Mislykket utbedring – hva nå? - Juss og næringsliv - Hegnar.no

Mislykket utbedring – hva nå?

Mange huseiere opplever at entreprenørens forsøk på utbedring av feil og mangler mislykkes. Hvilke konsekvenser får dette for huseiernes rettigheter overfor entreprenøren?

Artikkel av: Arne Sørsdahl advokat og partner i Bing Hodneland advokatselskap og Tone-Lise Pettersen, advokatfullmektig i Bing Hodneland advokatselskap .

Mangler ved nyoppført bolig
Oppføring av nye boliger hvor kjøper er en forbruker og selger er entreprenør, reguleres av bustadoppføringslova. Hvis det viser seg at entreprenørens utførelse er mangelfull, kan det i henhold til bustadoppføringslova på nærmere bestemte vilkår gi forbrukeren rett til å holde tilbake vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, heve kjøpet eller kreve erstatning.

Forbrukeren står imidlertid ikke helt fritt til å velge hvilke mangelsbeføyelser han vil benytte, og loven inneholder blant annet e regel om at entreprenøren har rett til å utbedre mangelen før forbrukeren kan kreve prisavslag mv. I noen tilfeller vil utbedringskostnaden kunne være vesentlig høyere enn den fordelen forbrukeren får som følge av utbedring, og da vil forbrukeren normalt bare få prisavslag fastsatt til den ulempen mangelen utgjør.

I denne artikkelenvil vi kort redegjøre for entreprenørens utbedringsrett, forbrukerens rettigheter dersom entreprenørens utbedring er mislykket, herunder risiko for tap av mangelsbeføyelser etter reglene for reklamasjon og foreldelse.

Entreprenøren har som utgangspunkt rett til å utbedre
Det følger av bustadoppføringslova at dersom en forbruker vil gjøre en mangel gjeldende, har entreprenøren ikke bare en plikt, men også en rett til å rette mangelen dersom dette kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren, og forbrukeren ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Forbrukeren kan altså bare nekte entreprenøren å utbedre, hvis utbedringen påfører forbrukeren vesentlig ulempe, eller forbrukeren for øvrig har særlige grunner til å motsette seg utbedring. Eksempler på vesentlig ulempe eller særlig grunn kan være ødelagt tillitsforhold mellom partene, flere og gjentagende forskriftsbrudd og at forbrukeren må flytte ut av boligen.

I slike tilfeller kan forbrukeren motsette seg utbedring, uten å tape retten til å kreve prisavslag eller øvrige mangelsbeføyelser. Hvis vilkårene for å motsette seg retting ikke er tilstede og forbrukeren likevel gjør dette, kan de øvrige mangelsbeføyelsene gå tapt.

Kan entreprenøren kreve ny utbedring etter mislykket forsøk?
Hvis entreprenøren er gitt en utbedringsmulighet i henhold til hovedregelen, og utbedringsforsøket viser seg mislykket, kan det stilles spørsmål ved om entreprenøren har krav på et nytt utbedringsforsøk. Med henvisning til regelen om at forbrukeren kan motsette seg utbedring hvis dette vil påføre forbrukeren vesentlig ulempe mv., kan trolig forbrukeren nekte entreprenøren et nytt forsøk.

I et slikt tilfelle vil forbrukeren kunne benytte seg av de øvrige mangelsbeføyelsene som prisavslag, heving og erstatning. Eksempelvis ved å kreve erstattet de kostnader forbrukeren får ved å la mangelen bli utbedret av annen entreprenør. Forbrukeren må likevel reklamere over det mislykkede utbedringsforsøket innen bustadoppføringslovas reklamasjonsfrister. I tillegg må kravet fremmes innen foreldelseslovens frister.

Absolutt reklamasjonsfrist på fem år ved mislykket utbedring?
Den «absolutte» reklamasjonsfristen i bustadoppføringslova er fem år. Det vil si at en mangel må gjøres gjeldende overfor entreprenøren senest fem år etter overtakelse.

I situasjoner hvor entreprenøren har foretatt et mislykket utbedringsforsøk kan det først ha gått noe tid før den opprinnelige mangelen ble oppdaget og utbedret, og deretter kan det ha gått noe tid før forbrukeren oppdaget at utbedringsforsøket var mislykket. I slike tilfeller kan det hende at man nærmer seg femårsfristen.

Hvis det går over fem år fra overtakelse til forbrukeren oppdager at utbedringen ikke er tilfredsstillende, oppstår spørsmålet om forbrukeren har mistet sin reklamasjonsrett.

Det fremgår av forarbeidene til bustadoppføringslova at forbrukeren som hovedregel ikke skal miste sine mangelsbeføyelser fordi den absolutte reklamasjonsfristen på fem år er oversittet når utbedringen av en mangel viser seg å være mislykket. Men hvorvidt det f eks gjelder en ny femårsfrist fra og med utført utbedring er ikke avklart.

I standardkontrakter som regulerer byggeoppdrag mellom næringsdrivende gjelder ny reklamasjonsfrist, men ikke mer enn 1 år utover den opprinnelige femårsfristen, altså maks 6 år fra opprinnelig overtakelse.

Den «relative» reklamasjonsfristen, som innebærer at forbrukeren må reklamere innen rimelig tid, gjelder også ved mangler etter mislykket utbedring.

Foreldelse av krav etter mislykket utbedring?
I tillegg til reklamasjonsfristene i bustadoppføringslova er det viktig å huske på reglene i foreldelsesloven som løper parallelt med bustadoppføringslova. Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år regnet fra overtakelsen av boligen. Foreldelsesfristen kan som hovedregel kun avbrytes ved rettslige skritt, som forliksklage eller stevning, eller ved at entreprenøren klart og entydig erkjenner at han er ansvarlig for mangelen og de økonomiske konsekvensene som følger av mangelen.

Virkningen av oversittelse av foreldelsesfristen kan medføre at en rettidig reklamasjon mot entreprenøren, ikke kan gjøres gjeldende fordi kravet er foreldet.

I henhold til foreldelseslovens forarbeider starter en ny foreldelsesfrist for krav etter mislykket utbedring, noe som innebærer at slike krav tidligst kan foreldes etter tre år regnet fra det mislykkede utbedringsforsøket er ferdig.

Artikkelen er skrevet av Arne Sørsdahl advokat og partner i Bing Hodneland advokatselskap og Tone-Lise Pettersen, advokatfullmektig i Bing Hodneland advokatselskap.

Laster inn søk
fallback
fallback
Annonser fra Google