Artikkel av: advokat | partner Knut Hodnelandi Bing Hodneland advokatselskap DA.
Dagen før høstferien startet på det sentrale Østlandet la regjeringen ved kommunal- og distriktsministeren frem en ny veileder om planlegging av fritidsboliger.
Veilederen har i hovedsak kommunene som målgruppe, men er interessant lesning også for eiendomsutviklere, hytteprodusenter med tilhørende entreprenørsfære og privatpersoner som har interesse for hytteliv, friluftsliv og stedsutvikling.
En slik veileder angir nasjonale føringer og hensyn som kommunene i varierende grad er pliktige til å følge, eller forventes å vektlegge, ved arealplanlegging. Veilederen utgjør ikke i seg selv grunnlag for innsigelser i planprosesser, men viser til en lang rekke andre bindende regler som kan utgjøre innsigelsesgrunnlag.
Stort og økende antall fritidsboliger
Tall fra SSB angir at det i perioden 2010 til 2020 ble oppført i snitt 4.500 fritidsboliger årlig med i alt over 100.000 de siste 20 år. Veilederen angir at det pr 1. januar i år var mer enn 478.000 fritidsboliger i Norge, inkludert et lite antall boliger og landbrukseiendommer som benyttes som fritidsboliger.
Den forrige veilederen (T-1450) var fra 2005, og en betydelig andel av arealplanlegging og oppføring av fritidsboligene her til lands har kommet til i de årene den forrige veilederen har virket.
En gjennomgang utført av NRK med respons fra 205 av landets nåværende 356 kommuner, viste at det pr april 2022 var avsatt arealer til oppføring av ytterligere 150.000 fritidsboliger her til lands. Oppført samlet ville dette med gjennomsnittlige husstander med 2,12 personer pr juni 2022 (SSB) gitt en hytteby med nærmere 320.000 innbyggere – og med det blitt Norges nest største by, klart foran Bergen, Stavanger/Sandnes og Trondheim på de neste plassene. Et lite sannsynlig scenario – men like fullt til ettertanke.
Selv med økende renter og priser på innsatsfaktorene for oppføring av en fritidsbolig må det kunne forventes at planleggingen av nye arealer for fritidsboliger vil fortsette også i årene som kommer.Bare i løpet av 2022 er det lansert en rekke nye områder – destinasjoner – der det planlegges storstilt utvikling og utbygging med variert fritidsbebyggelse, handelssentrum og tilhørende skitrekk, og nettverk av stier og løyper for helårsbruk i fjellheimen eller badeplasser og småbåthavner ved utbygging langs kysten.
Bærekraftig lokalisering, utbygging og bruk
Veilederen legger til grunn at mye av den nye hyttebebyggelsen skjer og har skjedd med full infrastruktur og økende bruk, der folk i kortere eller lengre perioder bor – og kanskje også jobber via nettet – på hytter og i andre typer fritidsboliger. Slik utbygging av fritidsboliger båndlegger som oftest arealer som tidligere var ubebygget, med de konsekvenser det har i form av ulike typer naturinngrep og reduksjon av ubebyggede arealer. Samtidig ansees økt bruk av et stigende antall fritidsboliger å bidra positivt som motvekt til urbaniseringen med tilhørende økt aktivitet for handels- og håndverkernæring i det aktuelle området.
Nærmere 80 prosent av alle nyoppførte fritidsboliger angis å ha kommet i det som kan defineres som hyttefelt, med nærmeste nabo om lag like tett som i tettbygde strøk ellers i landet. Ut over de rene naturinngrep fremholdes mindre håndfaste naturverdier som stillhet og stjernehimmel som kvaliteter som havner under press ved økt utbygging av hyttefelt.
Hvor nye hytter og hyttefelt plasseres, hvilke inngrep som tillates ved etablering av infrastruktur og hvordan mulige konflikter med eksisterende brukere av de aktuelle naturområdene løses, er blant de hensyn som veilederen oppfordrer kommunene til å avveie gjennom sitt planarbeid.
Den nye veilederen viser også til at forhold som «omfanget av hyttebygging, langsiktige utbyggingsgrenser, miljøkriterium og næringsutvikling i kommuneplanen» er fremhevet i en Stortingsmelding fra 2016, og at Stortingsmeldingen «Klimaplan 2021-2030» fremhevet at fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye områder åpnes for utbygging.
Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging 2019–2023 utgitt under den foregående regjering trakk også frem fortetting som et viktig prinsipp ved videre planlegging av fritidsbebyggelse, og la særlig vekt på at kommunene burde – og bør – unngå nye hytteområder over tregrensen. Dette gjentas i den nye veilederen, og skjerpes til at dette ikke bør tillates.
Stedsutvikling – byutvikling til fjells?
«Vi bør lære av småbyene i Alpene» skrev Erling Dokk Holm i Aftenposten rundt vinterferien 2021, og spurte seg og leserne om hvorfor ingen har «fått oppgaven med å tegne Norges vakreste, mest innbydende, interessante og funksjonelle småby til fjells».
Regjeringen og departementet har kanskje lest innlegget, og trekker i den nye veilederen frem at nettopp «ved å vurdere fritidsbosetningen i et stedsutviklingsperspektiv» kan man oppnå en bedre vurdering av «de samfunnsmessige virkningene av fritidsboligbyggingen på kort og lengre sikt».
Den nye veilederen oppfordrer også kommunene til å løfte blikket, og se til alt fra nabokommuner, via reiseliv og næringsdrivende både innen handel og service og videre til de fastboende når omfang, plassering og utbyggingstakt for nye fritidsboliger skal planlegges.
Veilederen kan på dette området oppsummeres med at kommunene oppfordres til at «prinsipp som blir lagt vekt på i by- og tettsted også bør legges til grunn ved utvikling av destinasjoner og store fritidsboligområder med fellesfunksjoner».
Dette innebærer eksempelvis at hensyn som tilrettelegging for bruk av kollektivtransport, både til destinasjonen samt internt og mellom hyttefelt og sentrum, er forhold som bør inngå ved kommunal planlegging av fritidsboliger. Veilederen peker også på at utbygging av fritidsboliger kan utløse en økt etterspørsel etter kommunale tjenester og tilbud, og trekker frem «helse og omsorg, brann- og redningstjeneste, teknisk infrastruktur og plan- og byggesaksbehandling» som felt som kommunen må planlegge for skalering av ved utarbeidelse av nytt planverk. Økt etterspørsel etter – eller bruk av – kommunale tilbud som «bibliotek, kino, tilrettelagte friluftsområder, badestrender, småbåthavner, skiløyper, svømmehaller m.m.» er også forhold kommunen oppfordres til å adressere på et tidlig tidspunkt.
Veilederen angir også at det kan være et behov for regionale og/eller interkommunale planer der hytteområder eller destinasjonsutvikling bør sees i sammenheng på tvers av kommunegrensene, og fastslår at kommunene bør fastsette en overordnet strategi for eventuell hyttebygging og vurdere revidering og oppheving av eksisterende planer dersom disse ikke er i tråd med ny strategi. Det samme gjelder der eksisterende planverk ikke ansees egnet til å gi tilstrekkelig styring av utviklingen opp mot ny strategi eller nye overordnede retningslinjer og lovpålagte plikter knyttet til vern av øvrige samfunnsinteresser.
Den nye veilederen oppfordrer til et perspektiv på 20-30 år for langsiktig arealstrategi knyttet til fritidsboliger – hvilket tilsier et perspektiv ut over det dobbelte av en normal kommuneplanperiode på 12 år.
Utfordringer, interesseavveining, medvirkning og løsninger
Lysforurensning og uønsket visuell fjernvirkning av ny bebyggelse med tilhørende infrastruktur. Ødeleggelse av myr, våtmark samt dyrket og dyrkbar jord, lukking av bekker, fjerning av grøntdrag, sårbare arter og lokal vegetasjon. Reduserte arealer og fysiske hindre for reindrift og beitedyr. Utfordringene ved hytteutbygging kan være mange, og interessene som skal avveis ved kommunal planlegging det samme. Den nye veilederen fra regjeringen peker på at kartlegging, dialog og medvirkning – allerede i tidlig fase – med så vel lokale faste innbyggere og interesser som eksisterende og kommende fritidsboligeiere, vil kunne sikre riktige avveininger og redusere eller unngå mulige konflikter knyttet til ny fritidsbebyggelse.
Tilsynelatende små detaljer som avklaring av gjerdehold og tilrettelegging for beitedyr kan erfaringsmessig være av stor viktighet.
Konkrete verktøy
Infrastruktur angis i den nye veilederen som årsaken til de største terrenginngrepene, og det anbefales å legge infrastruktur samlet så langt det er mulig slik at fremføring av eksempelvis vann- og avløp samt strøm og fiber gjøres i samme trasé som vei. For strøm og fiber angis det konkret at «alle kabler bør legges som jordkabler». Kommunene oppfordres til at reguleringsbestemmelser skal ha et høyt detaljeringsnivå, med angivelser av at det eksempelvis skal tilbakeføres toppmasser tatt fra vei og byggetomt til arealer langs nye veier fortløpende og på ubebygde areal på tomtene.
Et slikt grep vil som veilederen påpeker kunne redusere den visuelle fjernvirkning av utbyggingen og sikre en raskere tilbakeføring av vegetasjon, som igjen bidrar til at det unngås at fremmede arter føres inn i utbyggingsområdet ved tilførelse av vekstjord utenfra, samt at vegetasjonen raskt gjenvinner funksjoner knyttet til opptak av regnvann og binder løsmasser fra utbyggingen. Slik kan de ellers negative konsekvenser reduseres eller unngås.
Når det gjelder selve bygningen og utformingen av hyttefelt legger veilederen stor vekt på kommunenes mulighet til å styre «utforming av bygg, estetikk, landskap, gjerde og grøntstruktur» gjennom planverk og planarbeid. Konkret oppfordres kommunen til å vurdere behovet for en veileder for byggeskikk for fritidsboliger, og innføring av krav i reguleringsplan om at utforming av bygg skal være i tråd med slik veileder. Veilederen minner også om at reguleringsplaner kan definere «størrelse, høyder, materialbruk, takvinkler, krav til fargevalg, bruk av utelys mm.»
Veilederen oppfordrer samtidig til at konkrete retningslinjer for den estetiske utformingen begrenses ut over en «stedlig tilpasning» av material- og fargebruk, og peker konkret på at «tilpassing av materialbruk, fargebruk, volum, form og plassering» er viktigere og riktigere for et estetisk godt resultat enn «kopiering eller etterligning» av historisk bygningsmasse.
Såkalte rekkefølgekrav knyttet til forhold som «stier, løyper, servicetilbud og sikringstiltak» fremheves også som viktige verktøy kommunen bør benytte ved planleggingen av ny eller fortsatt hytteutbygging.
Samme prinsipp ved kysten
For 100-metersbeltet langs sjøen gjelder det et generelt byggeforbud her i landet. Dette er nokså nylig nyansert ved en tredeling ut fra pressområder, der det for Oslofjorden forutsettes en streng praktisering av forbudet, for andre pressområder forutsettes en restriktiv holdning til nye fritidsboliger og for øvrige områder forutsettes at kommunen sørger for å «unngå utbygging i områder som har spesiell verdi for friluftsliv og allmenn ferdsel, naturmangold, kulturmiljø og landskap».
Prinsippet om å samle ny utbygging, og prioritere fortetting og tilknytning til eksisterende infrastruktur og tilbud gjentas i den nye veilederen også ved omtale av ny fritidsbebyggelse ved kysten,og da særlig for installasjoner i vannkanten som brygger, naust og småbåthavner. Veilederen fremhever konkret at «privatisering og gjentetting av strandareal skal unngås».
De samme hensyn som gjelder langs sjø skal langt på vei legges til grunn ved planlegging av arealer langs innsjøer og elver.
Bedre, smartere og mer skånsomt
Oppsummert tar den nye veilederen til orde for at fremtidig planlegging av fritidsboligbebyggelse og tilhørende destinasjoner bør gjøres bedre, smartere og mer skånsomt enn mange kommuner kanskje har gjort de siste tiårene. Lykkes man med det vil man kunne oppnå større verdiskapning lokalt, lavere klimaavtrykk fra utbygging og bruk samt mindre inngrep i naturverdier enn man har sett ved enkelte utbygginger de siste 20-30 årene.
Veilederen gir etter mitt syn et godt grunnlag for dette. For grunneiere, utviklere, hytteleverandører, arkitekter, interesseorganisasjoner, advokater og andre rådgivere som bistår de forskjellige aktørene og interessene blir det spennende å følge de kommende planprosesser i hyttekommuner landet rundt.
Artikkelen er skrevet av advokat | partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.
