Eiendom

Eier du bolig i et sameie? Nye regler fra nyttår.

Ny lov om eierseksjoner trådte i kraft 1. januar. Det er flere viktige endringer man bør være oppmerksom på både som utbygger, styremedlem og seksjonseier i et sameie.

Advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Artikkel av: advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA
13. januar 2018 - 07:47

Nye viktige regler i sameier

Er du sameier, styremedlem i et sameie, eller er utbygger og planlegger å seksjonere må du gjøre deg kjent med de nye reglene som nå er trådt i kraft. Denne artikkelen presenterer de viktigste endringene i ny lov.

Rett til å anlegge ladepunkt for elbil

Med bakgrunn i den sterke veksten av elbiler og ladbare hybrider gir den nye loven sameiere rett til å etablere ladepunkt på den parkeringsplassen sameieren disponerer. Alternativt kan ladepunkter etableres på annen del av fellesområdet slik at det er tilgjengelig for flere. Beslutningen krever at styret samtykker, men samtykke kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Saklig grunn kan antagelig foreligge dersom det er kapasitetsbegrensninger i strømnettet.

Tilsvarende regel er enda ikke innført i borettslag, men dette forventes å komme.

Rett til å bytte til seg HC-plasser

Den nye loven pålegger sameier å ha vedtekter som sikrer at HC-plasser gjøres tilgjengelig for de som faktisk trenger en tilrettelagt plass. Den nye regelen gjelder bare for sameier som er pålagt gjennom byggetillatelsen å opparbeide HC-plasser. Styrene er pliktig til få på plass en ordning som sikrer en bytteordning innen utgangen av 2018. Retten til bytte kan bare påberopes av den sameier som allerede eier parkeringsplass i sameiet.  Er HC-plassene organisert som fellesareal, vil det ikke være behov for å etablere en bytteordning.

Leietager har ikke lenger kjøperett

Etter den tidligere loven hadde leietager, under visse forutsetninger, kjøperett med 20% rabatt når en eiendom skulle seksjoneres. Kjøperetten er nå fjernet, og eier trenger ikke lenger varsle kommunen om eventuelle leieforhold når en eiendom skal seksjoneres.

Legalpanteretten økes

Legalpanteretten er de øvrige sameiernes lovfestede rett til pant i hver seksjon for krav mot seksjonseiers mislighold av felleskostnader eller brudd på vedlikeholdsplikten. Legalpanet økes nå fra 1 til 2 G (til kr 187 268). 

Endrer grensen for hvilke sameier som er regnskaps- og revisjonspliktige

Alle sameier har plikt til ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Etter ny lov er det bare sameier som er flere enn 21 seksjoner som pliktig til å føre regnskap og er revisjonspliktige etter regnskaps- og revisjonsloven. Sameier med mindre enn 21 seksjoner kan velge dette bort.

Boligseksjoner må være lovlig etablerte og godkjent som boenheter

Dersom man ønsker å dele opp en bolig i flere seksjoner for salg, stiller ny lov krav om at hver boligseksjon samtidig er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven. Det avgjørende er om den enkelte leiligheten allerede er en lovlig etablert boenhet på tidspunktet for søknad om seksjonering. Søker må kunne fremlegge dokumentasjon på at boligen er godkjent som egen boenhet. Den nye regelen skal hindre at boenheter som ikke er godkjent som boenhet heller ikke kan seksjoneres til bolig.

Fritt frem for å organisere P-plasser i et sameie

En annen viktig endring er hvordan man for fremtiden kan organisere parkeringsplasser i sameier. Kommunen kan ikke lenger kreve at garasjeplasser avsettes som fellesareal. Nå er det fritt frem slik at utbygger selv kan beslutte hvordan parkeringsplasser skal organiseres og disponeres. Kommunen kan kun kreve at det er opparbeidet det antall parkeringsplasser som byggetillatelsen oppstiller krav om. Dette betyr at det er opp til utbygger om P-plasser er fellesareal, eller om de knyttes til bruksenhetene som tilleggsdeler. Utbygger står også fritt til å organisere alle P-plassene i en egen næringsseksjon eller egen anleggseiendom.

Kan seksjonere på rammetillatelse

Etter ny lov kan man seksjonere en eiendom når det foreligger rammetillatelse. Dersom man etter den forrige loven ønsket å seksjonere en eksisterende bygning måtte man vente med å seksjonere til hver enhet var ferdig bygget. Dette kravet er bortfalt i ny lov. Dette betyr blant annet at man kan reseksjonere nye boliger i et eksisterende sameie før disse er ferdig utbygd. Dette er særlig praktisk ved utbygging på loft og i kjeller samt ved konverteringsprosjekter.

Kommunen har samtidig fått hjemmel til å pålegge eier å reseksjonere dersom det viser seg at det som bygges avviker fra tegningene som opprinnelig er seksjonert og tinglyst.

Noe uteareal må alltid være fellesareal

De deler av eiendommen som de øvrige trenger tilgang til må alltid være fellesareal, herunder felles inngangspartier og felles innkjørsel.

Nytt er det at man heller ikke står fritt til å organisere øvrig uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal som i byggesaken er avsatt til felles nytte for alle eierne, kan ikke båndlegges til eksklusiv bruk for en seksjonseier som en tilleggsdel. For eksempel må lekeareal og grøntanlegg som i byggesaken er pålagt opparbeidet til felles bruk etableres som fellesareal også når eiendommen seksjoneres.

Varig bruksrett over arealer må etableres som tilleggsdeler

Dersom bestemte arealer varig skal knyttes eksklusivt til en bruksenhet, må dette arealet etableres som tilleggsdel gjennom seksjonering (eventuelt ved reseksjonering). Dette gjelder typisk garasjeplasser, boder og hageareal. Den tidligere loven åpnet for at man kunne vedtektsfeste slike eksklusive bruksretter. Denne muligheten er vesentlig innskjerpet i ny lov, og slik vedtektsfest bruksrett kan nå kun etableres for en periode på maksimalt 30 år. Vi gjør oppmerksom på at endringen også omfatter allerede etablerte vedtektsfestede bruksretter. For å være sikker på at etablerte ordningen som er ment å være varige skal stå seg etter 30 år, bør eiendommen reseksjoners i tråd med dette nye lovkravet. 

Endring av vedtekter

Den nye loven innfører flere nye begreper og ny systematikk. Med ny lov oppstår det derfor behov for å gjennomgå og revidere vedtektene, slik at man sikrer at de er i samsvar med den nye loven. Vedtektsbestemmelser som er i strid med loven, vil opphøre å gjelde 1. januar 2019. Styrene må derfor i løpet av 2018 gjennomgå og sørge for at reviderte vedtekter blir vedtatt av årsmøtet. Arbeidet kan være krevende, og for å være på den sikre siden kan det være hensiktsmessig og mest forsvarlig å søke juridisk bistand.

Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA.