- Kan jeg selge boligen skattefritt?

- Arvet en enebolig for 6 år siden og vurderer nå å selge denne. Boligen er delt i 2 fullstendige enheter, hvorav jeg har benyttet den ene som fritidsbolig. Den andre enheten har tidvis vært utleid. Mitt spørsmål er: gir dette skattefritak ved et evt. salg? spør en leser.

Advokat og partner Ståle R. Kristiansen i advokatfirmaet Thommessen svarer.

- Gevinst ved salg av bolig- og fritidseiendom er i utgangspunktet skattepliktig som alminnelig inntekt med en skattesats på 28 prosent. Det gjelder imidlertid omfattende unntak fra skatteplikten, dersom visse krav til eiertid og botid/brukstid er oppfylt, sier han til HegnarOnline.

Forutsetningen for skattefritak
Skattefritak ved salg av boligeiendom gjelder kun for skattyters faste bopel og evt. pendlerbolig.

- Jeg forstår det slik at den aktuelle eiendommen ikke er skattyters faste bopel eller pendlerbolig. Et evt. skattefritak avhenger dermed av om den aktuelle eiendommen kan anses som en "fritidseiendom" i skattemessig forstand - og om skattelovens krav til eiertid og brukstid er oppfylt.

- Jeg forutsetter for øvrig at den aktuelle eiendommen ikke består av to seksjonerte enheter. I så fall må spørsmålet om skattefrihet ved salg vurderes for den enkelte seksjon, fortsetter Thommessen-advokaten.

- Faktisk bruk er avgjørende
Ifølge Kristiansen kan en eiendom anses som en fritidseiendom om den består av en fast eiendom med bygning, som hovedsaklig brukes til fritidsformål.

- Det avgjørende er om skattyter rent faktisk bruker eiendommen til fritidsformål. Dersom hele eller deler av eiendommen leies ut, må eiendommen etter en helhetsvurdering fremstå som en fritidsbolig for at skattefritaket skal gjelde. Hvis eiendommen leies ut som fast bolig, eller brukes til andre formål deler av året, kan den miste preg av å være fritidseiendom, sier han.

- Sporadisk utleie skal ikke ha betydning, forutsatt at eiendommen for øvrig brukes i tråd med det som er normalt for fritidsboliger, sier advokaten videre til HegnarOnline.

Da er salget skattefritt
Forutsatt at eiendommen kan anses som en fritidseiendom, vil et salg av denne ifølge Kristiansen være skattefri dersom

• avtale om salg inngås mer enn 5 år etter at eiendommen ble ervervet, og
• eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst 5 av de siste 8 år før avtale om salg inngås.

Thommesen-partneren påpeker det er viktig å merke seg at et evt. skattefritak bare omfatter bygning med en "naturlig tilhørende tomt".

- Hva som utgjør en naturlig tilhørende tomt må vurderes konkret, der det tas hensyn flere forhold - som f. eks. adkomst, topografi, bygningens beliggenhet på tomten og hva som er vanlig størrelse på tomter i området. Om eiendommens grunnareal overstiger det som kan anses som naturlig tilhørende tomt, vil en andel av en evt. gevinst tilordnes tomteverdien av det overstigende arealet, og skattlegges på vanlig måte, forklarer han.

- Mye som tyder på skattefritak
Ifølge advokaten beror derfor spørsmålet om skattefrihet på en konkret vurdering av den aktuelle eiendommen, og hvordan denne brukes.

- Det er mye som tyder på at vilkårene for skattefrihet vil kunne være oppfylt i dette tilfellet. Det er imidlertid ikke mulig å gi noe endelig svar, uten nærmere kjennskap til de konkrete omstendighetene.

- Om selger legger til grunn at salget er skattefritt, anbefaler jeg uansett at det gis opplysninger om salget og bruken av eiendommen i et vedlegg til selvangivelsen, slik at det ikke påløper tilleggsskatt dersom skattemyndighetene skulle vurdere spørsmålet annerledes enn selger, avslutter Kristiansen overfor HegnarOnline.