Høyesterett om reklamasjonsfrist på boligkjøp

Kjøperne av den angjeldende boligen utenfor Bergen betalte kr 2 230 000, og boligen ble solgt ”som den er”. Etter overtakelse ble det oppdaget feil og mangler, og utbedringskostnadene beløp seg til kr 75 000. Dette utgjør 3,36 % av kjøpesummen.

Vurderingen av mangel faller inn under avhendingsloven § 3-9 som tilsier at det foreligger en mangel dersom boligen ”… er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva elles”.

Høyesterett har skjerpet kravet til den kvantitative vurderingen (forholdet mellom kjøpesum og utbedringskostnader). I dommen gir Høyesterett uttrykk for at det kun er de åpenbare misforhold kjøperen skal beskyttes mot gjennom avhendingsloven, og at utbedringskostnadene i denne saken ligger godt under det nivået som kreves for at forholdet skal regnes som en mangel.

I følge tidligere praksis er det antatt at utbedringskostnader på rundt 3 % er tilstrekkelig for å karakterisere forholdet som en mangel. Høyesterett har dermed skjerpet kravet betydelig, og gir uttrykk for at nivået må opp mot minst 6 % for å oppfylle kravet til mangel i avhendingslova.

Høyesterett presiserer imidlertid at prosentberegningen kun er et utgangspunkt og at det må foretas en helhetsvurdering av forholdet for å avgjøre om det foreligger en mangel. Det skal i denne forbindelse blant annet legges vekt på boligens alder og standard, salgssituasjonen og mangelens art og betydning.

Betydningen av opplysninger i salgsprospektet
I salgsprospektet til boligen ble det gitt uttrykk for at boligen ”fremstår som meget velholdt”. Høyesterett mente at denne opplysningen ikke ga grunnlag for å gi kjøperne noe høyere forventning til boligen fordi det kun er boligens overflate som beskrives.

Det ble her vektlagt at det i takstdokumentet, som var en del av prospektet, fremgikk at taksten ikke var noen tilstandrapport, og at det ble varslet om at salgsopplysningene ikke var bygget på en byggteknisk gjennomgang.

Reklamasjonsfrister
Reklamasjon senere enn 3 måneder er for sent

Vurdering av reklamasjonsspørsmålet var ikke var nødvendig for dommens resultat, men Høyesterett behandlet likevel spørsmålet om hvorvidt kjøper hadde reklamert innen rimelig tid.

Høyesterett la til grunn at kjøperen av boligen hadde latt det gå mer enn 3 måneder fra han oppdaget mangelen til han reklamerte overfor selger, og mente at kjøperen med dette hadde reklamert for sent.

Etter Høyesteretts oppfatning er 3 måneder i ytterkant av hvor lenge kjøper kan vente med å reklamere over feil som er oppdaget. Også dette er en innskjerping fra tidligere underrettspraksis hvor reklamasjon innen 5-6 måneder har blitt ansett for å være innen rimelig tid.

Høyesterett begrunner standpunktet med hensynet til selgers økonomi, og det betydelige økonomiske ansvar en reklamasjon kan utløse. I tillegg legger Høyesterett vekt på at det hadde gått langt tid fra overtakelsen av huset, og at kjøper hadde fagkunnskap som ufaglært tømrer.

Sammenfatning
Dommen innebærer en endring av en etablert praksis og innebærer at boligkjøpere i større grad enn tidligere må ta høyde for at mindre feil og mangler ikke kan kreves dekket av selger. Boligkjøpere bør av den grunn i større grad foreta grundigere undersøkelser før en av de viktigste økonomiske investeringene foretas.

Boligkjøpere må i fremtiden også være mer oppmerksom på oppfølgning av krav ovenfor selger dersom det påvises feil og mangler.

Skrevet av advokat og partner Jarle Edler.