Eiendom

Boligprisene fikk seg en ny knekk

Boligprisene tar aldri av i juni. I år gikk det mye verre enn vanlig. Prognosene kuttes kraftig (oppdatert og utvidet).

Foto: Finansavisen/Magnus Rørvik Skjølberg.

Foto: Finansavisen/Magnus Rørvik Skjølberg.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
5. juli 2017 - 11:03

Boligprisstatistikk fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi viser at boligprisene falt 1,6 prosent i juni. 

Justert for sesongvariasjoner var boligprisene ned 0,7 prosent.

Årsveksten på landsbasis er 6,3 prosent. Det vil si at boligprisene nå er 6,3 prosent høyere enn i juni 2016.

Dette er klart ned fra mai, da årsveksten kom inn på 8,3 prosent.

Mye svakere enn ventet

Sjeføkonom Kjersti Haugland i DNB Markets trodde på forhånd at prisene på landsbasis falt 0,1 prosent i juni (sesongjustert), noe som ville ha gitt en årsvekst på 7,1 prosent.

- Vi tror de nye reguleringene, som rammer særlig Oslo, den kraftige prisveksten i Oslo i fjor og det vi hører fra markedet tilsier at prisene faller igjen i Oslo - og kanskje mer enn sist. I resten av landet ser vi ikke argumenter for et fall, og regner med nær uendrede priser, skrev for øvrig sjefanalytiker Erik Bruce i Nordea Markets i dagens morgenrapport.

En pekepinn på utviklingen ellers i landet fikk vi tidligere denne uken i boligprisstatistikken fra Garanti Eiendomsmegling, som i liten grad dekker Oslo og Akershus. Denne viste oppgang i juni.

- Trendskiftet er tydelig

Boligprisene hadde en moderat utvikling i store deler av landet.

Oslo var svakest med 3,1 prosent prisfall i Oslo, og boligprisene i Oslo har dermed falt med 4,5 prosent siden toppen i april.

Boligprisene i Tromsø og Bodø var sterkest, og begge steder var det en oppgang på 0,2 prosent.

- Trendskiftet er tydelig, og nå materialiserer det seg også i prisene på landsbasis. Sesongjustert har vi nå hatt to moderate måneder, etterfulgt av to svake måneder, og det viser at vi har fått et trendskifte også nasjonalt. Vi tror ikke at 0,7 prosent fall vil prege månedene utover i året, men heller nærme seg null, sa Eiendom Norge-direktør Christian V. Dreyer på presentasjonen som nylig ble overført her på Hegnar.no.

- De færreste hadde trodd på tall som dette i mai. Men ting endrer seg raskt, og usikkerheten i markedet er større enn på lenge. Det tydelige fallet i 12-månedersveksten tror vi vil fortsette, fortsatte han.

2017-prognose senkes kraftig

Som en konsekvens av det tydelige trendskiftet, reviderer Eiendom Norge nå sine prognoser for boligprisutviklingen i 2017.

I midten av desember i fjor la Dreyer frem forventninger om 9-11 prosent prisvekst i gjennomsnittsprisene fra 2016 til 2017.

- Dette skulle tilsi en forventning på 6-8 prosent nominell oppgang i boligprisene i løpet av 2017 (fra årsskiftet). Men det kommer ikke til å skje, sa Eiendom Norge-direktøren.

Dreyer legger nå frem forventninger om 5-6 prosent prisvekst i gjennomsnittsprisene fra 2016 til 2017, noe som altså er en kraftig nedjustering.

- Den viktigste grunnen til at trendskiftet har kommet tidligere enn ventet er den nye boliglånsforskriften. 1. kvartal utviklet seg omtrent som ventet, mens 2. kvartal var markant svakere. I Oslo har egne regler for sekundærboliger påvirket, og i tillegg har begrensningen på fem ganger inntekt rammet mye hardere enn ventet, forklarte direktøren.

Juni i tidligere år

Dagens statistikk viser den suverent svakeste juni-utviklingen i boligprisene på flere år.

- Dette er en av de svakeste juni-månedene vi har målt, sier Eiendom Norge-direktør Christian V. Dreyer i en presentasjon som overføres på Hegnar.no nå.

I det rekordsterke boligåret 2016 steg boligprisene 0,2 prosent i juni, og 0,8 prosent sesongjustert.

I juni 2015 steg boligprisene 0,1 prosent, mens de sesongjustert var opp 1,0 prosent.

Året før der igjen var prisene ned 0,5 prosent i juni, mens de sesongjustert var opp 0,5 prosent.

I 2013 falt boligprisene 0,4 prosent fra mai til juni, mens de sesongjustert la på seg 0,4 prosent.

I 2012 var boligprisene uendret fra mai til juni, mens sesongjusteringen viste 0,9 prosent oppgang.

Vi registrerer at den sesongjusterte prisveksten systematisk ligger over den faktiske prisveksten.

Differansen mellom den faktiske og sesongjusterte prisveksten indikerer at boligprisene i juni utvikler seg svakere enn i gjennomsnittsmåneden.

- Oslo skal videre ned

Med en korreksjon på hele 3,1 prosent i Oslo i juni, er det klart at de regionale forskjellene minker.

- Tromsø viser styrke med 0,2 prosent prisoppgang i juni, og en 12-månedersvekst på 5,4 prosent. Der har vi et godt marked. 0,1 prosent prisfall (og 5,9 prosent opp over 12 måneder) i Trondheim er også bra, og markedene virker veldig stabile i disse to byene. Det samme gjelder Bergen, der det selges veldig mye til svært moderate priser, sa Dreyer.

Prisene i Bergen falt 1,6 prosent i juni, og er opp 1,1 prosent over 12 måneder.

0,8 prosent prisfall i Stavanger er mer normalt for juni, men her legger vi merke til at 12-månedersveksten stiger til 1,3 prosent (fordi juni i fjor var svakere enn juni i år).
Eiendom Norge-direktøren tror den negative trenden vil fortsette i Oslo, dog ikke med de utslagene vi så i juni.

- Vi forventer at Oslo-prisene falle videre utover høsten. I dette ligger ingen dramatikk. Husk at vi kommer fra 40 prosent oppgang på to år, og at vi da får en periode med korreksjon før det normaliserer seg, er å forvente. Men usikkerheten i Oslo er svært stor. Økningen av tilbudssiden er betydelig, og boligbyggingen er ganske mye høyere, fortalte Dreyer.

Den sterkeste 12-månedersveksten finner vi nå i Moss - på 11,7 prosent. Resten av Østfold noterer seg for 11,6 prosent, mens Oslo nå har 11,5 prosent.

- Dette er første måned på lenge at Oslo ikke har den sterkeste 12-månedersveksten, sa Eiendom Norge-direktøren.

- Oslo drar nedgangen

I juni måned ble det solgt 9.563 boliger, 2,1 prosent færre enn i tilsvarende måned i fjor.

- Denne nedgangen er det Oslo som står for. Her falt antall solgte boliger 10,6 prosent i juni. Nesten alle andre regioner økte i juni, påpekte Dreyer.

Hittil i 2017 er det solgt 46.374 boliger, noe som er 0,1 prosent færre enn i 2016.

- Så langt i år er vi altså tilnærmet likt fjoråret. Også her er det Oslo som drar nedgangen. Vi har oppgang nesten overalt ellers. Boligmarkedet fungerer med andre ord godt i store deler av landet, fortalte Eiendom Norge-direktøren.

I juni ble 10.745 boliger lagt ut for salg i Norge, 17,2 prosent flere enn i samme måned i fjor.

- Også her drar Oslo mye, men ikke alene. 37 prosent flere boliger lagt ut for salg i Oslo er likevel mye, og gjør noe med balansen mellom tilbud og etterspørsel. I Stavanger ble det lagt ut 62 prosent flere boliger på markedet enn i juni i fjor. Den kraftige forbedringen skyldes at flere har kommet ned fra gjerdet etter å ha sittet der i flere år, sa Dreyer.

Så langt i år har 54.120 boliger blitt lagt ut for salg i Norge, 7,0 prosent flere sammenlignet med tilsvarende periode i 2016.

- Det er vesentlig flere boliger ute for salg nå enn på samme tid i fjor, og gjennom hele juni måned har tilbudssiden økt mye, spesielt i Oslo, sa Dreyer.

- Selger før de kjøper

Økningen i Oslo skyldes ifølge Eiendom Norge flere ting.

- Vesentlig flere velger nå å selge boligen før de kjøper ny. Videre vil flere ta gevinst på sekundærboliger, mens en del som ikke får solgt må gå flere runder. Mange som har lagt ut for salg i juni får ikke før solgt før sommeren, slik at vi vil dra med oss mange boliger over ferien og inn i august. Dette bygger opp forventninger om et mer moderat marked og en svakere prisutvikling til høsten, sa Dreyer videre.

- Vi ser den samme tendensen i de andre store byene, men langtifra så markant, la han til.

Ifølge Eiendom Norge var tilbudssiden oppe i over 17.000 boliger i løpet av juni, mens den ved utgangen av måneden var nede i rundt 15.700 boliger for salg. Dette er likevel vesentlig over de drøyt 10.000 boligene som lå ute på samme tid i fjor.

Det tok i gjennomsnitt 32 dager å selge en bolig i juni 2017, mot 30 dager i juni 2016. Av byene var det lavest salgstid i Moss med 14 dager, foran Drammen på 16 dager.

Med sine 20 dager kommer også Trondheim og Bergen foran Oslo, der formidlingstiden kom inn på 21 dager. Ifølge Eiendom Norge er det lenge siden Oslo har sett 20-tallet.

Lengst var salgstiden i Sandnes, med 62 dager.

- Boligpriser er politikk

Direktør Dreyer understreket at dempet prisvekst i boligmarkedet er en ønsket utvikling.

- Norsk økonomi går stadig bedre, flere bedrifter ansette flere, og vi har fremdeles vekst i befolkningen, så det er grunn til å være optimistisk på sikt for boligmarkedets del. Kjøpere og selgere flest beveger seg trygt og godt i markedet, sa han.

Samtidig minnet han på at boligpriser er politikk.

- At vi nå må revidere våre prognoser, er en virkning av den nye boliglånsforskriften. Som politiker må du, når du regulerer markeder som dette, være bevisst på at markedet gjør raske og løpende vurderinger av om reguleringen fungerer, sa Dreyer.

- En effekt vi ser nå er at leieprisene er på vei opp. Dette er veldig forventet, i og med at mange førstegangskjøpere ikke får kjøpt og flere eiere av sekundærboliger vil selge. Om det var en ønsket effekt, tviler jeg på, avsluttet han.

OBOS og Garanti

Tidligere denne uken viste statistikk fra OBOS at prisene i Oslo-området falt 2,4 prosent fra mai til en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 62.175 kroner i juni.

De siste 12 månedene er prisene nå opp 11,0 prosent, og årsveksten er dermed ned fra 16,3 prosent i mai.

- Det er ingen grunn til å krisemaksimere, selv om flere medier og sjeføkonomer prøver å piske opp en negativ stemning. Prisnedgangen nå skyldes en kombinasjon av innstramming på finansiering, et økt tilbud og tendenser til negativ psykologi, sa OBOS-sjef Daniel K. Siraj i en kommentar.

Tall fra Garanti Eiendomsmegling viste som nevnt at gjennomsnittsboligen steg 0,1 prosent i pris i juni, til 38.530 kroner per kvadratmeter.

Prisoppgangen de siste 12 månedene kom inn på 10,4 prosent.

12-månedersveksten var dermed kraftig opp fra 5,5 prosent i mai.

Vi kommer med mer.