Unngå skattefelle på huset i Portugal

Tidligere i sommer har vi redegjort for skattereglene for fritidseiendommer i Norge, Sverige, Danmark, Frankrike og Spania.

Nå står Portugal for tur.

- Skattlegging av hytte i utlandet er litt mer komplisert enn ved hytte i Norge, da det ikke bare er de norske reglene som er avgjørende. Du bør derfor sette deg inn i de reglene som gjelder for det enkelte land, sier advokat Dag Harlem Stenersen i Advokatfirmaet Grette til HegnarOnline.

Skatteavtaler bestemmer
Hvorvidt du må betale skatt på eiendom i utlandet vil avhenge av om Norge har en skatteavtale med landet du har fast eiendom i.

- En skatteavtale er en avtale mellom to eller flere land som skal motvirke at samme inntekt og/eller formue beskattes to ganger. Det vil si: skatteavtalen vil bestemme om inntekt og formue på en eiendom i Portugal kan skattlegges både i Norge og i Portugal - eller bare i et av landene, forklarer advokaten.

- En skatteavtale kan i seg selv ikke gi et av landene adgang til beskatning. Det er det enkelte landets skatteregler som avgjør skattleggingen, selv om landet etter avtalen har adgang til å skattlegge inntekt eller formue på en hytte, legger Stenersen til.

Grette-advokaten forteller at Norge og Portugal har inngått en slik skatteavtale.

- Etter denne avtalen kan gevinst på salg av en eiendom som en nordmann eier i Portugal skattlegges både i Norge og Portugal, men Norge skal unnta den delen som er skattlagt i Portugal fra beskatning i Norge. Det vil da avhenge av intern norsk og portugisisk rett hvorvidt det er adgang til å beskatte eiendommen, sier Stenersen.

- Tilsvarende må man i forhold til andre inntekter vurdere både hvilket land som etter skatteavtalen har beskatningsrett - og hvorvidt det etter landenes interne rett er adgang til å skattlegge, legger han til.

Portugisisk rett
Skattlegging av gevinst ved salg og leieinntekter: Leieinntekter og gevinst ved salg av fast eiendom beskattes med 25 prosent for personer som ikke er skattemessig bosatt i Portugal. Selger du for å kjøpe ny eiendom, kan inntil 50 prosent av gevinsten bli fritatt for beskatning.

Personer som ikke er skattemessig bosatt i Portugal må også sørge for å ha en skatterepresentant i landet.

Formuesskatt: Det er ikke formuesskatt i Portugal.

Eiendomsskatt: IMI er en form for eiendomsskatt. Denne følger imidlertid eiendommen – ikke eieren personlig – og betales av den som er eier per 31. desember. Det er derfor viktig at man som kjøper avklarer hvorvidt all skyldig eiendomsskatt på en eiendom er betalt – før man overtar eiendommen. Denne er på 0,2-0,8 prosent.

Andre skatter og avgifter: Imposto Municipal sobre Transamissoes (IMT) er en transaksjonsskatt, eller stempelavgift til myndighetene før en eiendomstransaksjon kan gjennomføres. Denne er på 1-8 prosent, i trinn, etter verdien på boligen. Fritaksreglene bør undersøkes i hvert enkelt tilfelle.

Ved kjøp av grunn i tilknytning til eiendommen beregnes også stempelavgift av jordens verdi. Denne er 5-6,5 prosent. For bygninger er avgiften 6,5 prosent av bygningens verdi.

Imposto de Selo er en avgift som betaltes til notaren. Denne utgjør mellom 0,8-1,0 av eiendommens pris og betales av kjøper. Det må også betales stempelavgift ved låneopptak. Denne utgjør 0,6 prosent av lånebeløpet.

Det er ikke arveavgift på transaksjoner mellom nærstående.

Norsk rett
Skattlegging av gevinst ved salg: I utgangspunktet er gevinst ved salg av fritidseiendom i Portugal som du har eid og brukt som fritidseiendom i fem år eller mer ikke skattepliktig i Norge etter norske regler. Dersom du ikke har eid og brukt fritidseiendommen i fem år, er gevinsten skattepliktig med 28 prosent i Norge. Se imidlertid lenger ned om betydning av skatteavtalen.

Formuesskatt: Personer som er skattepliktige som bosatt i Norge er i utgangspunktet skattepliktige for hele sin formue, det vil si inkludert eiendom i Portugal. Se imidlertid lenger ned om betydning av skatteavtalen.

Utleie: Dersom du leier ut fast eiendom i Portugal, må overskudd og underskudd tas med i norsk selvangivelse.

Eiendomsskatt: Det beregnes ikke kommunal eiendomsskatt i Norge på eiendommer i Portugal.

Andre avgifter: Det er ikke tinglysingsgebyr og dokumentavgift i Norge på eiendom i Portugal. Det vil kunne bli beregnet norsk arveavgift selv om eiendommen ligger i Portugal.

Advokat Dag Harlem Stenersen i Advokatfirmaet Grette. Foto: Selskapet.

Hva gjør du?
Stenersen understreker at det er viktig å levere selvangivelse og betale skatter og avgifter i Portugal.

- Har du eid og benyttet eiendommen i mer enn fem år, er det som nevnt ikke skatt i Norge på evt. gevinst ved salg av eiendommen. Du må imidlertid betale skatt på gevinsten i Portugal. Du bør imidlertid ta med i norsk selvangivelse at du har solgt eiendom i Portugal, men at dette er skattefritt etter norske regler, sier han.

- Hvis du ikke har eid og benyttet eiendommen i fem år, må du etter landenes interne rett betale skatt både i Norge og i Portugal. Men etter skatteavtalen skal gevinst på salg av bolig i Portugal unntas fra beskatning i Norge. Da bør du opplyse i selvangivelsen at du har hatt gevinst i Portugal, men samtidig skrive at denne ihht. skatteavtalen ikke er skattepliktig i Norge, legger advokaten til.

Tilsvarende gjelder ifølge Stenersen for leieinntekter om du leier i eiendom i Portugal, og for beregning av norsk formuesskatt på eiendom i Portugal.

- Dette får imidlertid også betydning for adgangen til å trekke fra renter i Norge som relaterer seg til eiendommen i Portugal - ved at du kan bli nektet fradrag for deler av slik gjeld og renter. Om du har inntekter som evt. er skattepliktige i begge land, er det viktig at du tar vare på all dokumentasjon på for eksempel betalt skatt og fradrag, fortsetter han.

- Skatteregler endrer seg stadig
Det du gjør, er å følge de portugisiske reglene for beregning av inntekt og gevinst i Portugal, og de norske reglene for beregning av skatt i Norge.

- Det er viktig å merke seg at de ikke nødvendigvis er sammenfallende. Det er ikke tilstrekkelig å vise til hvordan noe fastsettes eller beregnes i Portugal. Du behøver ikke sende all dokumentasjon som underbygger beregningen inn med selvangivelsen, men ha det lett tilgjengelig om det kommer en forespørsel fra skattemyndighetene.

- Husk at det er mye vanskeligere å rekonstruere inntekter og utgifter som er noen år gamle enn å lage et system for oppbevaring med en gang, minner Stenersen om.

Er du i tvil om hvilke portugisiske skatter du kan trekke fra i Norge, eller hvilke inntekter i Portugal som ikke er skattepliktige i Norge, anbefaler han at du tar kontakt med en skatteekspert eller direkte med skattemyndighetene.

- Husk at skattereglene stadig endrer seg – særlig nå i disse urolige finanstider. Det er også fremforhandlet en ny skatteavtale mellom Norge og Portugal, men denne er ennå ikke trådt i kraft. For å unngå å betale mer skatt og avgift enn nødvendig, bør du rådføre deg med noen med kompetanse på dette før du kjøper eiendom i Portugal. Da unngå du overraskelser, avslutter Grette-advokaten overfor HegnarOnline.