Ryktene om at John Fredriksen tar over det kriserammede Equinor-bygget på Fornebu har svirret i lengre tid. Tirsdag kom bekreftelsen via en pressemelding fra Norwegian Property (Npro).
Eierne av bygget har slitt med skyhøy gjeld og har forsøkt å få inn ny kapital for å reparere brudd på covenants i låneavtaler. I desember fikk Colliers oppgaven å selge bygget, men det har de ikke lykkes med.
Nå overtar Npro eiendommen ved å nulle aksjeverdiene og overta lånene på til sammen 2,67 milliarder kroner.
Aksjonærer reagerer
– Jeg tror de fleste preferanseaksjonærene vil reagere hvis resultatet blir at vi ikke blir preferert i forhold til de ordinære aksjene, sier investor Ivar Løge.
I henhold til vedtektene skal preferanseaksjene få sine avtalte utbytter før de ordinære aksjonærene mottar noen utbetaling.
Utbyttene kom som de skulle fire ganger i året, inntil det ble stopp for et års tid siden.
Fra da av ble avtalt utbytte lagt til hovedstolen i stedet for å bli utbetalt, på grunn av situasjonen.
– Disse aksjene ble i sin tid solgt inn av en obligasjonsmegler og ikke aksjemegler. Jeg har kategorisert dem mer på linje med obligasjoner enn aksjer, sier Løge.
Slik han har oppfattet transaksjonen med Npro, så må to tredjedeler av aksjeklassene akseptere forslaget for at det blir gjodkjent.
– Foreløpig har jeg ikke fått noe avtaleutkast. Vi får vente og se, sier Løge.
«Både preferanse- og ordinære aksjonærer er gitt tegningsrett i den kommende emisjonen. Npro har overtatt selskapet som indirekte eier eiendommen, med tilhørende gjeld. ML 33 er ikke slått konkurs», skriver informasjonssjef i Arctic Securities, Sindre Fjærtoft, i en epost til Finansavisen.
Tilbyr inntil 20 prosent
– For oss har det vært viktig å få på plass en løsning som inkluderer dagens aksjonærer. Med denne rekapitaliseringen får de muligheten til å videreføre delvis eierskap gjennom å delta i en rettet emisjon, sier eiendomssjef Kristoffer Røhne i Arctic Securities, som står bak eiendomssyndikatet.
I forbindelse med overtakelsen av aksjene, har Npro garantert en emisjon i ML 33 Holding II på 500 millioner kroner. Provenyet fra emisjonen vil bli brukt til å reparere brudd på senior obligasjonslån, nedbetale deler av juniorlånet, finansiere fremtidige vedtatte investeringer i eiendommen, samt dekke transaksjonskostnader.
– Vi tilbyr eksisterende eiere inntil 100 millioner av den nødvendige emisjonen på 500 millioner kroner, så de kan få inntil 20 prosent av aksjene i det nye systemet, sier Bent Oustad, adm. direktør i Norwegian Property.
– Hvorfor gjør dere det?
– Det er sikkert mange som er lei seg for at de har tapt alt, så det er en mulighet til å bli med videre, sier han.
– Dere hadde ikke en slik løsning da dere kjøpte Telegrafen?
– Nei, men der fikk de litt for aksjene, sier han.
– Var det et krav fra de tidligere eierne for å gi fra seg aksjene?
– Det har vært en forespørsel, og prosessen har gått litt raskere, men vi ser alltid positiv på det om folk kommer med frisk egenkapital, men det er ikke sånn at vi har vært avhengig av det, sier han.
Npro satt på et obligasjonslån på 475 millioner kroner, som har hatt brudd med betingelsene.
– Det har hatt noen påløpte renter, så det har vokst litt. Det har vært misligholdt en måneds tid, sier han.
Det største lånet på 2,2 milliarder blir ifølge Oustad fullt dekket, slik at långiver ikke taper noe.
– Det har vært store nedskrivninger i bygget slik at gjeldsgraden har vært for høy, men lånet har vært betjent etter avtalen, sier han.
– Nå har dere tatt to av Arctics tre kriseprosjekter. Kjøper dere Lysaker Park også?
– Hehe, vi hører at mange har sett på det, men i motsetning til Equinor-eiendommen, mangler Lysaker Park en stor leietager. Det er ikke avklart hva Storebrand gjør, sier han.
Verdiras
I september i fjor ble det hentet 475 millioner kroner i en ny gjeld til Equinor-bygget for å refinansiere et eksisterende obligasjonslån på 360 millioner og ny kapital for å dekke tilleggsikkerhet på 90,5 millioner for den største obligasjonen på 2,23 milliarder kroner. Bakgrunnen for kapitalbehovet var en verdivurdering fra 1. juli som medførte belåningsgrad på 62 prosent, noe som er over kravet på 60 prosent i låneavtalen.
Næringsmeglerne Newsec og Malling regnet seg frem til at bygget hadde en verdi på 3,6 milliarder kroner pr. juli, ned fra 4,3 milliarder kroner året før – og under kjøpsprisen på 3,9 milliarder kroner fra 2016.
Eiendommens eksisterende seniorlån løper til 10. januar 2025, mens juniorlånet forfaller 28. oktober 2024.
Gikk surt
Overtagelsen blir det andre bygget Norwegian Property sikrer seg av eiendomsprosjekter, i regi av Arctic Securities, hvor aksjonærene har tapt mye penger.
Telegrafen, en kontoreiendom i Oslo sentrum, ble kjøpt for 2,25 milliarder i desember 2020 og 160 aksjonærer gikk inn med 726 millioner i egenkapital.
Obligasjonslånet på 1,58 milliarder kroner skulle refinansieres 15. desember, men eiendomsverdien hadde falt og rentene økt, så John Fredriksen fikk det ved å betale 100 millioner for aksjene, til tross for at en nødvendig emisjon var på plass. De slitne aksjonærene valgte heller å selge.
Lysaker Park på Lysaker på grensen mellom Oslo og Bærum kjøpte Arctic Securites kontorbygget Storebrand holder til i for 2,2 milliarder. Storebrand bruker mesteparten av arealet på 55.000 kvadratmeter, og også her utløp obligasjonslånet 15. desember.
Leiekontrakt i limbo
Lånet er fortsatt ikke refinansiert, og problemet for Arctic-investorene, som sannsynligvis også har tapt det aller meste også her, er at Storebrand ikke har bestemt seg for om de blir værende i bygget, eller flytter.
De må i juni i år gi beskjed om de forlenger leiekontrakten som utløper i 2027.
Dermed er eiendommen i limbo og svært vanskelig å selge. KLP sitter på mesteparten av obligasjonslånet, og spørsmålet er om de overtar eiendommen, eller om Storebrand velger å bli, da trolig til saftige rabatter i leien.
