Eiendom

Boligprisene videre ned

Så fort kan det snu (oppdatert).

Foto: OBOS.

Foto: OBOS.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
4. oktober 2017 - 11:02

Boligprisstatistikk fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi viser at boligprisene falt 1,6 prosent i september. Det er det største fallet i september siden 2008, da Lehman Brothers gikk konkurs og finanskrisen var et faktum.

Justert for sesongvariasjoner var boligprisene ned 0,5 prosent.

Årsveksten på landsbasis er 1,5 prosent. Det vil si at boligprisene nå er 1,5 prosent høyere enn i september 2016.

Dette er ytterligere ned fra august, da årsveksten kom inn på 3,1 prosent.

Så langt i år er det fremdeles en oppgang på 0,3 prosent, men siden toppen i april i år har boligprisene i Norge falt med 4,3 prosent.

Og det ventes at prisoppgangen så langt i år vil være borte i løpet oktober/november og at vi går ut av 2017 med et fall i boligprisene over året.

Aktiviteten faller også

Eiendom Norge tror fallet fortsetter, og at vi vil se en negativ 12-månedersvekst i løpet av et par måneder.

- Styrken i prisfallet er sterkere enn vanlig, og sterkere enn det forrige prisfallet i Norge høsten 2013. Utviklingen var svak over det meste av landet, sa Eiendom Norge-direktør Christian Vammervold Dreyer på en presentasjon som ble overført på Hegnar.no.

- Vi er ikke overrasket. Så langt er prisutviklingen veldig i tråd med våre forventninger denne høsten. Vi har vært ganske pessimistiske, og trenden er tydelig nedadgående - også når det gjelder aktiviteten. Antallet solgte er markant ned, la han til.

Den samme Dreyer er for øvrig dagens gjest i HegnarTV-studio. Sendestart klokken 15:30. 

Like svakt som ventet

DNB Markets så i forkant av tallene for seg at boligprisene ville falle 0,5 prosent sesongjustert fra august til september.

- Lave renter og lysere tider i norsk økonomi, med fallende arbeidsledighet og stigende inntektsvekst, tror vi begrenser hvor mye boligprisene vil falle, og gjør at vi fra midten av 2018 igjen venter svak vekst, skrev seniorøkonom Kyrre Aamdal i dagens morgenrapport fra meglerhuset.

Han mener mange usolgte boliger, spesielt i Oslo, indikerer at prisnedgangen vil fortsette noen kvartaler til.

For landet som helhet venter Nordea Markets at boligprisene faller i snitt 0,4 prosent (sesongjustert) på månedsbasis ut året, og analytiker Joakim Bernhardsen trodde dagens tall var i nærheten av dette.

- Trolig vil det komme måneder fremover også hvor prisene faller andre steder enn i Oslo, men i det store og hele mener vi boligprisene stort sett er godt forankret, skrev han i dagens morgenrapport fra meglerhuset.

- Spillereglene endret

Eiendom Norge-direktøren mener dagens tall viser hvor fort boligmarkedet kan snu, og gir innføringen av boliglånsforskriften skylden.

- Når spillereglene endres, må det utføres varsomt. Hvis ikke får vi store skift som er uheldig for husholdningene som beveger seg inn og ut av markedet, sa Dreyer.

Statistikken viser fortsatt prisnedgang i alle de største byene.

Bergen var svakest med et fall på 1,6 prosent, mens Trondheim og Tromsø fulgte nærmest på minus hhv. 1,1 og 0,9 prosent i september.

I Oslo falt prisene 1,0 prosent, og boligprisene i Oslo har da falt 3,0 prosent så langt i år og 8,4 prosent siden toppen i april i år.

Stavanger og Kristiansand nøyde seg med prisfall på hhv. 0,2 og 0,3 prosent.

Blant byene for øvrig viste Moss den sterkeste utviklingen med 1,3 prosent prisoppgang i september.

Samme by topper også over 12 måneder, med 9,8 prosent vekst. Byen med den svakeste prisutviklingen det siste året er Haugesund, med 1,7 prosent fall.

Skiller seg ut rundt Oslo

- Vi må tilbake til finanskrisen for å finne et like sterkt fall i 12-månedersveksten nasjonalt, og spesielt Oslo skiller seg ut, noe som ikke er unaturlig da boligprisveksten i 2016 var sterkest her. Boliglånsforskriften har fått en betydelig sterkere effekt på boligprisutviklingen enn mange ventet da innstrammingen ble kjent før jul i 2016, sier Dreyer i en pressemelding.

Han mener usikkerheten om utviklingen i boligmarkedet nå er større enn på lang tid.

- Det er særlig knyttet spenning til om den avtagende trenden i befolkningsveksten vi har sett så langt i 2017 vil fortsette, samt hvor mange nye boliger som blir ferdigstilt i kvartalene som kommer, fortsetter Dreyer.

- Vi ser også at fylker som Østfold, Vestfold, Telemark og Buskerud viser en ganske sterk prisutvikling, og fremdeles skiller seg ut fra en del av de store byregionene, fortalte Dreyer videre.

Og statistikken viser at byene og områdene rundt Oslo hadde oppgang i boligprisene i september, mens Oslo altså hadde nedgang.

Artikkelen fortsetter under tabellen.

- Dyre områder faller mest

Tendensen er ifølge Eiendom Norge likevel at de dyrere områdene viser den svakeste prisutviklingen.

- Det er grunn til å tro at innstramningen av boliglånsforskriften, og særlig regelen om fem ganger inntekt, rammer hardest der prisene er høyest. Unntaket som bekrefter regelen er Drammen, der markedet fortsatt er veldig sterkt, sa direktøren.

Oslo har vært inne i en ganske tydelig negativ trend i mange måneder.

- Dette har ikke endret seg. Vi forventer negativ 12-månedersvekst allerede i oktober, og noe annet vil overraske oss. Tilbudssiden er fortsatt stor, og usikkerheten øker. Flere selger før de kjøper, og det bare forsterker trenden. Usikkerhet vil prege markedet også de neste månedene, sa Dreyer.

- Samtidig ser vi at tilbudssiden flater noe ut i hovedstaden. Trenden er stadig voksende, men mer forsiktig. Det er en skummel påstand som er lett å arrestere meg på i etterkant, men det ser ut til at vi nærmer oss en topp på tilbudssiden i Oslo, la han til.

Oslo-tilbud tredoblet

Skiftet i tilbudssiden i Oslo kom i april/mai, og bare forsterket seg over sommeren og inn i høsten.

- I Oslo varierte antall boliger til salgs mellom 3.000 og 3.400 i september. Det hopper og spretter litt fra dag til dag, men vi ser fortsatt en moderat økning. Vi snakker om nesten en tredobling fra 1.200-1.300 for et år siden, men husk at dette var et rekordlavt nivå, sa Eiendom Norge-direktøren.

- Trenden er at tilbudssiden øker i Bergen også, fra 7-800 boliger i det som ble opplevd som et marked i god balanse i fjor til 1.000-1.100 nå. I Trondheim har tilbudssiden doblet seg fra i fjor. 8-900 boliger til salgs er mye i denne byen, la han til.

Dreyer trekker frem Stavanger som en av Norges beste byer de siste 12 månedene, med en prisvekst på 0,8 prosent.

- Men tilbudssiden øker der også, så vi er spente på utviklingen fremover. Indikasjonen er likevel at retningen er mer positiv der enn i de store byene for øvrig, sa han.

- Lavere aktivitet bekymrer

Så langt gjennom priskorreksjonen har aktivitetsnivået i boligmarkedet holdt seg bra.

- Den beskrivelsen passer ikke inn i september, med en 7,7 prosent nedgang i antall solgte boliger på landsbasis fra september i fjor. I Oslo falt salget ni prosent, i Bergen 15 prosent (mistet en uke grunnet sykkel-VM), i Trondheim 12 prosent og Stavanger 16 prosent. Aktivitetsnivået har gått ned, og det bekymrer oss, fortsatte Dreyer.

- Markedet oppleves åpenbart mer krevende, usikkerheten stiger og det gjør oss bekymret for utviklingen fremover. Antall solgte hittil i år ligger riktignok fortsatt på et ganske høyt nivå. 1,1 prosent færre solgte enn i fjor samme tid ser ikke ut som et ikke-fungerende marked, men trenden er at det selges færre boliger. Og når vi vet hvor mye som er ute allerede, kan det få ganske store konsekvenser, fortalte Dreyer.

Nærmere bestemt ble det solgt 8.681 boliger i september, 7,7 prosent færre enn i september i fjor. Så langt i år er 67.822 boliger solgt, altså 1,1 prosent færre enn i samme periode i fjor.

- Kjøperne får bedre tid

Gjennomsnittlig formidlingstid kom inn på 38 dager i september, opp fra 34 dager i samme måned i fjor.

- Dette er relativt stabilt. Men formidlingstiden er mye opp i de store byene, og 27 dager er svært høyt for å være Oslo i september. Men en positiv effekt av dette er at kjøperne får bedre tid til å ta sine beslutninger, sa Dreyer.

Drammen var det raskeste markedet i september, med 16 dager formidlingstid, mens Vest-Agder utenom Kristiansand var det tregeste, med 125 dager formidlingstid.

I Kristiansand er formidlingstiden på 74 dager.

- Noe av årsaken til den økende tilbudssiden er at mange legger ut boligene før de kjøper, etter råd fra banken, fortalte Eiendom Norge-direktøren.

Antall boliger lagt ut for salg i september var 10.289, 6,3 prosent flere enn i september i fjor. Hittil i år er 79.765 boliger lagt ut for salg, 8,6 prosent flere enn i samme periode i 2016.

- Det er blitt lagt ut mange boliger for salg i løpet av måneden, og utbudet av boliger har økt i løpet av september over hele landet, sier Dreyer i en pressemelding.

- Dokumentavgiften må bort

Dreyer benyttet avslutningsvis anledningen til å gratulere regjeringen Solberg med gjenvalg.

Samtidig kom han med noen oppfordringer.

- For det første må dokumentavgiften fjernes. Den har kun til hensikt å skaffe staten inntekter, og rammer unge boligkjøpere hardt i etableringsfasen, sa Dreyer.

- I tillegg må fokuset på tryggere bolighandel økes. Her har bransjen lagt ned en innsats for økt bruk av tilstandsrapporter. Videre må takstbransjen reguleres, med økt kompetansekrav og et sterkere profesjonsansvar, fortsatte han.

Dreyer oppfordret også til at ansvaret for lovene som omhandler boligkjøp, det vil si bustadoppføringsloven og avhendingsloven, flyttes fra justis- til kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Rapporten her.

September i tidligere år

Dagens statistikk viser tradisjonen tro en svak september-utvikling i boligprisene.

I det rekordsterke boligåret 2016 falt boligprisene 0,1 prosent i september, men steg 0,9 prosent sesongjustert.

I september 2015 falt boligprisene 0,9 prosent, mens de sesongjustert da var opp 0,1 prosent.

Året før der igjen var prisene ned 0,1 prosent i august, mens de sesongjustert var opp 0,7 prosent.

I 2013 falt boligprisene 1,4 prosent fra august til september, mens de sesongjustert var ned 0,9 prosent.

I 2012 gikk boligprisene tilbake 0,3 prosent fra august til september, mens sesongjusteringen viste 0,3 prosent oppgang.

I 2011 steg prisene 0,4 prosent fra august til september. Sesongjustert var oppgangen 1,0 prosent.

Vi registrerer at den sesongjusterte prisveksten systematisk ligger over den faktiske prisveksten.

Differansen mellom den faktiske og sesongjusterte prisveksten indikerer at boligprisene i september utvikler seg svakere enn i gjennomsnittsmåneden.

Ned i OBOS

Mandag denne uken viste statistikk fra OBOS at prisene i Oslo-området falt 0,9 prosent fra august til en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 60.741 kroner i september.

De siste 12 månedene er prisene nå minus 0,4 prosent, og årsveksten er dermed ned fra pluss 1,3 prosent i august.

- Prisutviklingen er som forventet. Jeg tror at vi kan ha 6-8 måneder foran oss med prisfall i Oslo-markedet før det snur. Norsk økonomi er solid og forventes å styrke seg ytterligere. Rentene forventes å være lave lenge, og de fleste banker prioriterer utlån til husholdningene. Dessuten er arbeidsledigheten lav, sa OBOS-sjef Daniel K. Siraj i en kommentar.

- Basert på dette tror jeg at vi er tilbake på mars 2017-nivå igjen senest en eller annen gang i løpet av vår/sommer 2019, la han til.

Ned i Garanti

Mandagens tall fra Garanti Eiendomsmegling viste også nedgang.

Gjennomsnittsboligen der falt nærmere bestemt 2,4 prosent i pris i september.

Denne statistikken dekker i liten grad Oslo og Akershus, og gir dermed en pekepinn på boligprisutviklingen ellers i landet.

Prisoppgangen de siste 12 månedene kom inn på 3,6 prosent.

12-månedersveksten var dermed markant ned fra 5,6 prosent i august.