før har et beregnet etterslep på 20.000 nye boliger i Oslo, sier han.

Urbanisering er en megatrend verden over. Det vi vet, er at innbyggertallet i Oslo har steget med 140.000 på 15 år, og prognosene fra SSB er at det vil stige med like mye de neste 15 årene.

- Oslo-problemet kan derfor bare løses langsiktig med tilstrekkelig boligbygging. Kortsiktige tiltak vil ikke løse de langsiktige utfordringene, selv om det kan bremse utviklingen, fortsetter Geving.

Regionale lånekrav i Danmark

Mener dere Finanstilsynet burde ha differensiert geografisk?

- Vi mener impulser på tilbudssiden er viktigst, men bestemmer man seg for å justere etterspørselssiden, må man ta høyde for de ekstreme forskjellene i boligmarkedet. Det kan skape nye ubalanser om man bruker samme medisin på veldig ulike markeder. Vi må ikke lenger enn til Danmark for å finne regionale lånekrav, svarer NEF-direktøren.

Han viser til at danskene - med hell - har tatt utgangspunkt i postnumre i København og Århus, og laget regler som måler betjeningsevne i forhold til renteøkning og boligprisfall.

- I København kan du få låne fire ganger inntekten hvis du tåler 10 prosent fall i boligprisene og fem ganger inntekten hvis du tåler 25 prosent fall i boligprisene, forteller Geving.

- Danskene har annen type «tuning» av regelverket, og gjør også unntak for unge under utdanning, med utsikter til høyere inntekt og sikker jobb. Men hvordan eventuell geografisk differensiering kan gjøres i Norge, må bli opp til Finanstilsynet og Finansdepartementet å vurdere, føyer han til.

- Ikke hasardiøse vurderinger

Administrerende direktør Finn Magnus Rogne-Hansen i Aktiv Eiendomsmegling mener geografisk differensiering hadde blitt vanskelig å håndheve for bankene.

- Dette er fordi vi også innad i regioner har forskjellige delmarkeder, sier han til Hegnar.no.

Rogne-Hansen henger seg først og fremst opp i forslaget om at bankene fratas muligheten til å vise skjønn og fleksibilitet i kredittvurderingen.

- Det viktigste her er at bankene fratas handlefrihet. Handlingsrommet for godt bankhåndverk blir innskrenket. Dette går rett i hjertet på våre eierbanker (i Eika), og deres funksjon i lokalsamfunnene. Vi må huske på at det å bygge hus i distrikts-Norge ikke nødvendigvis kan forsvares av bruktboligprisene, og da er det viktig å ha en bank som kan vurdere totalbildet til kunden.

- Hvis dette (som tilsynet foreslår) blir enden på visa, vil effekten på lokal boligbygging og lokale boligmarkeder bli stor, fortsetter Aktiv-sjefen.

Han viser videre til at bankene ikke lider store tap på boliglån.

- Det er ikke hasardiøse vurderinger som gjøres i dag, men godt bankhåndverk. Vi har et godt bankvesen i Norge i dag, sier Rogne-Hansen.

- Disse kundene rammes

Administrerende direktør Snorre Storset i Nordea Norge peker på det samme som Aktiv-sjefen.

- Vi mener Finanstilsynets forslag er strengt, og tar vekk handlingsrommet for bankene til å hjelpe kunder. Nordea har forholdt seg til boliglånsforskriften, og har vært godt innenfor 10 prosent avvik fra forskriften til nå, sier han i en kommentar til Hegnar.no.

Storset viser særlig til forslaget om at «bankenes adgang til å fravike forskriftens krav til betjeningsevne, belåningsgrad og avdragsbetaling fjernes».

- Hvis de fjerner all fleksibilitet i boliglånsforskriften, vil det ramme kunder som i kortere periode trenger økt likviditet, for eksempel ved skilsmisse eller arbeidsledighet. Det kan også ramme konkurransen mellom bankene, fordi det gjør det vanskeligere for kunder å flytte lånet, hvis de i dag har fått lån basert på tidligere forskrift, fortsetter han.

Nordea-sjefen påpeker også, som NEF-direktør Geving, at forskriftene heller ikke tar hensyn til regionale forskjeller i boligmarkedet.

- Det er uheldig for dem som bor steder hvor boligprisene ikke har hatt samme vekst som i Oslo. Dersom det ikke gis noen mulighet for avvik, kan unge som har lite kapital, men god inntekt, bli tvunget til å ta lån uten sikkerhet med høy rente for å kunne satse på bolig, sier Storset.

- Dette gir ingen mening

At Finanstilsynet ikke tar hensyn til regionale forskjeller, skuffer Sparebanken Vest-sjef Jan Erik Kjerpeseth.

Han er tydelig engasjert, og viser til at kundene agerer i boligmarkeder med en helt annen utvikling enn i Oslo-området. 

- Vi har tatt til orde for at man må skille mellom ulike regioner. Det er skuffende at Finanstilsynet avviser en differensiering, som allerede er gjennomført i Danmark. Dette er medisin for Oslo-gryta og fortsatt feilmedisinering av store deler av landet. Det er som å si at en stor dose antibiotika er riktig medisin uansett hva som feiler deg, eller om det feiler deg noe i det hele tatt, sier Kjerpeseth til Hegnar.no.

Han karakteriserer markedene i øst og vest som «ekstremt forskjellige». Mens boligprisene i Oslo de siste fem årene har steget rundt 50 prosent, er de omtrent uendret i Stavanger.

- La oss si du har et ungt par i et tettsted på Vestlandet, i stabilt forhold, nyansatte i faste jobber med greie inntekter. De vil kjøpe et moderat rekkehus til et par millioner. Så skal ikke vi kunne gi dem lån hvis de ikke kan legge 300.000 kroner på bordet? sier Kjerpeseth.

- Det gir ingen mening at folk i Førde skal straffes fordi boligmarkedet på Frogner er overopphetet, avslutter han overfor Hegnar.no.