Eiendom

Boligprisene fikk seg en ny knekk

Har ikke sett maken siden finanskrisen (utvidet).

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
5. desember 2017 - 11:02

Boligprisstatistikk fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi viser at boligprisene falt 1,1 prosent i november.

Justert for sesongvariasjoner var boligprisene ned 0,4 prosent.

Årsveksten på landsbasis er minus 0,5 prosent. Det vil si at boligprisene nå er 0,5 prosent lavere enn i november 2016.

I oktober var årsveksten positiv med 0,7 prosent.

Dette er første gang siden 2014 at 12-månedersveksten i boligprisene er negativ.

Svakest på Sunnmøre

Hamar og Haugesund opplevde den sterkeste prisutviklingen i november - uendret fra oktober.

Ålesund hadde den svakeste utviklingen - ned 1,5 prosent.

Over 12 måneder har Fredrikstad den sterkeste prisutviklingen på pluss 7,7 prosent.

Ikke overraskende ligger Oslo i bunnen med et prisfall på 4,4 prosent de siste 12 månedene.

Gjennomsnittlig formidlingstid kom inn på 46 dager i november 2017, ti dager mer enn i november 2016.

Raskest salgstid hadde Drammen med 25 dager, mens Ålesund hadde tregest salgstid med 67 dager.

- Alle fylkene hadde nedgang i prisene sist måned, men det er i flere av de største byene vi ser den svakeste utviklingen. Det er nå negativ 12-månedersvekst i stadig flere byer, og det er en trend vi forventer vil vedvare og sannsynligvis forsterke seg i månedene fremover, sier Eiendom Norge-direktør Christian V. Dreyer i en pressemelding.

- Tydelig nedadgående

- Boligprisene opplevde et ganske tydelig fall i november, og føyer seg inn i rekken av flere måneder med fall i 2017. Utviklingen er ikke veldig overraskende. Likevel er det en svak november sammenlignet med tidligere i år, sa Dreyer på dagens presentasjon.

- Etter den overraskende oppgangen i oktober viser dagens rapport at det er viktig å se prisutvikling måneder over tid. November-tallene stemmer bedre med tilbakemeldingene vi har fått fra markedet på opplevelser av visninger og budrunder. Trenden har vært tydelig nedadgående siden april (ned 5,6 prosent nominelt), og november-tallene bekrefter trenden vi har sett i ganske mange måneder nå (altså med unntak for oktober), sa Dreyer.

Eiendom Norge-direktøren tror at vi i månedene som kommer vil se en svakere prisutvikling enn den samme måneden året før.

- På landsbasis vil 12-månedersveksten fortsette fallet godt inn i vinteren, og kanskje til våren, sa Dreyer.

Et trendskifte i Oslo?

I Oslo falt prisene 0,5 prosent fra oktober til november.

- Det er svakt, men ikke fryktelig svakt. Vi har fått indikasjoner på at Oslo-markedet kanskje er i bedring. Og ja, kanskje er det tilfellet. Men det er for tidlig å konkludere med at vi ser et trendskifte i Oslo. Vi vil først se flere måneder som dette. Faktisk må vi tilbake til juli 2016 for å finne et lavere indeksnivå, hvilket vil si at vi har hatt en priskorreksjon som har gått over snart halvannet år i Oslo, fortalte Dreyer.

Og hovedstaden går inn i desember med mye til salgs.

- Tallet hopper og spretter rundt 3.000, men er svakt fallende - noe som er normalt for sesongen. Men på Finn.no vil nok mange si at tilbudet er vesentlig lavere, og det er riktig, ettersom mange boliger trekkes fra nettet uten å ha oppnådd salg, fortalte Eiendom Norge-direktøren.

- Vi forventer at vi går inn i januar med veldig mange boliger til salgs, og derfor at prisutviklingen blir mer moderat enn vanlig for denne måneden, la Dreyer til.

Boligprisene i Oslo er nå ned 10,5 prosent fra toppen i april.

- Kraftig korreksjon i Bergen

I Bergen falt prisene 1,3 prosent i november, mens de over 12 måneder er ned 3,7 prosent.

- Bergen opplever en kraftig korreksjon. November-fallet kommer etter flere måneder med negativ utvikling, og vi må ca. to år tilbake for å finne tilsvarende prisnivå der. Boligmarkedet i byen sliter også med en veldig høy tilbudsside, kunne Dreyer fortelle.

Trondheim fortsetter å utvikle seg svakt. Prisene falt 1,3 prosent fra oktober til november, og er ned 1,3 prosent også de siste 12 månedene.

- Altså ser vi nå en negativ 12-månedersvekst i alle de tre største byene. Også i Trondheim er tilbudet veldig stort, og det vil ta tid å absorbere, slik at vi vil se en svakere prisutvikling der også i tiden som kommer, sa Eiendom Norge-direktøren.

Stavanger fremheves som lyspunktet blant de fire største byene, selv om prisene falt 0,5 prosent i november.

- Det er ingen sterk måned, men 12-månedersveksten er fremdeles positiv. På denne tiden i fjor snakket vi om Oslo og Stavanger med motsatte fortegn, og dette viser at ting endrer seg raskt i boligmarkedet, fortsatte Dreyer.

For Norges tre største byer må vi ifølge Eiendom Norge nå tilbake til 2010 for å finne tilbudssider på tilsvarende nivåer som i dag.

- Det har vært en tydelig fallende tendens i disse byene gjennom det meste av året. I tillegg har stadig flere områder en negativ utvikling i prisene. Vi forventer at denne utviklingen vil vedvare også i desember og inn i de første månedene i 2018, sier Dreyer i pressemeldingen.

- Nedkjølingen brer om seg

Gjennomsnittlig formidlingstid kom altså inn på 46 dager i november, ti dager mer enn i november 2016.

- Vi må helt tilbake til 2008 for å finne en gjennomsnittlig formidlingstid høyere enn dette nivået, sa Dreyer.

- Formidlingstiden er vesentlig mye høyere, men trekkes mye opp av de byene som ofte trekker ned: Oslo, Bergen og Trondheim. 32 dager i Oslo er under snittet på landsbasis, men veldig høyt for å være Oslo. De små, sentrale leilighetene som vanligvis trekker veldig ned gjør ikke det i øyeblikket, fortalte Eiendom Norge-direktøren.

I Bergen var salgstid 34 dager i snitt, mens den var 42 og 57 dager i hhv. Trondheim og Stavanger.

- At den raskeste salgstiden nå er på hele 25 dager (i Drammen), vitner om at nedkjølingen i boligmarkedet brer om seg over store deler av landet, sa Dreyer.

- Mange kjøpere der ute

Men blant alle røde pristall ser Eiendom Norge også lyspunkter.

- Vi vil først og fremst trekke frem den gode aktiviteten. Mange boliger selges, til tross for prisfallet. Folk viser altså såpass stor tillit til boligmarkedet at de velger å kjøpe. Vi vet at det er nok selgere der ute, men det er også mange kjøpere, fortalte Eiendom Norge-direktøren.

I november ble det solgt 7.171 boliger, 1,8 prosent flere enn i samme måned i fjor. Etter 11 av 12 måneder ligger salget på 83.644 boliger, som er tilnærmet likt fjoråret (det nest høyeste nivået noensinne).

- En viktig årsak er nok den store nedgangen i salget av nye boliger. Mange av de potensielle kjøperne av nye boliger har gått over til brukte, forklarte Dreyer.

I Oslo falt omsetningen 2,8 prosent i november, mens salget hittil i år er 4,3 prosent lavere enn i samme periode i fjor.

- Så langt i 2017 ser vi beskjedne fall i salget i de fleste store byene. Det er altså utenom de store byene at økningen i antall salg er klart størst, sa direktøren.

Rush av boliger i januar

Samtidig er det ikke til å legge skjul på at vi igjen ser en kraftig økning i antall boliger som legges ut for salg.

I november ble 6.786 boliger lagt ut for salg i Norge, 10,5 prosent flere enn i samme måned i fjor. Så langt i år er 95.847 boliger lagt ut for salg, 8,4 prosent flere enn i samme periode i fjor.

- Tilbudssiden tenderer altså ikke til å roe seg ned. Ser vi gjennom hele 2017, har antallet boliger lagt ut for salg vært vesentlig høyere enn antallet som har blitt solgt. Veldig mange av boligene som ikke har blitt solgt i november og desember vil komme ut igjen i januar, og vil da altså se et større tilbud enn normalt for måneden, sa Dreyer.

- Den betydelige økningen i tilbudssiden vi har sett siden i vår, henger blant annet sammen med at investorer skal realisere leilighetene de har kjøpt. Nye boliger har blitt ferdigstilt, og i tillegg selger flere før de kjøper, fortsatte han.

Dreyers oppsummering er at det fortsatt er usikkerhet knyttet til utviklingen i boligmarkedet.

- Til tross for negativ prisutvikling, har det blitt solgt mange boliger de siste månedene. Dette kan være et signal på at vi er inne i en kortvarig priskorreksjon, og ikke et langvarig fall i boligprisene i Norge, avslutter Eiendom Norge-direktøren.

- I ferd med å flate ut

Nordea Markets hadde ventet seg et fall på 0,4 prosent (sesongjustert) fra oktober, og slik sett traff altså meglerhuset blink.

Etter flere måneder med sesongjustert fall, ble trenden brutt med et løft på 0,4 prosent i oktober.

Handelsbanken Capital Markets utelukket på forhånd ikke at dette var et blaff.

- Trolig er det for tidlig å erklære at bunnen er nådd. På kort sikt vil vi trolig se et ytterligere fall i Oslo, men vi tror selv dette fallet er i ferd med å flate ut. Vi er klar over overskrifter som antyder at boligprisene står overfor et krakk som kan vare i 4-7 år, men dette er et syn vi ikke deler, skrev seniorøkonom Marius Gonsholt Hov mandag.

November i tidligere år

Dagens statistikk viser tradisjonen tro en svak september-utvikling i boligprisene.

I det rekordsterke boligåret 2016 steg boligprisene 0,1 prosent i november, men steg 0,8 prosent sesongjustert.

I november 2015 steg boligprisene 0,4 prosent, mens de sesongjustert da var opp 1,1 prosent.

Året før der igjen var prisene uendret fra oktober, mens de sesongjustert var opp 0,8 prosent.

I 2013 falt boligprisene 1,3 prosent fra oktober til november, mens de sesongjustert var ned 0,9 prosent.

I 2012 gikk boligprisene tilbake 0,1 prosent fra oktober til november, mens sesongjusteringen viste 0,4 prosent oppgang.

I 2011 falt prisene 0,2 prosent fra oktober til november. Sesongjustert var oppgangen 0,5 prosent.

Vi registrerer at den sesongjusterte prisveksten systematisk ligger over den faktiske prisveksten.

Differansen mellom den faktiske og sesongjusterte prisveksten indikerer at boligprisene i november utvikler seg svakere enn i gjennomsnittsmåneden.

Opp i OBOS

Fredag i forrige uke viste statistikk fra OBOS at prisene i Oslo-området steg 0,2 prosent fra oktober til en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 58.314 kroner i november.

De siste 12 månedene er prisene nå ned 6,1 prosent, og årsveksten er dermed ytterligere ned fra minus 4,7 prosent i oktober.

- Prisene holder seg på samme nivå som i foregående måned, men en måned er et altfor kort tidsperspektiv til å trekke noen klare konklusjoner. Vi må vente noen måneder til før vi vet om dette er en vedvarende trend eller om det bare er en kort pust i bakken. Omsetningen er fortsatt på et høyt nivå, faktisk høyere enn i november for et år siden, sa OBOS-sjef Daniel K. Siraj i en kommentar.

På landsbasis var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for brukte OBOS-tilknyttede boliger uendret fra oktober til november, men ned 5,8 prosent fra november i fjor.

Ned i Garanti

Forrige fredags tall fra Garanti Eiendomsmegling viste derimot nedgang.

Gjennomsnittsboligen der falt nærmere bestemt 1,2 prosent i pris i november.

Denne statistikken dekker i liten grad Oslo og Akershus, og gir dermed en pekepinn på boligprisutviklingen ellers i landet.

Prisoppgangen de siste 12 månedene kom inn på minus 2,1 prosent.

12-månedersveksten løftet seg dermed fra minus 2,5 prosent i oktober.