Eiendom

Kjempeeiendom delt i to - ber om 29 millioner uten strandlinje på Tjøme

Bitteliten hytte med 20 mål og strandlinje er priset til 7,8 millioner. - Her kan du sprade rundt uten noe på, sier megler.

Dette sveitserhuset er til salgs for 29 millioner kroner. 37 mål tomt følger med på kjøpet. Foto: Studio Oslo.

Dette sveitserhuset er til salgs for 29 millioner kroner. 37 mål tomt følger med på kjøpet. Foto: Studio Oslo.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
8. november 2017 - 14:59

- Vi er helt klart på overtid, og dette er vår sjanse. Får vi ikke solgt nå, må vi vente til 2018, sier Bendik Blumenthal til Hegnar.no.

November er ikke akkurat høysesong for strandeiendom, men den daglige lederen og partneren ved Nordvik & Partners-kontoret på Ullevål prøver seg likevel med en relansering av «Baldershage» på Tjøme.

Eiendommen ble av samme kjede priset til 48 millioner kroner da den først ble lagt ut sommeren 2015.

Men interessen uteble. I vår - nesten to år senere - ble prisen kuttet til 39,5 millioner kroner i to omganger.

Artikkelen fortsetter under bildet.

37 mål tomt rundt sveitserhuset fra 1900 gir utviklingsmuligheter. Foto: Studio Oslo.

Eiendommen delt i to

Etter nok en sommer uten napp har Blumenthal og kollega Martin Vosgraff tatt grep.

- Vi startet med en feilprising. Så ydmyke må vi være. Av og til siktes det for høyt i en rus av entusiasme, og prisen må ned for å få interessen opp. Når en eiendom ligger ute sammenhengende i to år, blir interessen «litt brent», og åtte millioner i rabatt for totalpakken var ikke nok. Da måtte vi tenke nytt, og gå enda litt mer ned i pris, sier Blumenthal.

Og det nye er at «Baldershage» er delt i to.

- Vi er ikke overbeviste om at kjøperen av hovedhuset kommer til å bruke stranddelen av eiendommen så mye, sier eiendomsmegleren.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Grei utsikt ut mot havet fra hovedhuset. Foto: Studio Oslo.

29 millioner uten strand

Denne delen, inklusive «Tollvaktbua» og 20 mål tomt med strandlinje, er derfor skilt ut med en prislapp på 7,8 millioner kroner. Hovedhuset med 37 mål tomt, inklusive låve, anneks/hytte, gjestehus og to tilknyttede båtplasser, er priset til 29 millioner kroner.

Eiendommene kan kjøpes samlet, men ifølge Blumenthal ligger det an til to separate salg.

- Strandeiendommen har fått stor interesse, og vi antar denne blir solgt i løpet av kort tid. Ti personer er interessert og har meldt sin ankomst til visning denne helgen. Forhåpentlig selger vi denne nå. På hovedhuset jobber vi mer langsiktig. Det er naturlig at denne prosessen vil ta lenger tid, og vi må ha mer is i magen, sier han.

- Vi går bredt ut, også utenfor landets grenser. Vi tror kjøperen av hovedhuset finnes innenlands, men undersøker alle alternativer, legger den daglige lederen til.

37 mål tomt, ja vel, men hvorfor skal noen betale 29 millioner kroner for en eiendom uten strandlinje?

- Her snakker vi herskapelighet i egen klasse. Toppen Bech hadde elsket dette. Huset er fantastisk pent, har masse historie, ligger på toppen av Langvika med utsikt rett ut mot havet, og har ikke minst et veldig stort bruksområde. Den enorme tomten fører med seg en del utviklingsmuligheter. Kombinasjonen herskapelighet og nærhet til sjøen gjør eiendommen unik, hevder Blumenthal.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Herskapelighet, stukkatur og rosetter. Foto: Studio Oslo. 

37 mål kan utvikles?

Hva legger du i utviklingsmuligheter?

- Slik vi forstår kommunen, er den nok positiv til å utvikle eiendommen. Vi tviler på at de 37 målene vil stå urørt i lang tid, og tror flere kjøpere er interessert i å dele opp, svarer eiendomsmegleren.

Hovedhuset, som er bygget i sveitserstil, har 339 kvadratmeter P-rom over to plan, og omfatter blant annet tre stuer, to kjøkken og syv soverom. Gjestehuset på eiendommen teller 170 kvadratmeter P-rom over to plan, inklusive to boenheter som hver har kjøkken, stue og tre soverom.

Sveitserhuset fra 1900 ble drevet som pensjonat fra 1924 til 1964, før familien - som nå selger etter tre generasjoner - tok det i bruk som fritidsbolig om sommeren. Spisestuen i huset har i en periode også vært i bruk som rettssal.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Med hovedhuset følger også et gjestehus, som kan leies ut. Foto: Studio Oslo.

Vil omregulere til bolig

I tillegg har gjestehuset på eiendommen (bildet over) vært utleid på åremål, og dette er en potensiell biinntekt for evt. nye eiere.

- Dette var i sin tid et ærverdig og meget respektert pensjonat, og huset er velkjent for de fleste med tilknytning til Tjøme og omegn. Både kjente og ukjente mennesker har bodd her, og mange kom langveisfra. Å gå rundt i huset er som å gå på et museum. Det er godt bevart, og alt er helt autentisk. Historien sitter godt i veggene, sier Blumenthal. 

Per i dag er huset regulert som næringeiendom.

- Men dagens eiere er inne i en søknadsprosess med tanke på å få huset godkjent til boligformål. Søknaden er lagt i posten, men kommunen har ymtet frempå at det ikke vil være utfordrende å få til en omregulering. Et salg av huset som næringseiendom er tøffere, sier Nordvik & Partners-megleren.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Utsikten fra Tollvaktbua. Foto. Studio Oslo.

Flere millioner i puss

Huset fremstår som velholdt, men Blumenthal legger ikke skjul på at huset trenger en oppgradering for å tilfredsstille krav til dagens standard.

- Her pusser du ikke opp for én million. Du må legge inn flere millioner kroner. Og jeg tror de fleste interessenter ønsker å pusse opp. Selgernes håp er at de finner kjøpere som i all oppussingen bevarer den gamle stilen. Og da sitter man med Tjømes flotteste «slott», hevder han.

Huset har vært til salgs i over to år. Begynner selgerne å bli utålmodige?

- Det ligger jo i kortene at de ønsker å få solgt, men det er ikke sånn at de vil hoppe på det første og beste. De vil se på hva markedet nå sier, og ta en vurdering ut fra det, svarer megleren.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Fasade, Tollvaktbua. Foto: Studio Oslo.

7,8 millioner for bua

Men før det er altså håpet å ha solgt stranddelen av den opprinnelige «Baldershage»-eiendommen.

Bygningsmassen består av en «tollvaktbu» med 23 kvadratmeter P-rom stue, kjøkken og sovealkove. En prislapp på 7,8 millioner kroner for noe så lite kan ved første øyekast høres drøyt ut.

Bua ble innvendig oppgradert i 2014, og har innlagt strøm - men ikke vann og avløp.

- Hadde dette vært en praktisk hytte med tre soverom og god standard, hadde den kostet 14-15 millioner kroner. Det er klart 7,8 millioner for dette høres mye ut, men her teller ikke den tekniske verdien så mye. Poenget er tomten, utsikten og beliggenheten, sier Nordvik-megleren.

Artikkelen fortsetter under bildet.

På markterrassen nedenfor Tollvaktbua sitter du omtrent på vannkanten. Foto: Studio Oslo.

- Kan sprade rundt

Tomten teller hele 20 mål, med direkte tilgang til en liten, privat strand med 10-15 meter strandlinje. Fra en 15 kvadratmeters markterrasse har du utsikt rett ut mot havet. I tillegg følger 2-3 av holmene utenfor med på kjøpet (bildet under).

- Mye av tomten er mest svaberg, så det er en fordel at kjøperen er glad i naturen. Beliggenheten er veldig skjermet, du har sol hele dagen og kan egentlig sprade rundt uten noe på. Når eiendommen er så liten, gjør nok det at markedet snevrer litt inn, men vårt inntrykk er at flere ser det unike i denne beliggenheten og utsikten, forteller Blumenthal.

Det er viktig å merke seg at strandeiendommen ikke er regulert.

I henhold til opplysninger fra Tjøme kommune ligger den i formål LNF (landbruk, natur, fritid) i kommuneplanen. Ifølge kommunen er det forbud mot nye tiltak, og samtlige tiltak på bygningen vil kreve dispensasjon fra byggeforbudet.

Megleren utelukker likevel ikke at en utvidelse av eiendommen kan være mulig - på sikt.

- Innenfor 100 meter-grensen er det ganske strengt, og prisingen er i tråd med dette. Men som jeg sier til mine interesser: de som skulle klare å få til en utvidelse, har skutt gullfuglen, avslutter Blumenthal overfor Hegnar.no.

Tollvaktbua følger med 20 mål tomt, inklusive holmene utenfor. Foto: Studio Oslo.