Eiendom

«Tvungen» mekling i husleiesaker

Forliksrådet for husleiesaker foreslås utvidet til å gjelde hele landet - når forbruker klager på næringsdrivende utleier

Artikkel av: Øystein Byberg
14. november 2015 - 07.45

Artikkel av:  advokat Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Regelverk som vedtas i EU gir stadig nye sett med regelverk også her i Norge. Et av de siste eksemplene på dette er regjeringens forslag til en utvidelse av Husleietvistutvalget som et alternativ til domstolene, for å sikre tilpassing til nytt EU-direktiv om alternative tvisteløsningsorganer for forbrukere.

Forslaget går ut på at leietakere som er forbrukere skal kunne benytte Husleietvistutvalget overfor næringsdrivende leietakere – uavhengig av hvor i landet leieobjektet ligger.

Hva er egentlig Husleietvistutvalget?Husleietvistutvalget kan sammenlignes med et spesialisert forliksråd – og var ved opprettelsen i 2001 et frivillig alternativ til forliksrådet for tvistesaker som springer ut av et husleieforhold.

Siden opprettelsen har Husleietvistutvalget vært i stadig utvikling. Opprinnelig gjaldt ordningen kun for Oslo kommune, men i 2003 ble Akershus omfattet. Fra 2006 ble Husleietvistutvalget obligatorisk i husleiesaker – det vil si at det ikke lenger var mulig å ta slike saker inn for det «vanlige» forliksrådet. I 2009 ble prøveordningen vedtatt videreført som en permanent ordning, og i 2010 ble ordningen utvidet til også gjelde for Bergen og Trondheim. Foreløpig siste endring kom i 2012 da Hordaland samt Sør- og Nord Trøndelag ble omfattet av ordningen.

Husleietvistutvalget fungerer slik at partene – leietaker og utleier – som hovedregel møtes hos Husleietvistutvalget for mekling. Kommer partene ikke til enighet blir saken avgjort av Husleietvistutvalget, og avgjørelsen får virkning som en dom. Avgjørelsene kan løftes inn i det ordinære rettssystemet ved stevning til tingretten innen én måned.

Erfaringer med ordningenSom eiendomsforvalter og advokat for en rekke utleiere har vi gjennom de snart 15 årene ordningen har eksistert høstet nyttige erfaringer fra saker som har havnet hos Husleietvistutvalget.

Det er vår mening at ordningen har fungert godt, og særlig har vi møtt en rekke dyktige meklere som har vist at det er mange fastlåste konflikter som kan finne et godt resultat gjennom mekling. Husleietvistutvalget skriver selv at partene kommer til et forlik i over 70% av sakene.

Ordningen med selve utvalget – som avgjør de sakene der mekling ikke fører frem – har etter vår vurdering fungert som forventet. Utvalget består i hver enkelt sak av en representant oppnevnt etter forslag fra huseierforeninger, en fra leietakerforeninger og en jurist fra Husleietvistutvalget. Sammensetningen er ment å gi en balanse mellom de forskjellige interessene som leietaker og utleier har på hver sin side.

Et konkret rådVår erfaring er at ordningen samlet sett er en effektiv og økonomisk gunstig kanal for de konflikter som fra tid til annen oppstår når husleieforhold avvikles. Et viktig råd til så vel utleiere som leietakere som benytter seg av ordningen er å sørge for grundig dokumentasjon av alt fra eventuelle skader på leieobjektet til de kostnader man har hatt ved utbedringen av disse. Vår erfaring her er i tråd med det som fremgår av høringen «erstatningsbeløpet [blir] relativt ofte avkortet på grunn av mangelfull dokumentasjon».

Ordningen skal omfatte hele landetForslaget som nå er på høring gjelder en utvidelse av ordningen, slik at leietakere som er forbrukere kan benytte Husleietvistutvalget som førsteinstans for husleiesaker mot næringsdrivende utleiere – uavhengig av hvor i landet leieobjektet befinner seg. Husleietvistutvalget er i dag lokalisert kun i de tre byene Oslo, Bergen og Trondheim, og den praktiske siden av at leietakere fra Lindesnes til Nordkapp skal kunne benytte ordningen foreslås løst med utstrakt bruk av fjernmøter. Hvorvidt møter og mekling over telefon, Skype eller tilsvarende vil oppnå samme suksessrate som de fysiske møter, gjenstår å se.

Forslag om effektivisering av ordningenI tillegg til denne geografiske utvidelsen av ordningen inneholder forslaget til ny forskrift som nå er på høring en rekke forslag til justeringer som samlet sett tar sikte på å effektivisere ordningen ytterligere.

De tre viktigste forslagene er etter vår vurdering forslaget om forenklet behandling i saker der den som blir innklaget ikke svarer, et forslag om forenklede regler for varsling av den som blir innklaget og en ny regel om aktiv saksstyring.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet, som har utarbeidet det nye forslaget til regler for Husleietvistutvalget, har også vurdert om det bør komme på plass regler om mulighet for fraværsdom. Departementet har konkludert med at forslaget om forenklet behandling i saker der den som blir innklaget ikke svarer demmer opp for behovet for fraværsdommer, og mener videre at en reell behandling også av de sakene vil resultere i flere objektivt sett riktige avgjørelser enn et system som gir den som klager fullt medhold dersom den andre parten ikke protesterer.

To tipsHusleietvistutvalget gir i svært liten grad den som vinner frem med sitt krav dekning for de kostnadene man har hatt til å fremme kravet. Dette står i et visst misforhold til den høye graden av dokumentasjon som kreves for å vinne frem med et erstatningskrav, men er nyttig å ha i bakhodet.

Til både leietakere og utleiere må vårt viktigste tips uansett være: sørg for god dokumentasjon rundt alle deler av leieforholdet – også den fysiske tilstand til leieobjektet ved inn- og utflytting. Da unngår man forhåpentlig en situasjon der det blir ord mot ord om når utleier hevder at leietaker har «brukt opp» leiligheten – eller vice versa.

Artikkelen er skrevet av advokat Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.