nngå skattefelle på huset i Spania

Tidligere i sommer har vi redegjort for skattereglene for fritidseiendommer i Norge, Sverige, Danmark og Frankrike.

Nå står Spania for tur.

- Skattlegging av hytte i utlandet er litt mer komplisert enn ved hytte i Norge, da det ikke bare er de norske reglene som er avgjørende. Du bør derfor sette deg inn i de reglene som gjelder for det enkelte land, sier advokat Dag Harlem Stenersen i Advokatfirmaet Grette til HegnarOnline.

Skatteavtaler bestemmer
Hvorvidt du må betale skatt på eiendom i utlandet vil avhenge av om Norge har en skatteavtale med landet du har fast eiendom i.

- En skatteavtale er en avtale mellom to eller flere land som skal motvirke at samme inntekt og/eller formue beskattes to ganger. Det vil si: skatteavtalen vil bestemme om inntekt og formue på en eiendom i Spania kan skattlegges både i Norge og i Spania - eller bare i et av landene, forklarer advokaten.

- En skatteavtale kan i seg selv ikke gi et av landene adgang til beskatning. Det er det enkelte landets skatteregler som avgjør skattleggingen, selv om landet etter avtalen har adgang til å skattlegge inntekt eller formue på en hytte, legger Stenersen til.

Grette-advokaten forteller at Norge og Spania har inngått en slik skatteavtale.

- Etter denne avtalen kan gevinst på salg av en eiendom som en nordmann eier i Spania skattlegges både i Norge og Spania. Det vil avhenge av intern norsk og spansk rett hvorvidt det er adgang til å beskatte eiendommen, sier Stenersen.

- Tilsvarende må man i forhold til andre inntekter vurdere både hvilket land som etter skatteavtalen har beskatningsrett - og hvorvidt det etter landenes interne rett er adgang til å skattlegge, legger han til.

Spansk rett
Skattlegging av gevinst ved salg: For personer som ikke anses som skattemessig bosatt i Spania, betales det 19 prosent skatt på gevinst ved salg av fast eiendom.

Utleie og fordelsbeskatning: For personer som ikke er bosatt i Spania, vil nominell skattesats ved utleie av fast eiendom normalt være fra 24 prosent. Det kan imidlertid gis en rekke fradrag slik at effektiv skattesats blir lavere.

Om en ikke har inntekter av eiendommen, vil det bli fordelsbeskatning. Beregningsgrunnlaget er 2 prosent av ligningsverdien, og av dette beløpet ilegges en flat beskatning på 24 prosent.

Formuesskatt: Det er ikke formuesskatt i Spania.

Eiendomsskatt: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) er en lokal eiendomsskatt som betales hvert år på basis av valor catastral – ligningsverdien. Skattesatsen varierer fra kommune til kommune, men er ofte fra 0,5 til 1,1 prosent.

Andre skatter og avgifter: Det må betales IVA (Impuesto sobre el Valor Anadido - merverdiavgift) ved kjøp av nye boliger. Denne er nå 8 prosent. I tillegg må det betales IAJD (Impuestos sobre Actos Juridicos Documentados - en slags dokumentavgift). Denne beregnes ut fra kjøpesummen. Satsen varierer, men er normalt fra 0,5 til 1,0 prosent. Man betaler også dette gebyret ved etablering av pantelån.

Ved kjøp av brukt bolig betales ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Denne beregnes også ut fra kjøpesummen, og er normalt 7 prosent. I tillegg beregnes tinglysingsgebyr og dokumentavgift ved salg av eiendom i Spania. Dette utgjør vanligvis 1.500 euro. Det er også arveavgift i Spania. Det er ofte egne kommunale avgifter, for eksempel for vann.

Advokat Dag Harlem Stenersen i Advokatfirmaet Grette. Foto: Selskapet.

Norsk rett
Skattlegging av gevinst ved salg: I utgangspunktet er gevinst ved salg av fritidseiendom i Spania, som du har eid og brukt som fritidseiendom i fem år eller mer, ikke skattepliktig i Norge etter norske regler. Om du ikke har eid og brukt fritidseiendommen i fem år, er gevinsten skattepliktig med 28 prosent i Norge.

Formuesskatt: Personer som er skattepliktige som bosatt i Norge er i utgangspunktet skattepliktige for hele sin formue, det vil si inkludert hytte i Spania.

Utleie: Dersom du leier ut fast eiendom i Spania, må overskudd og underskudd tas med i norsk selvangivelse.

Eiendomsskatt: Det beregnes ikke kommunal eiendomsskatt i Norge på eiendommer i Spania.

Andre avgifter: Det er ikke tinglysingsgebyr og dokumentavgift i Norge på eiendom i Spania. Det vil kunne bli beregnet norsk arveavgift selv om eiendommen ligger i Spania.

Hva gjør du?
Stenersen understreker at det er viktig å levere selvangivelse og betale skatter og avgifter i Spania.

- Har du eid og benyttet eiendommen i mer enn fem år, er det som nevnt ikke skatt i Norge på evt. gevinst ved salg av eiendommen. Du må imidlertid betale skatt på gevinsten i Spania, men denne vil avhenge av hvor lenge du har bodd der. Du bør imidlertid ta med i norsk selvangivelse at du har solgt eiendom i Spania, men at dette er skattefritt etter norske regler, sier han.

- Hvis du ikke har eid og benyttet eiendommen i fem år, må du betale skatt både i Norge og i Spania. Når gevinst på salg av eiendommen er skattepliktig i begge land, kan du kreve fradrag i norsk skatt for det du har betalt i Spania, legger advokaten til.

I så fall fyller du ut skjemaet RF-1147, og legger det ved selvangivelsen.

- Du må også dokumentere hvor mye skatt du har betalt i Spania. Tilsvarende gjelder for leieinntekter om du leier i eiendom i Spania. Ettersom skatten beregnes på litt ulike måter, er det viktig at du tar vare på all dokumentasjon på for eksempel betalt skatt og fradrag, fortsetter Stenersen.

Artikkelen fortsetter under bildet.

- Ha dokumentasjon lett tilgjengelig
Det du gjør, er å følge de spanske reglene for beregning av inntekt og gevinst i Spania, og de norske reglene for beregning av skatt i Norge.

- Det er viktig å merke seg at de ikke nødvendigvis er sammenfallende. Det er ikke tilstrekkelig å vise til hvordan noe fastsettes eller beregnes i Spania. Du behøver ikke sende all dokumentasjon som underbygger beregningen inn sammen med selvangivelsen, men ha det lett tilgjengelig om det kommer en forespørsel fra skattemyndighetene.

- Husk at det er mye vanskeligere å rekonstruere inntekter og utgifter som er noen år gamle enn å lage et system for oppbevaring med en gang, minner Stenersen om.

Skattene du ikke får fradrag for
Ifølge Grette-advokaten får du i utgangspunktet kun fradrag i norsk skatt for skatt betalt i Spania på samme inntekter og formue.

Ettersom Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ikke er formuesskatt, men en form for lokal eiendomsskatt, får du derfor ikke fradrag for disse skattene i norsk formuesskatt. På den annen side vil ligningsverdi beregnet etter norske regler kunne ligge betydelig lavere enn den omsetningsverdien som benyttes ved utskrivning av disse skattene i Spania, forklarer han.

Er du i tvil om hvilke spanske skatter du kan trekke fra i Norge, anbefaler Stenersen å ta kontakt med en skatteekspert eller direkte med skattemyndighetene.

- Husk at skattereglene stadig endrer seg. Spania har eksempel hatt en større reform nå i 2010, hvor flere av satsene ble endret. For å unngå å betale mer skatt og avgift enn nødvendig, bør du rådføre deg med noen med kompetanse på dette før du kjøper eiendom i Spania - da unngår du overraskelser, avslutter han overfor HegnarOnline.