Eiendom

Salg av bygg under oppføring

Skatteetaten har skjerpet reglene om momsfradrag ved salg av utleiebygg under oppføring og rehabilitering.

Advokat/partner Frode Heggdal Larsen, Bing Hodneland advokatselskap DA

Advokat/partner Frode Heggdal Larsen, Bing Hodneland advokatselskap DA

Artikkel av: Øystein Byberg
23. mai 2015 - 10.22

Artikkel av:  advokat Frode Heggdal Larsen, partner i Bing Hodneland advokatselskap DA.

Nytt vilkår for fradragsrettSkattedirektoratets lanserer en meget streng fortolkning av momsreglene i sitt fellesskriv av 6. februar i år. Direktoratet innfører her et nytt vilkår for retten til fradrag for oppførings- og rehabiliteringskostnader.

Vilkåret innebærer at det innføres et skille mellom situasjoner der de utleide arealene er i fysisk bruk av leietakeren under rehabiliteringen og situasjoner der leietaker ikke fysisk bruker de leide lokalene mens rehabiliteringen pågår. I førstnevnte situasjon beholdes fradragsretten, mens fradragsretten går tapt i sistnevnte situasjon. Etter direktoratets oppfatning er det uten betydning at det faktisk er inngått leiekontrakt med leietaker, så lenge leietaker ikke er fysisk til stede i lokalene.

SakenDirektoratets uttalelse er avsagt i tilknytning til en konkret sak, men vil få betydning for andre aktører i samme situasjon.

Saken dreide seg om et eiendomsselskap som ønsket en selskapsrettslig omorganisering ved å utfisjonere sine ulike bygg i hvert sitt single-purpose-selskap (SPV). Disse SPV’ene skulle stiftes ved fisjonen. Som vederlag i fisjonen ville aksjeeier i selskapet motta samtlige aksjer som ble utstedt i SPV’ene. Fisjonen skulle gjennomføres i en periode hvor det pågikk byggearbeider i flere av de byggene som skulle utfisjoneres. Skattedirektoratet kom altså til at det ikke forelå fradragsrett for oppførings/rehabiliteringskostnader.

Selv om fellesskrivet konkret gjelder fisjon, vil det nye vilkåret trolig også gjelde ved ordinære innmatsalg, fusjoner og ved omdanning.

BegrunnelsenSkattedirektoratet begrunner skillet med at når leietaker ikke er fysisk tilstede i bygget under rehabiliteringen, har det overdragende selskap rent faktisk aldri tatt bygget i bruk i utleievirksomhet. Direktoratet mente riktignok at når det er inngått leiekontrakter foreligger det en indikasjon eller antakelse om at bygget vil bli tatt i bruk i virksomhet med utleie av fast eiendom. Når det ble fattet vedtak om at fisjon skulle gjennomføres, ble imidlertid denne antakelsen brutt. Et slikt vedtak innebærer etter Skattedirektoratets syn en avgiftsmessig bruksendring (i forhold til antakelsen om utleie). Direktoratet uttaler derfor at konsekvensen er at fradragsretten for inngående merverdiavgift går tapt.

 

Tvilsom jussDet er vanskelig å se at direktoratets nye vilkår for fradragsrett, harmoniserer med gjeldende rett.

For det første synes skillet å være direkte i strid med merverdiavgiftslovens regler om overtakelse av tilbakeføringsplikt ved bruksendring før fullføring av byggetiltak. Regelen sier at dersom oppføreren (det overdragende selskap i fisjonen) mister fradragsrett, kan erververen (det overtakende selskap i fisjonen) overta denne fradragsretten. Loven sier intet om at dette kun gjelder situasjoner hvor leietaker fysisk er tilstede i bygget.

For det andre synes skillet å være direkte i strid med uttalelser fra Finansdepartementet. Departementet har tidligere uttalt at det er tilstrekkelig for momsfradrag at det foreligger en signert leiekontrakt. Det oppstilles altså ikke lenger et krav for fradragsrett at leietakeren skal ha «aktuell adgang til å tiltre bruken» - såkalt effektuert leiekontrakt. Ved å kreve at leietaker rent faktisk og fysisk må ha benyttet seg av adgangen til å tiltre bruken går altså Skattedirektoratet lengre enn å kreve enn effektuert leiekontrakt.

Urent farvannDirektoratets nye avgiftsmessige skille har vakt oppsikt og medfører økt usikkerhet i eiendomsbransjen. Avgiftsreglene blir nå helt avgjørende for valg av tidspunkt og metode ved eiendomstransaksjoner. Det er grunn til å håpe at enten direktoratet eller departementet kommer med en korrigerende fortolkning.

Det gjøres oppmerksom på at denne artikkelen er basert på en lengre artikkel artikkelforfatteren har publisert om samme tema i Den Norske Revisorforenings tidsskrift «Revisjon & Regnskap» nr. 4-2015.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Frode Heggdal Larsen, Bing Hodneland advokatselskap DA.