Eiendom

Tøffere krav fra leietakerne

Kravene blir mye tøffere.

Thorvald Nyquist. Foto: Sverre Frugård/Deloitte.

Thorvald Nyquist. Foto: Sverre Frugård/Deloitte.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
29. mai 2017 - 13:06

Eiendomsbransjen har opplevd store endringer de siste årene. Den klare oppfatningen hos Deloittes eiendomsadvokater er at leietakerne som gruppe har blitt langt mer bevisste.

Leietakerne stiller i dag gjennomgående langt større krav når nye lokaler skal leies, og blir i stadig større grad premissleverandørene.

- Dette har skjedd gradvis og over mange år, men nå er pendelen i ferd med å tippe over. Endringene skjer raskt, og et viktig stikkord er «fleksibilitet», sier eiendomsadvokat Thorvald Nyquist i Deloitte til Hegnar.no.

Stiller tøffere krav

Han deltok nylig på et eiendomsseminar hvor oppfatningen var enhetlig.

- Vi har over lang tid opplevd at vilkårene generelt har vært noe utleiervennlige, og har også tidligere gitt uttrykk for det. Jeg kan huske at vi for noen år siden blant annet kritiserte den ledende standarden for at utleiers ansvar var begrenset til tre måneders leie, noe som for oss virket svært ubalansert. Denne er senere endret og er nå hevet betydelig, og alle er nå enige om at det var nødvendig, forteller advokaten.

Ifølge Nyquist har mange av leietakerne i dag betydelig forhandlingsmakt i kraft av sin størrelse.

- De bruker i større grad rådgivere og stiller kort sagt langt større krav. Dette har vært en riktig og god utvikling. En del av de endringene vi har sett er også drevet frem av de offentlige aktørene som er særlig store på innleie, sier eiendomsadvokaten.

Fleksibilitet viktig

Selv om standardene historisk har vært ubalansert i favør av utleier, tror Nyquist at bransjen nå har nådd et slags balansepunkt. Samtidig synes han det er nokså klart at utviklingen vil fortsette.

Alt tyder ifølge Nyquist på at leietakers behov vil endre seg dramatisk og i et økende tempo fremover. Leietakerne vil derfor ha behov for en helt annen fleksibilitet, og det vil etterhvert også prege avtalevilkårene.

Dette vil måtte gi seg utslag i tilpasning også av de andre vilkår i kontraktene, ellers vil vilkårene tippe for mye i favør av leietakerne, mener advokaten.

- Er det én ting som er sikkert, er det at de fleste bransjer vil gjennomgå store endringer de neste årene, og dette vil påvirke leietakernes behov for lokalene. Det vil kunne skje store endringer i antall ansatte i de ulike bransjer, og også i hvor arealintensive ulike bransjer vil være fremover. Arbeidsformen vil endres og teknologiens påvirkning vil bety mye, påpeker Nyquist.

- Likevel vet ingen helt hvordan dette vil slå ut. Det blir derfor svært viktig at man som leietaker sikrer seg fleksibilitet når man underskriver leiekontrakten, fortsetter han.

- Disse vil lykkes

Nyquist ser derfor at kontraktsforhandlinger om næringsleie nå i større grad handler om å legge til rette for slik fleksibilitet, og hva prisen for en slik redusert forutberegnelighet skal bety for vilkårene.

Bestemmelsene om fremleie, adgangen til å endre bruksformål og til å gjøre bygningsmessige endringer i lokalene er eksempler på sentrale temaer, men adgangen til å gjøre arealendringer i leietiden og leieforholdets varighet gjennom ulike typer av opsjoner for leietaker, blir ifølge advokaten også viet større oppmerksomhet.

- Vi ser også i økende grad at leietakerne forhandler frem en ren oppsigelsesadgang med en forhåndsfastsatt exit-penalty. Utviklingen tvinger seg naturlig frem av de endringene som skjer rundt oss. Samtidig registrerer vi at det er noen utleiere som ligger i forkant, og som ser dette som en mulighet til å skille seg ut. Vi tror det er slike utleiere som vil lykkes fremover, avslutter Deloitte-advokaten overfor Hegnar.no.