En boligbombe som kan smelle skikkelig - Personlig økonomi - Hegnar.no

En boligbombe som kan smelle skikkelig

- Verdiene som står på spill er enorme, og det smeller jo faktisk ganske mange ganger hver eneste dag, sier Deloitte-advokat Thorvald Nyquist til HegnarOnline om Norges i særklasse største forbrukerproblem.

Boligen er den største private investeringen mange av oss gjør i løpet av livet.

Og for noen kan investeringen bli mye større enn de liker. En meningsmåling utført av Norstat for Deloitte etterlater liten tvil. Den norske befolkningen er sterkt bekymret for tekniske mangler ved huskjøp.

Hele åtte av ti ønsker at det innføres obligatorisk tilstandsrapport ved salg av bolig.

Følg HegnarOnline på Facebook!

Konflikt i ett av fire kjøp
Hver eneste dag oppstår ca. 50 nye tvister mellom selger og kjøper av en bolig - de aller fleste med utgangspunkt i at kjøper oppdager en teknisk svikt ved boligen. Faktisk ender godt og vel en fjerdedel av alle huskjøp i en eller annen form for konflikt.

Da er det ikke så rart at "skjulte feil eller mangler ved huset" suverent topper kjøpernes bekymringsliste når de skal kjøpe bolig. Hele 66 prosent er bekymret for dette, viser studien fra Norstat.

- Det er opplagt at vi må gjøre noe med dette. Statsråden har ventet altfor lenge, sier advokat, partner og ekspert på eiendomsjus Thorvald Nyquist hos Deloitte Advokatfirma til HegnarOnline.

- Norgesrekord i dissens
Nyquist viser til at barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet har hatt en utvalgsrapport på bordet siden 2009.

- Litt av problemet er at dette utvalget ikke klarte å komme frem til et enhetlig råd til departementet, og det var dissenser om de fleste sentrale spørsmål utvalget skulle utrede. Dette må være noe i retning av norgesrekord i dissens, sier advokaten om utvalgets utredning.

- Det har nå gått mer enn tre år og opp mot 60.000 nye boligkrangler siden utredningen var klar. Det skjer lite. Sist vi sjekket med departementet, for litt over en uke siden, hadde de intet nytt å komme med, legger han til.

Nyquist forstår at departementet trengte litt tid på å konkludere på bakgrunn av utredningen alene. Saken behandles parallelt i flere departementer, og det tar noe tid å koordinere. Men nå mener han det har gått altfor lang tid.

- Jeg mener fakta taler for seg selv. Usikkerheten forbundet med boligkjøp er for stor. For mange saker ender i konflikter, sier han.

Advokatens råd til statsråden er å innføre obligatorisk tilstandsrapport nå.

Selger kan være lett å avsløre
Men hva er fakta? Hvem vinner tvistene, og hva koker det ned til rent juridisk?

- Det går selvfølgelig i alle retninger, helt avhengig av hva slags sak vi snakker om. Utgangspunktet er at risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen ligger hos kjøper, sier Nyquist.

- Etter at vi har fått aktører som Help Forsikring som motvekt til eierskifteforsikringsselskapene, vil jeg tippe sakene nå vinnes og tapes 50/50 av kjøpere og selgere, legger han til.

Kjøper må ifølge advokaten enten dokumentere at selger bevisst har gitt uriktig informasjon, eller dokumentere at selger har tilbakeholdt vesentlig informasjon - noe som ofte er vanskelig.

Ifølge Nyquist kan det i enkelte tilfeller være nokså enkelt å avsløre en selger som ikke har opptrådt helt ryddig.

- Vi møter noen slike tilfeller innimellom. Er det mistanke om at en selger har hatt sentral negativ informasjon om boligen uten å gi denne til kjøper, kan det i noen tilfeller avdekkes at selgeren har lagt igjen "spor", sier han.

Det vanligste ifølge Deloitte-partneren er at en etterfølgende teknisk gjennomgang avdekker gamle fuktskader som er forsøkt overmalt eller bygget inn.

- I en sak vi jobbet med nokså nylig, kunne naboer bekrefte at selger hadde hatt slik informasjon, da dette hadde vært oppe på flere sameiermøter. Også en håndverker som har befart eiendommen tidligere, kan i noen tilfeller bekrefte slik kunnskap, sier advokaten.

I slike tilfeller vil dermed mangler lett kunne bli plukket opp ved en befaring, og kommet frem i en tilstandsrapport. En alminnelig kjøper har derimot ikke samme forutsetninger for å avdekke disse forholdene fullt så enkelt.

- Som et tredje alternativ kan kjøper dokumentere at boligen er i vesentlig dårligere stand enn forutsatt, skyter Nyquist inn.

- Tomtekostnad varierer voldsomt
Hva skal til for at noe er "vesentlig"?

- Det ble tidligere snakket mye om en prosentlære, som innebar at kravet minimum måtte utgjøre omkring fem prosent av kjøpesummen, men det er ikke lenger engang en tommelfingerregel. Hva som er vesentlig, skal baseres på en helhetsvurdering, hvor mange momenter inngår, sier advokaten.

Blant disse momentene er ifølge Nyquist

  • boligens alder - jo eldre den er, desto lavere forventet erstatning kan kjøper ha, og desto større krav må til
  • type feil og mangler som er avdekket
  • levetiden på den del av boligen som er skadet, en bærende konstruksjon har en lenger forventet levetid enn et bad
  • boligens beliggenhet

- Tomtekostnad varierer selvsagt voldsomt, og en kjøper kan derfor ha betalt en langt høyere sum for samme bolig på Snarøya enn for eksempel i Karasjok, mens forventningene til teknisk tilstand ved bygget er den samme, sier Deloitte-partneren om sistnevnte moment.

- Vi advokater som tjener på dette
Hele poenget er ifølge Nyquist at et lovpålagt krav om tilstandsrapport vil kunne løse opp mot 75 prosent av slike unødvendige tvister mellom kjøper og selger.

- Med en slik rapport vet kjøperen mye mer om hva hun eller han kjøper, mens selgeren er tydelig på hva hun eller han selger. Dagens mye anvendte verdi- og lånetakst er svært lite egnet som en teknisk rapport om bygget, selv om mange kjøpere tror nettopp det.

- Takstmennene leverer det de får betalt for, en rask og enkel verdivurdering, full av forbehold. Noen har forsøkt å gjøre takstmennene til syndebukk, noe jeg opplever er skivebom, sier advokaten.

Han understreker at antallet rettssaker på området er enormt, og at både kjøper og selger er tapere.

- De som tjener på denne situasjonen er jo oss advokater. Det kan hende noen veldig få er fornøyd med situasjonen, men jeg tror ingen oppriktig er imot en slik avklaring, sier eiendomsadvokaten til HegnarOnline.

Minimal kostnadsøkning
En obligatorisk tilstandsrapport vil i så fall bli en kostnad for selger, men en overkommelig en.

- En slik rapport vil kanskje koste selger omkring 10.000 kroner, mot dagens 3-4.000 kroner for en verdi- og lånetakst. Dersom selger oppnår en noe lavere forsikringspremie, kan nettoøkningen komme ned i under 5.000 kroner.

- Men poenget er at dette vil gi trygghet for boligkjøpere. Samtidig er jo selgere normalt også kjøpere i det samme markedet. I tillegg får vi frigjort ekstremt mye tid i rettsapparatet. Samfunnsøkonomisk er det mye å tjene på dette, og jeg skjønner ikke hva myndighetene venter sånn på, fortsetter Nyquist.

Ifølge advokaten omfatter sakene krav fra 100.000 kroner og oppover.

- I de 20-talls sakene Deloitte har hatt for domstolene de siste 12 månedene, har vel 2-3 av dem dreiet seg om millionbeløp. De fleste sakene ligger på 200-500.000 kroner, sier Nyquist.

- Norges største forbrukerproblem
Ifølge advokaten medfører mangelen på tilstandsrapport "i særklasse det største forbrukerproblemet vi har i Norge".

- Omfanget er enormt, risikoen er betydelig, og verdiene som står på spill er enorme for den enkelte forbruker. Nå må regjeringen og ansvarlig statsråd skjære gjennom og få på plass ny lovgivning.

- Det eneste fornuftige er å innføre obligatorisk tilstandsrapport ved salg av bolig, ikke bare den ofte marginale verdi- og lånetakstrapporten som selger innhenter i dag, avslutter Nyquist overfor HegnarOnline.

Laster inn søk
fallback
fallback
Annonser fra Google