Eiendom

Megler fant tallene som kan gi nytt boligprisrally

- Dette må være meget overraskende for mange, nærmest sjokkartet.

Bergen. Foto: Odd Steinar Parr/Hegnar.no.

Bergen. Foto: Odd Steinar Parr/Hegnar.no.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
24. januar 2018 - 15.06

I juni i fjor, like etter tallene som viste den første korreksjonen i boligprisene, la Kenneth Aadland hodet på blokken.

Den daglige lederen i Proaktiv Eiendomsmegling i Bergen var «helt sikker på at boligprisene skulle opp nesten overalt».

- Etter vår mening tyder mye på at vi ser en overreaksjon i andre markeder knyttet til en brems i Oslo-markedet, en brems som synes å tillegges større betydning enn det som er naturlig også i resten av landet, sa han til Hegnar.no den gang.

- Derfor snur markedet

Nå mener Aadland å se klare tegn til at markedet snur, og det på en dag da både DNB Markets og Nordea Markets spår boligprisene videre nedover i 2018.

Som forklaring trekker han frem de overordnede grunnene han baserte sin skråsikkerhet på i fjor.

- Analysen ser ut til å treffe, selv om det tok noen måneder lenger enn vi hadde ventet, sier Aadland til Hegnar.no i dag.

Han mener det er en form for matematikk i det som skjer i et marked.

- Vi har siden før sommeren 2017 sagt at markedet i hovedsak er styrt av psykologi mer enn fundamentale faktorer. Renten skal holdes lav i overskuelig fremtid, sysselsettingen er meget god, og det er en historisk stor tro på egen økonomi og fremtid i befolkningen, fortsetter megleren.

- Norge går i det hele tatt godt, og oljeturbulensen er til en viss grad ristet av, legger han til.

- To kvasi-indikatorer

Proaktiv-toppen viser til et meget sterkt fritidsmarked, og at folk handler biler.

- Dette er to av indikatorene jeg har kalt kvasi-indikatorer. Disse bruker vi for å se hva mennesker gjør, ikke hva de sier at de tenker. Det er bedre å se handlingene som kommer av tankene, da de er klarere indikatorer på hvordan folk ser på egen økonomi og troen på fremtiden enn når man spør dem og de er mer opptatt av å svare korrekt, fortsetter han.

Boligmarkedet i Bergen har, med korreksjonen på seks prosent i fjor, stått nesten stille de siste årene. I Oslo steg prisene nesten 40 prosent på to år, før de falt seks prosent i fjor.

- Veksten de siste tre årene i Oslo er på 33 prosent, selv med dette fallet. Dermed er det få bremser på salgssiden. De som kjøpte for tre år siden får fire millioner for leiligheten de ga tre millioner for. Det er ingen grunn til ikke å selge da. De seks prosentene med korreksjon er uten betydning. Dermed holder omsetningsvolumet seg høyt, resonnerer Aadland.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Kenneth Aadland. Foto: Proaktiv Eiendomsmegling.

- Et unaturlig prisgap

Boliglånsforskriften har truffet en del av aktørene som kjøper sekundærleiligheter i Oslo, men dette har ifølge Proaktiv-megleren marginal betydning i Bergen og andre steder.

- Da fallet kom i Oslo, var det etter en ekstremvekst. Dermed ble endringen fra stigning til fall ekstremt eksponert i pressen. Det endret psykologien også i andre markeder, men som vi sa er det noe helt annet når markedet styres av manglende vilje til å by enn når det handler om evne. Få er interessert i å handle i et marked der prisene antakeligvis er lavere i morgen enn i dag, sier han.

Denne troen demper kjøpsviljen, og endrer ifølge Aadland psykologien i markedet.

- Spørsmålet er alltid hvor lenge det varer, og ikke minst hva årsakene er. Jeg tror det er utviklingen i og eksponeringen av Oslo-markedet, sier han.

- Det har nå på 1.000 dager utviklet seg et unaturlig gap mellom prisene i Bergen og Oslo på 34 prosent. Det er ikke noe rasjonelt grunnlag for en slik prisforskjell. Enten er Oslo for høyt eller Bergen, Trondheim og Stavanger for lavt. Jeg er sikker på at det er det siste, slår megleren fast.

- Lageret selges ut

Proaktiv-kjeden har foretatt en opptelling av solgte boliger i Norges fire største byer så langt i januar (per 16/1, midt i måneden), og sammenstilt dette med antallet nye boliger i markedet.

I Oslo har 602 boliger blitt solgt, mens bare 122 nye har blitt lagt ut. I Bergen er 199 boliger solgt og 57 nye lagt ut. I Stavanger snakker vi om 71 solgte og 16 nye, i Trondheim om 208 solgte og 32 nye boliger.

- Det selges 4-6 ganger mer enn antallet nyheter som legges ut. Antallet salg er omtrent det samme som i toppåret 2017, men tilførselen av nyheter er mye svakere. Det betyr at varelageret selges ut. Da er vi tilbake til Adam Smiths gamle læresetning om at prisen dannes i balansen mellom tilbud og etterspørsel, sier Aadland i en kommentar til tallene.

- Normalt stiger også etterspørselen når man ser at varelageret tømmes. I dette tilfellet har mange ventet et halvt år. Når markedet snur, får man normalt sterkere effekter av oppdemmede kjøpere. Dermed får man en lavere tilbudsside og en meget sterkere etterspørselsside. Det er normalt disse indikatorene vi bruker for å varsle en sterk prisstigning, fortsetter han.

- Nesten sjokkartet

Aadland karakteriserer det som «oppsiktsvekkende og nesten sjokkartet» å se at «det nå er i ferd med å bygge seg opp en sterk ubalanse».

- Normalt er antallet solgte eiendommer omtrent det dobbelte av antallet som legges ut i januar. I januar i år selges altså 4-6 ganger så mye eiendom enn det som legges ut. Det gir et klart signal om hvordan markedet vil utvikle seg fremover, fortsetter han.

- Jeg skal ikke med 100 prosent sikkerhet garantere for boligprisvekst og et sterkt omslag i markedet, men jeg har aldri sett slike indikatorer være tydeligere, og det vil være meget overraskende om det ikke blir resultatet, avslutter Proaktiv-toppen overfor Hegnar.no.