Slik blir skatten når du kjøper eiendom - Spør advokaten - Hegnar.no

Slik blir skatten når du kjøper eiendom

Datter og svigersønn vil kjøpe to eiendomsselskaper. Hva vil lønne seg for dem rent skattemessig? Wiersholm-advokat Bettina Banoun svarer.

- Har en datter og svigersønn som ønsker å kjøpe to eiendomsselskaper (AS). Hvilken måte er den mest lønnsomme sett fra kjøpers side, og kan kjøper ha en avtale om fast nedbetaling til nåværende eier slik at de eksisterende lån løper som før?

- Finnes det bedre måter å løse dette på rent skattemessig? spør en leser.

Har du et spørsmål som går på skatterett, send dette inn her.

Partner og advokat Bettina Banoun og advokatfullmektig Marius Sollund i Wiersholm svarer, og peker først og fremst på at en har flere valgmuligheter om en ønsker å kjøpe et eiendomsselskap.

Valgmulighetene vil medføre forskjellige skattemessige konsekvenser.

Alternativ 1
- Det første alternativet er at en kjøper aksjene i eiendomsselskapet direkte. Leieinntektene vil da beskattes med 28 prosent i eierselskapet.

- Videre vil utbytteutdelinger fra eiendomsselskapet bli beskattet med 28 prosent på eierens hånd, slik at den totale skattebelastningen før eieren får hånd om pengene blir 48,16 prosent, sier de to til HegnarOnline.

Skulle kjøper på et senere tidspunkt ønske å selge eiendomsselskapet, vil en evt. gevinst ved salg av aksjene bli beskattet med 28 prosent. Ved tap vil den personlige eieren ha fradrag for tapet.

- Når en kjøper eiendom gjennom et aksjeselskap, får en ikke skrevet opp avskrivningsgrunnlagene. Derfor er det i praksis vanlig at en krever en viss rabatt av selger, sammenlignet med situasjonen hvor en kjøper en eiendom direkte, fortsetter duoen.

Størrelsen på rabatten vil bero på en konkret vurdering, men Wiersholms erfaring er at slike rabatter pleier å ligge i intervallet 7-12 prosent.

- En annen ting en bør være oppmerksom på hvis en kjøper et eiendomsselskap i stedet for å kjøpe eiendommen direkte, er at en da "arver" hele historikken til aksjeselskapet og den risiko som er forbundet med dette.

- En bør da sørge for å gjøre de nødvendige undersøkelser i forkant av kjøpet, slik at en unngår overraskelser i etterkant og evt. kan få hensyntatt de funnene en måtte gjøre ved fastsettelse av kjøpesummen og øvrige kontraktsvilkår, understreker Banoun og Sollund.

Alternativ 2
Det andre alternativet er ifølge de to at en oppretter et aksjeselskap (holdingselskap), som igjen kjøper aksjene i eiendomsselskapet.

- Utbyttet fra eiendomsselskapet til holdingselskapet vil da være fritatt for umiddelbar beskatning etter fritaksmodellen, mens en videre utbytteutdeling fra holdingselskapet til den personlige aksjonæren vil bli beskattet med 28 prosent på vanlig måte.

- Med tanke på at leieinntektene også her er blitt beskattet med 28 prosent i det underliggende selskapet, vil den totale skattebelastningen bli 48,16 prosent før pengene når eieren på toppen, forklarer duoen.

Ved en slik holdingstruktur vil ifølge Banoun og Sollund også evt. gevinst ved et senere salg av eiendomsselskapet være skattefritt for holdingselskapet, mens tap ikke vil være fradragberettiget.

- Videre vil et salg eller en likvidasjon av holdingselskapet innebære realisasjonsbeskatning på den personlige aksjonærens hånd.

- Organiseringen gjennom en holding-/konsernstruktur vil følgelig primært ha den fordel at en får noe større fleksibilitet med tanke på tidspunktet for beskatningen på den personlige aksjonærens hånd, men det vil ikke være noe særlig å tjene ut over dette, sier de to.

Alternativ 3
Wiersholm kan for så vidt også tenke seg et tredje alternativ, nemlig at en kjøper eiendommene direkte og ikke gjennom et aksjeselskap.

- Personer som investerer i eiendom direkte, bør imidlertid nøye vurdere omfanget av denne aktiviteten. Har aktiviteten et omfang som i skattemessig forstand anses som næringsvirksomhet, er en inne i foretaksmodellen og får en skattebelastning på inntekter og gevinster på 51 prosent.

- Driver en derimot aktivitet innen eiendom som ligger under grensen for næringsvirksomhet, skattlegges inntekter og gevinster fra dette med 28 prosent, forklarer Banoun og Sollund.

Ifølge de to må det gjøres en skjønnsmessig vurdering i hvert enkelt tilfelle hvor grensen går, men skattemyndighetenes tommelfingerregel er at utleie av fem leiligheter eller mer i seg selv kan være nok til å utgjøre næringsvirksomhet.

- Tilsvarende vil utleie av næringslokaler på mer enn 500 kvadratmeter også kunne utgjøre næringsvirksomhet. I denne forbindelse er det også viktig å være oppmerksom på at ektefeller ikke identifiseres med hverandre når en skal vurdere hvorvidt det drives næringsvirksomhet, presiserer Wiersholm-duoen.

"Tommelfingerregelen" som beskrevet ovenfor vil derfor gjelde for ektefellene hver for seg.

- Lånet kan løpe videre som før
Advokaten og advokatfullmektigen mener det ut fra spørsmålet synes uklart hvordan den konkrete finansieringen i dette tilfellet er strukturert.

- Når en kjøper et selskap, følger selskapets eiendeler og forpliktelser med. Såframt det ikke er noen klausuler i låneavtalene om at lånet i eiendomsselskapet forfaller ved aksjeoverdragelse mv, vil eiendomsselskapets lån kunne løpe videre som før, avslutter Banoun og Sollund overfor HegnarOnline.

Følg HegnarOnline på Facebook!

Laster inn søk
fallback
Annonser fra Google