Eiendom

Spørsmålene du må ha svar på før du kjøper bolig

Mister du hodet i budrunden, kan det koste deg dyrt. Advokat kommer med sine beste råd.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
26. februar 2015 - 12.15

Rekordlave renter fyrer opp boligmarkedet, og meglere - særlig i de store byene - varsler om raske salg til skyhøye priser. Årsaken de fleste peker på er det lave tilbudet.

Nyboligsalget går også godt, og en rapport sluppet i går viste 2.376 nye boliger har blitt solgt i løpet av de to siste månedene - hele 91 prosent mer enn på samme periode i fjor.

Advokat Vegard Syvertsen hos Advokatfirma Grande, Syvertsen & Co. har spurt seg hvilke potensielle utslag dette kan få for kjøpere, bortsett fra en noe «ribbet» lommebok.

Han tror for eksempel at unge førstegangskjøpere, etter en overfylt visning med lange interessentlister, fort kan «forelske seg».

- Hva skjer? Jo, det vil ofte kunne bli en «budkrig», der grensen den enkelt hadde satt på forhånd lett kan «glemmes» i forelskelsen over den nye leiligheten man så veldig gjerne vil ha.

- Hva er faresignalene når man blir forelsket? Jo, de fleste har vel opplevd at man i større eller mindre grad kan risikere å «miste hodet», sier Syvertsen til Hegnar.no.

Les også: - Ikke ubetydelig fare for at vi fyrer opp boligmarkedet

Før visningFor å sikre seg best mulig før en «forelskelse» i en leilighet eller bolig, kan det ifølge advokaten være en god ide å gjøre en del forberedelser på forhånd.

- Etter å ha sett annonsen, ta kontakt med megler og be om å få tilsendt takst/boligsalgsrapport. Denne bør du lese nøye, sier Syvertsen.

Han anbefaler kjøpere særlig å merke seg opplysninger om oppgraderinger, renoveringer og tidligere skader - og da særlig på bad/våtrom, som potensielt er det dyreste rommet.

Advokaten lister opp en rekke spørsmål du bør stille på e-post.

- Hva skjedde, hva har blitt gjort, og hvem har utført arbeidene? Finnes det dokumentasjon på at de er utført av fagfolk? Hva er status for det elektriske anlegget? Finnes det samsvarserklæring?

- Når det gjelder eneboliger; finnes drenering rundt? Hvor gammel er den? Er den lagt av fagfolk? Hva med taket? Er det av eldre årgang? Har det vært tegn til lekkasjer? sier Syvertsen.

Om selger har fylt ut et egenerklæringsskjema, bør dette også leses grundig.

- Om du har spørsmål du ønsker svar på, still disse til megler å be om svar før du går på visning.

- Er du i tvil, kan det være en ide å be noen du kjenner med kompetanse og erfaring lese gjennom det som finnes av opplysninger om eiendommen, sier Syvertsen.

Les også: - Lave renter driver boligprisene, og dette er det skumle med det

På visningEr det trangt om plassen, kan du få følelsen av at du har dårlig tid.

- Det har du ikke - bruk tiden godt! Og ha fokus på det viktige, oppfordrer advokaten.

Han ber deg glemme hvilken farge veggene har, og mer estetiske kvaliteter som uansett kan forandres raskt og for en billig penge.

- Ha heller fokus på: er noe unormalt? Ser noe underlig ut? Har leiligheten tegn til tilstandssvekkelser? Hvordan ser baderommet ut? sier Syvertsen.

Han er ikke udelt positiv til å ta med seg fagfolk på visning, det være seg en takstmann, et familiemedlem med kompetanse eller en venn av familien som er håndverker.

- Det finnes mange gode grunner til at det kan være fornuftig. Men vær klar over at dette kan brukes mot deg som kjøper etter overtakelse. Om du reklamerer over feil og mangler: forhold du som kjøper kjente til eller burde kjente til, vil ikke utgjøre en mangel etter avhendingsloven, sier advokaten.

- Har du med deg en fagperson på visning, vil du bli identifisert med vedkommendes kunnskap. Det vil si at det denne fagpersonen burde ha sett/oppdaget på visning, burde du også dermed ha sett. Derfor vil du som et klart utgangspunkt ikke kunne nå frem med en reklamasjon over slike forhold i ettertid, føyer han til.

Skal du ta med deg en fagperson på visning bør det ifølge Syvertsen derfor være en som virkelig er en fagperson på området, og da helst en takstmann som har spesifikk kompetanse og erfaring for å kunne bedømme hvilke forhold som er sentrale og ikke.

OvertakelsenNår du så har vunnet over øvrige budgivere, fått tilslaget og tegnet kontrakt, kommer dagen da du skal overta leiligheten eller boligen du har kjøpt.

Advokaten viser til avhendingslovens (avhl) § 3-10, der det heter at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

- Kjøper har også en «undersøkelsesplikt» etter avhl § 3-10 2. ledd. Det vil si: har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan kjøperen ikke senere reklamere over et forhold kjøperen burde vært kjent med ved undersøkelsen, sier Syvertsen.

Han understreker dog at denne plikten ikke rekker så langt.

- Men en kjøper plikter å undersøke eiendommen etter at han har overtatt bruken av den, jfr avhl § 4-9. Denne paragrafen pålegger kjøper en plikt til å undersøke eiendommen så snart det er anledning til det etter at kjøper har overtatt bruken.

- Dette er første tidspunkt kjøperen har en plikt til å undersøke eiendommen. Hvor strenge krav som skal stilles til undersøkelsen vil avhenge av flere forhold, deriblant hva slags eiendom det gjelder, samt partenes profesjonalitet, forteller advokaten.

Litt arbeid - mye å spareAvslutningsvis viser Syvertsen til at hvert femte boligkjøp ender med tvist i ettertid.

- Det er ingen hyggelig situasjon å havne i hverken for selger eller kjøper. Om du som kjøper legger ned et lite stykke arbeid i forkant av visningen, og er årvåken under selve visningen, kan det være med på å redusere faren for en kjedelig boligkrangel i ettertid.

- En slik krangel tar tid, og kan koste mye penger, avslutter advokaten overfor Hegnar.no.