I en dom avsagt 17. november 2023 tok Høyesterett stilling til innløsningsrett for et areal på 120 mål på Midtåsen/Nordstrand. Etter tomtefesteloven § 32 gjelder innløsningsretten bare «tomt til bustadhus eller fritidshus». Høyesterett kom til at dette vilkåret ikke var oppfylt for hele det gigantiske festearealet på Nordstrand.
Samvirkelaget Øvre Ljan Boliglag (ØLB) hadde festet hele arealet av grunneier Nobil Eiendom. Boligblokkene på Midtåsen var bygget av seks boligsameier, som fremfester hver sin tomt fra ØLB. Høyesterett konkluderte med at innløsningsretten i slike flerleddede festeforhold ligger til parten som har rett til å bebygge tomten med boliger – og kun der. ØLB hadde overført og gitt avkall på sin byggerett til fordel for sameiene. I motsetning til hva lagmannsretten mente, var det derfor fremfesterne (sameiene) og ikke den opprinnelige festeren (ØLB) som hadde innløsningsrett. Høyesteretts konklusjon medførte at to parseller på ca. 30 mål ble holdt utenfor innløsningsretten. Disse parsellene var aldri ment for boligformål. Festerne planla å selge deler av disse parsellene til en utbygger for å sikre seg gratis tomt og gevinst. Nå må festerne trolig finansiere innløsningen på vanlig vis.
Innløsningsretten er betinget av at parten selv har rett til å bebygge tomten med boliger. I overskjønnet kom lagmannsretten til at ØLB hadde innløsningsrett til hele det festede området på 120 mål. Lagmannsretten mente også at ØLB og boligsameiene kunne identifiseres med hverandre og at festersidens organisering var uten betydning. Boligsameienes innløsningsrett ble derfor ikke behandlet.
Høyesterett la i motsetning til lagmannsretten til grunn at festersidens organisering – med etableringen av selvstendige rettssubjekter, oppdeling av tomten og fremfeste – måtte få rettslige konsekvenser.
Festekontrakten ble inngått i 1947 mellom grunneierne og ØLB for hele festeområdet. Festeavtalen åpnet for at ØLB kunne overdra sin rett til å oppføre bebyggelse, hvilket ØLB benyttet seg av for boligtomtenes vedkommende. ØLB skilte ut seks tomter og opprettet seks selvstendige boligaksjeselskaper, som inngikk fremfesteavtaler for hver sin parsell/bruksnummer.
Ifølge Høyesterett var en forutsetning for fremfesteavtalene at ØLB skulle fungere som et rent mellomledd mellom grunneier og fremfester, uten rett til å bygge selv. Dette utelukket innløsningsrett til sameienes tomter etter tomtefesteloven § 32.
Rettighetene til sakens to øvrige bruksnumrene på ca. 30 mål, der det ikke er oppført boliger, ligger fortsatt igjen hos ØLB. Høyesterett konkluderte med at disse arealene var planlagt og regulert til annet enn bolig. Disse to bruksnumrene var dermed ikke «festetomt til bustadhus» med innløsningsrett for ØLB etter § 32.
Boligsameiene ble tilkjent innløsningsrett til sine hele bruksnumre.
Boligsameiene har ikke noe direkte avtaleforhold med grunneier. Tomtefesteloven § 42 gir imidlertid fremfester en tilsvarende innløsningsrett som opprinnelig fester ville hatt, direkte overfor grunneier.
Nobil erkjente allerede før saken kom inn i et rettslig spor at boligsameiene, men ikke ØLB, hadde innløsningsrett til sine boligtomter etter tfl. § 42 fjerde ledd, jf. § 32. Dette var altså Høyesterett enig i.
Et spørsmål i saken var imidlertid hvor stort areal som utgjorde en «boligtomt» etter tomtefesteloven. Alternativene var (i) de hele bruksnumrene, eller (ii) et rimelig bruksareal rundt bolighuset (naturlig arrondert boligtomt).
Nobil anførte at Høyesterett ikke var bundet av bruksnummergrensene, og at grensen for innløsning måtte trekkes der boligsosiale hensyn ikke lenger kunne begrunne innløsning. Høyesterett var enig i dette, men konkluderte likevel etter en konkret vurdering med at boligsosiale hensyn gjorde seg gjeldende for sameienes bruksnumre i sin helhet. Boligeiernes interesser knyttet til bomiljøet sto sentralt i Høyesteretts begrunnelse. Vi mener bomiljø i beste fall er i randsonen av boligsosiale hensyn, som skal sikre folk bomuligheter og botrygghet. Skog- og naturområder rundt boligene skal vernes gjennom offentligrettslig regulering – ikke av tomtefesteloven.
Magnus Hellesylt
Advokat i Wiersholm og representant for grunneier
Bastian Sundling
Advokat i Wiersholm og representant for grunneier
