Eiendom

Boligprisene skuffer

Noe er tydeligvis i gjære. Og det verste er over i Oslo (utvidet og oppdatert).

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
5. februar 2018 - 11.02

Boligprisstatistikk fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi viser at boligprisene steg 2,0 prosent i januar.

Justert for sesongvariasjoner var boligprisene ned 0,4 prosent.

- Dette er som en svak januar å regne. Siden vi startet målingene i 2003 har boligprisene alltid steget i 1. kvartal, og da spesielt mye i januar. Til tross for den svake oppgangen er det fremdeles en fallende trend i boligprisene i Norge, sa Eiendom Norge-direktør Christian Vammervold Dreyer på presentasjonen som ble overført på Hegnar.no.

Faktisk har vi ikke sett en svakere januar de siste ti årene (se illustrasjon under).

DNB Markets ventet at boligprisene falt 0,3 prosent (sesongjustert) fra desember til januar, etter å ha steget 0,1 prosent i desember.

Boligprisene er nå ned 2,2 prosent sammenlignet med for 12 måneder siden.

Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi.

- Lettere Oslo-marked

Gjennomsnittlig formidlingstid kom inn på 58 dager i januar, noe som er vesentlig over januar i tidligere i år. 

For eksempel var formidlingstiden 14 dager over i januar i fjor.

Raskest salgstid i januar hadde Drammen med 29 dager, mens Stavanger var tregest med 84 dager.

Dreyer minner om at tallene for salgstid kan peke i ulike retninger.

- Salgstiden øker i landet under ett, noe som tyder på at mange av boligene som er blitt solgt i januar har vært i markedet en stund og omsider blitt solgt. Dette har vi også sett i Oslo, og det kan tyde på at vi har fått et litt lettere marked i hovedstaden, sa han på presentasjonen.

- Makeløst boligsalg

En annen viktig indikator for hvordan markedet utvikler seg, er antallet boliger lagt ut for salg.

I januar ble 6.430 boliger lagt ut for salg i Norge, noe som er 0,9 prosent færre enn i samme måned i fjor.

- Dette er normalt for januar, men det som ikke er normalt, er at det i januar i år ble solgt 8,4 prosent flere boliger enn i samme måned i fjor, sa Eiendom Norge-direktøren.

6.762 boliger ble solgt i Norge i januar.

- Vi har aldri sett maken til salg i januar siden vi startet målingene i 2003, understreket Dreyer.

Han fortalte om medlemmer som melder om en merkbar økning i antall visningsdeltakere og budgivere sammenlignet med i høst.

Varelageret krymper

Gjennom store deler av 2017 steg tilbudssiden i boligmarkedet betydelig, og spesielt i Oslo, Bergen og Trondheim.

- Tilbudssiden er nå redusert, og da særlig i Oslo og Bergen. I løpet av januar er det solgt flere boliger enn det som har kommet til av nye boliger i markedet, noe som er unormalt for januar å være. Samtidig er det en tydelig indikator på at noe er i gjære, sa Dreyer.

Fallet i tilbudssiden skjer gradvis.

- Det er viktig å understreke at vi fremdeles har mange boliger til salgs. Kjøperne har fortsatt mye å velge i. Men vi tror nok at kapittelet om den økende tilbudssiden er lagt bak oss, selv om den altså fortsatt er høy historisk sett, fortsatte Eiendom Norge-direktøren.

Statistikken er lagt om

Legg merke til at Eiendom Norge nå har lagt om beregningsmetoden som ligger til grunn for statistikken.

Omleggingen kommer etter at den gamle metoden i flere måneder skapte mindre intuitive forskjeller i prisutviklingen mellom den nasjonale indeksen og de regionale indeksene.

Fra og med januar 2018 vil Norges-indeksen være en opp-aggregering av underområdene, noe som gjør at prisutviklingen i regionene og landet under ett vil være lettere å tolke.

Fra endringen i mai 2017 til og med desember 2017 ble den såkalte de-glattingsfaktoren beregnet over to måneder, men fra og med 1. januar 2018 blir den beregnet over en måned.

Dette innebærer ifølge Eiendom Norge en betydelig mer følsom indeks, det vil si at svingningene vil bli større i de regionale tallene.

- Lavt transaksjonsvolum gjør at indeksene må bearbeides statistisk (glatting og de-glatting) for å vise et så riktig bilde av prisutviklingen som mulig, har Eiendom Norge forklart.

Prisutviklingen vil heretter rapporteres i 16 geografiske områder, syv regioner, samt Norge under ett.

Opp over hele landet

Regionalt viser statistikken oppgang i alle deler av landet, noe som er normalt for måneden.

Sterkest prisoppgang i januar hadde Bergen med 3,9 prosent, mens Drammen var svakest med 0,4 prosent oppgang.

- De nye tallene viser at oppgangen i 2015/16 var et Oslo-fenomen, og at de øvrige byene fulgte hverandre. Derfor ble også 2017-korreksjonen tydeligst i Oslo, 
Oslo-prisene steg 2,7 prosent i januar, noe som er over gjennomsnittet for samme måned de seneste årene.

- Vi vil ikke gå så langt som å friskmelde Oslo-markedet, men vi har en klar forventning om at det verste nå er bak oss, og vi ser flere tegn til bedring. I tillegg var det stor aktivitet, og det ble også her lagt ut langt færre boliger i markedet enn det som ble solgt, sa Dreyer.

Les også: Tallene som kan peke mot et nytt boligprisrally

- I ferd med å flate ut

Januar-oppgangen på 3,9 prosent i Bergen var altså sterkest i landet, men Bergen er et marked med store svingninger. Gjennomsnittet for januar de siste årene er faktisk en prisvekst på 4,3 prosent.

I Trondheim steg prisene 2,8 prosent i januar (mot gjennomsnittlig 3,0 prosent), mens de i Stavanger la på seg 1,0 prosent (mot gjennomsnittlig 2,0 prosent).

I Tromsø steg prisene omtrent som normalt (2,8 vs. 3,0 prosent i snitt), mens de i Kristiansand utviklet seg svakere enn normalt (1,4 vs. 2,2 prosent i snitt).

Over 12 måneder har mange områder i Norge fortsatt negativ vekst (se illustrasjon under).

Svakest 12-månedersvekst har Oslo med en nedgang på 9,4 prosent, mens Fredrikstad/Sarpsborg har den sterkeste utviklingen med 5,2 prosent oppgang.

- Prisutviklingen er fremdeles inne i en moderat eller negativ trend i de fleste områdene i landet. Men økningen i salget i januar vitner om solid etterspørsel. I kombinasjon med at antallet boliger til salgs går ned, gir det grunn til å tro på at prisene er i ferd med å flate ut. Likevel har boligkjøperne fremdeles mange boliger å velge blant i markedet, noe som trolig vil gi en fortsatt moderat prisutvikling i månedene som kommer, mener Dreyer i Eiendom Norge.

Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi.

Tror prisfallet er over

- De nye tallene viser tydeligere enn før at korreksjonen ned i boligprisene er et Oslo-fenomen. På landsbasis viser tallene at boligprisene faktisk var nær uendret de siste tre månedene av fjoråret, skrev sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets i dagens morgenrapport.

Han tror landsgjennomsnittet viser stabile priser også fra desember til januar, korrigert for sesongfaktorer.

- I så fall kan vi trolig konkludere med at boligprisfallet allerede er over. Også i Oslo begynner vi trolig å nærme oss bunnen. Har vi rett, er det enda mindre grunn enn tidligere å frykte at boligmarkedet skal sette en stopper for oppgangen vi nå har i norsk økonomi. En stabilisering av boligprisene bør også gi ytterligere støtte til kronen, som har styrket seg en del etter nyttår, fortsatte Olsen.

Ifølge økonomene i Handelsbanken viser tallene i den nye statistikken at den samlede boligprisindeksen for Norge har beveget seg sidelengs de siste tre månedene.

- Dette har gjort oss enda tryggere i vår vurdering, nemlig at det er en myk landing for boligmarkedet sett under ett. For Oslo kan det nok fortsatt være litt tidlig å anslå den sesongjusterte prisbunnen, men også her mener vi å se noen positive utviklingstrekk. Viktigst er det at balansen mellom antall boliger som legges ut for salg, og antall solgte, har bedret seg de siste månedene, skrev sjeføkonom Kari Due-Andresen og seniorøkonom Marius Gonsholt Hov mandag morgen.

OBOS-prisene steg

Duoen mener forrige ukes tall fra OBOS gir grunnlag for å si at det har vært noe bedring.

- For gjennom volatiliteten har prisnedgangen i OBOS dempet seg de siste månedene, fortsatte de.

Statistikken fra OBOS viste at prisene i Oslo-området steg 1,7 prosent fra desember til en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 57.028 kroner i januar.

De siste 12 månedene er prisene ned 12,2 prosent, og årsveksten var dermed ytterligere ned fra minus 11,8 prosent i desember.

- Det er for tidlig å friskmelde boligmarkedet, men det er likevel flere positive tegn. Tallet på antall omsatte boliger er også en god indikator på at det er liv i boligmarkedet, sa konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i en kommentar.

På landsbasis var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for brukte OBOS-tilknyttede boliger opp 1,1 prosent fra desember til januar, og ned 10,4 prosent fra januar i fjor.