- Utleier kan gå på en betydelig smell

Bestemmer en utleier seg for å si opp en leietager fra en løpende kontrakt, kan han bli møtt med et vederlag for den fordelen utleieren oppnår som følge av kundekretsen leietageren har opparbeidet seg.

- Fortsetter utleieren med den virksomheten leietageren tidligere holdt på med i lokalene, enten selv eller ved å leie ut til annen leietager som driver med tilsvarende virksomhet, betyr dette at den forrige leietageren vil kunne kreve vederlag, sier advokat Erling Høyte i Arntzen de Besche til HegnarOnline.

Gjelder bare hvis leietager er oppsagt
Ifølge Høyte er dette i utgangspunktet relativt greit å akseptere, sett hen til det faktum at leietageren i mange år kan ha hatt løpende et forretningsforhold og opparbeidet en betydelig kundekrets som han med dette uten videre mister.

- Det er viktig å være oppmerksom på at dette bare gjelder hvis leietageren er sagt opp fra lokalene. Ved tidsbestemte leieavtaler som løper ut, kommer bestemmelsen ikke til anvendelse. Tilsvarende gjelder om leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold slik at utleier med rette kunne heve avtalen, forklarer advokaten.

Hvilke beløp kan vi snakke om her?

- Utmålingen av beløpet vil basere seg på en ganske kommersiell betraktning. Omsetningens størrelse, overskuddet det siste år, vareutvalg, beliggenhet og strøkets karakter vil alle være av betydning når beløpene skal fastsettes. Etablerer leietageren seg i området på nytt, vil også dette få stor betydning, svarer Høyte overfor HegnarOnline.

- I så måte vil domstolene også vurdere hva omsetningsverdien ved et salg av den tidligere leietagerens virksomhet ville kunne forvente å bringe inn, føyer han til.

Karantene
Som motpost kan domstolen dessuten bestemme at såfremt vederlaget tilkjennes, skal den tidligere leietageren pålegges inntil 3 år der han ikke starter tilsvarende virksomhet innenfor området retten måtte fastsette.

- I motsatt fall ville leietageren her kunne oppnå en erstatning for bortfall av en omsetning som han faktisk klarer å opparbeide seg likevel, gjennom sin nye virksomhet, forklarer Høyte.

Skulle utleieren velge å si opp en leietager, men ikke etablere tilsvarende virksomhet i de aktuelle lokalene, understreker advokaten at utleier da ikke vil kunne møtes med noe vederlagskrav, selv om leietageren rent faktisk har tapt sin kundekrets ved å måtte fravike lokalene.

- Overhengende fare for betydelig krav
Selv om den aktuelle bestemmelsen i loven kan fravikes ved avtale, synes det ifølge Arntzen de Besche-partneren å være gjennomgående lite fokus på dette forholdet i forbindelse med oppsigelse av eksisterende leieforhold.

- Tidvis kan det være fristende for en utleier å få en særlig god leiekontrakt med en ny aktør, ved å tilby komplette lokaler tilpasset virksomheten - og en faktisk etablert kundekrets i strøket på toppen av det hele, sier han videre.

Ifølge Høyte vil enhver konkurrent av den tidligere leietageren seriøst vurdere et så interessant alternativ, og dessuten være villig til å betale ekstra for å kunne oppnå slik posisjon.

- Utleieren må da for det første avklare om kontrakten inneholder en klausul om at den aktuelle bestemmelsen er fraveket. Er den ikke det, er det en overhengende fare for at han vil bli møtt med et betydelig vederlagskrav som gjør den fornyede transaksjonen forretningsmessig ikke særlig vellykket likevel, avslutter advokaten overfor HegnarOnline.