Eiendom

DNB Markets tror fallet i boligprisene fortsetter

Mener høy gjeld gjør mange sårbare.

Jeanette Strøm Fjære, DNB Markets Foto: Berit Roald / NTB scanpix.

Jeanette Strøm Fjære, DNB Markets Foto: Berit Roald / NTB scanpix.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
24. januar 2018 - 10.20

DNB Markets er onsdag ute med sin halvårlige konjunkturrapport, og tegner der bildet av en norsk økonomi der veksten tiltar.

Samtidig spår meglerhusets makroekspertise at inflasjonen forblir lav.

- Mye er bak oss

Den samme ekspertisen frykter at et markert boligprisfall kan bli det som stopper oppturen, ved at privat forbruk rammes.

- Vi venter at boligprisene fortsetter å falle gjennom 2018. Falltakten fremover antas å bli noe mindre enn de ni foregående månedene. Vi anslår en nedgang i boligprisene på totalt 5,9 prosent fra toppen. Det innebærer at den største delen av boligprisfallet er bak oss, heter det i analysen som er ført i pennen av seniorøkonom Kyrre Aamdal og makroøkonom Jeanette Strøm Fjære.

Årsveksten for boligprisene i 2018 blir anslått til minus 3,5 prosent.

Som hovedårsak til den nedadgående trenden peker DNB-økonomene på et stort lager av usolgte boliger og utsikter til ferdigstillelse av mange nye boliger i år er hovedårsaken

- Igangsettelsen av nye boliger var i fjor langt høyere enn behovet i form av befolkningsvekst skulle tilsi. Vi har lagt til grunn at boliglånsforskriften, som trådte i kraft i sin nåværende form 1. januar 2017, i hovedsak videreføres etter 30. juni 2018 (det vil si: særkravene for Oslo fjernes, men kravene som gjelder hele landet blir stående). Den vil trolig, sammen med den svake boligprisutviklingen i fjor og i år, dempe kredittveksten til husholdningene noe, heter det videre.

- Risiko begge veier

Meglerhuset anslår at husholdningenes kredittvekst avtar fra 6,3 prosent i 2017 til 5,0 prosent i 2021.

- Oppgangen i den økonomiske aktiviteten, lavere ledighet og høyere inntektsvekst vil bidra til å støtte boligprisutviklingen fremover. Fortsatt lave renter tilsier også at boligprisfallet i år blir moderat. De positive fundamentale faktorene gjør at vi venter svak oppgang i boligprisene i 2019 og 2020, men at renteoppgang fra 2019 og svakere økonomisk utvikling mot slutten av anslagsperioden gjør at boligprisene faller noe i 2021, skriver Aamdal og Strøm Fjære.

De to anslår årsveksten i boligprisene nærmere bestemt til 0,5 prosent i 2019, 2,0 prosent i 2020 og minus 1,0 prosent i 2021.

DNB Markets erkjenner at risikoen i prognosen ligger både på opp- og nedsiden.

- Fallet i boligprisene de siste ni månedene kan i stor grad være drevet av et stemningsskifte i markedet som potensielt kan snu raskt. På den andre siden kan innstramningene som følger av boliglånsforskriften fortsette å begrense husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. En svært høy igangsetting av boliger kan også bety at tilbudet av boliger øker markant fremover, mens befolkningsveksten forblir moderat, går det frem av rapporten.

Høy gjeld

Samtidig mener meglerhuset at den høye gjelden i husholdningene øker sårbarheten ved et boligprisfall eller renteoppgang.

- Det er derfor en risiko for at forbruket responderer mer negativt på renteoppgangen enn vi har anslått. Dersom boligprisfallet blir større enn ventet, kan også dette dempe forbruksveksten, skriver økonomene.

DNB Markets øyner i utgangspunktet et privat forbruk som stiger 2,2 prosent i 2018 2,4 prosent i 2019, 2,3 prosent i 2020 og 2,1 prosent i 2021.

- Vi venter at forbruksveksten holder seg oppe også i år og i 2019, som følge av en økning i husholdningenes disponible inntekter. Mindre fart inn i 2018 enn året før gjør likevel at forbruksveksten ender noe lavere i år enn i fjor. I 2020 og 2021 begynner renteoppgangen å slå inn i husholdningenes disponible inntekter og forbruksveksten avtar marginalt, skriver meglerhuset.