Børs og finans

Odin-fond har levert varene i årevis

Økt interesse for strategi som har gitt superavkastning

Strategien har i årevis gitt kjempeavkastning for Odins «nisjefond». Nå skal også Oljefondet satse mer på børsnotert eiendom.

Foto: Kalin Eftimov / Shutterstock / NTB scanpix.

Foto: Kalin Eftimov / Shutterstock / NTB scanpix.

Artikkel av: Are  Strandli
26. februar 2019 - 15.26

Forvalter Øystein Bogfjellmo som tok over forvaltningen av aksjefondet Odin Eiendom i november i fjor, er ikke i tvil om at børsnoterte eiendomsinvesteringer kan lønne seg fremfor direkteinvesteringer.

- Vi har lenge sett store fordeler med børsnotert eksponering i eiendom. For det første er det en eksponering i eiendom som er likvid og fleksibel, hvor investoren kan bevege seg raskere mellom ulike eiendomssegmenter basert på markedssyn, sier han til Hegnar.no.

Videre påpeker Bogfjellmo at en slipper usikkerheten og direktekostnaden knyttet til drift, og i stedet får full transparens hva gjelder eierstyring, avgiftsstruktur og rapportering.

- Det er viktig å huske på at de børsnoterte eiendomsselskapene representerer beste praksis når det kommer til disse områdene – risikoen blir betraktelig redusert, forteller forvalteren engasjert.

Strategien med å investere i børsnotert eiendom har medført at Odin Eiendom, med forskjellige forvaltere bak rattet, har oppnådd en årlig avkastning på rundt 20 prosent de siste 10 årene.

Selv i 2018 som avsluttet med et svært urolig siste kvartal, kunne andelseierne smile over en avkastning på 11,1 prosent.  Da det blåste som verst i november og desember steg verdien av fondet med henholdsvis 4,2 og 2,8 prosent.

Strategiendring

Oljefondet som siden 2014 har investert i unotert eiendom gjennom den separate enheten Norges Bank Real Estate Management (NREM), har nå i større grad åpnet øynene for de poengene som trekkes frem av Odin-forvalteren.

For snaue tre uker siden vedtok hovedstyret i Norges Bank en ny strategi for eiendomsforvaltningen som blant innebærer at NREM avvikles.

«Med en begrenset portefølje i unotert eiendom og et forsterket ønske om å se notert og unotert eiendom i sammenheng, ser ikke hovedstyret det lenger som hensiktsmessig å ha en separat organisering av unotert eiendom, skrev Norges Banks hovedstyre i et brev til Finansdepartementet datert 7. februar.

Ved utgangen av 2019 var om lag 3 prosent av fondet investert i unotert eiendom. Målet nå er at eiendom skal utgjøre 3-5 prosent av fondet, ned fra tidligere 7 prosent.

Norges Bank ønsker at forvaltningen skal kjennetegnes ved kostnadseffektivitet og åpenhet. Investeringer i unotert eiendom er i stor grad det motsatte; ressurskrevende og komplekse, noe sentralbanken oppgir å ha fått erfare.

Bogfjellmo synes det var en overraskende beslutning, men mener like fullt det gir mening at Oljefondet i større grad ser verdien av børsnotert eiendom.

Nisjefond

Selv om også Oljefondet – verdens største aksjeinvestor – nå vil satse mer på børsnotert eiendom, har Odin Eiendom få direkte konkurrenter i Norden med samme nordiske fokus.

I Norge finnes det ingen slike rendyrkede eiendomsfond, mens det i Sverige finnes to.

- Vi er jo et nisjefond, erkjenner forvalteren som merker stadig større pågang fra investorer.

- Eiendom historisk sett har vært gjenstand for direkteinvesteringer, sier forvalteren som nå merker økt interesse for eiendomsfond som investerer i børsnoterte selskaper i Norden.

Spesielt oppmerksomheten fra utlandet har vært sterkt økende, ifølge Odin-forvalteren.

- Vi har sett en økende interesse fra internasjonale investorer.

Bogfjellmo påpeker at det er et relativt spill og at man derfor ikke skal undervurdere effekten av «Brexit», og utfordringene i land som Italia og Tyrkia.

- Det gjør noe med attraktiviteten til Norden relativt til Europa for øvrig. Sammenlignet med europeisk eiendom er Norden fortsatt attraktivt priset, mener han.

Sverige dominerer

Rundt 70 prosent av Odin Eiendoms portefølje er i Sverige, mens rundt 20 prosent er i Norge og Finland. Årsaken er en mye sterkere og lengre tradisjon for børsnoterte selskaper innen næringseiendom hos «söta bror».

Oslo Børs’ eiendomsindeks består til sammenligning av kun seks selskaper, der Entra er størst med en markedsverdi på vel 22 milliarder kroner, og Storm Real Estate, med sitt kontorbygg i Moskva er minst med en verdi på drøyt 38 millioner kroner.

- I Sverige er det et mye større marked med en helt annen tilnærming og holdning, sier Bogfjellmo.

- Det er en mye større sektor med selskaper som har lengre historikk. Det er ikke så spekulativt som det kan anses i Norge.

- Svenske selskaper har drevet konservativ og vært igjennom kriser tidligere, påpeker han.

Klar til å investere

- Hva er de mest spennende segmentene for øyeblikket?

- Kontor og spesielt logistikk. Kontor har vært og fortsetter veldig bra. Logistikk har kommet i stor grad på grunn av urbanisering og netthandel der det er en ekstrem vekst.

- Vi ser spesielt at logistikkmarkedet virker sterkere enn i fjor. Det ser vi på interessen fra internasjonal kapital, spesielt for Sverige og Finland. Det segmentet er priset mye høyere i resten av Europa enn Norden. Norden fremstår som «sweet spot» gitt stabilitet og konjunktur, mener han.

Rundt to tredjedeler av fondet er investert innen segmentene kontor og logistikk. Resten er fordelt på bolig, handelseiendom og noe hotell.

Selv om bolig og handel utgjør en relativt liten del av fondet, er Odin-forvalteren klar med pengesekken for nye investeringer også der.

- Jeg tror det kommer muligheter innen både bolig og handel. Det kan skje raskt, og da tar vi de mulighetene vi ser.

Flere av fondet største investeringer har lagt frem sterke tall for fjerde kvartal.

- De tallene som er levert har vært veldig bra. Den underliggende driften har vært solid, og selskapene har sterke balanser som gir et godt fundament for videre vekst, sier Bogfjellmo.

Hittil i år er Odin Eiendom opp nesten seks prosent.