Eiendom

Usikker børs og lave renter fører investorer til eiendom

Hett marked for bygårder

– Avkastningen på egenkapitalen er ganske bra sammenlignet med Oslo Børs. Etter jul har jeg fått betydelig flere telefoner fra folk som ønsker å kjøpe bygårder, sier eiendomsmegler og partner Anders J. Langtind i Privatmegleren.

Anders Langtind. Foto: Gard Setsaas / Finansavisen

Artikkel av: Siri Knutsen Vosgraff / Kari Nestaas, Kapital
28. mars 2016 - 11.53

Langtind er en av de største meglerne på bygårder i Oslo. I fjor solgte han bygårder for rundt 700 millioner kroner. Den dyreste skiftet eier for godt over 100 millioner kroner. Nå har Langtind en god håndfull bygårder han trolig skal legge ut.

Partner og seniormegler Terje Tinholt hos Nordvik & Partners bekrefter trenden.

– Fenomenet er ikke helt nytt. Vi har merket en økt interesse for bygårder de to siste årene. Men uro og fall på børsen har ført til at dette har blitt forsterket den siste tiden. Flere investorer vil ha penger ut fra børs og over i noe annet, sier Tinholt.

En eiendomsinvestor som har vært lenge i gamet, påpeker at renten nå spiller en betydelig rolle.

– Det har mye å si at rentenivået er så lavt, sier han.

Flere av Norges aller rikeste har bygget opp formuene sine på bygårder. Et knippe av dem er like aktive nå som da de startet for rundt 15 år siden – og selger angivelig aldri. De to siste årene har nye aktører som har tjent godt på aksjer og annet, kommet til i tillegg.

– Kjøperne er primært delt i to grupper. De som kjøper som investering og sitter lenge. Og de som slakter, altså pusser opp, seksjonerer og selger, sier Langtind.

Han sier at de store og langsiktige investorene er “på kjøperen”, mens utbyggerne er mer usikre. Dét er også flere av gårdeierne, særlig de som eier en gård eller to.

– Jeg får flere telefoner fra eiere som lurer på å selge. Er toppen nå? lurer de på, fortsetter Langtind.

– En eier av en liten bygård på Majorstuen sa til meg at han er fristet til å selge, men så lurte han også på hva han skulle gjøre med så mye penger. Tør jeg sette pengene på Oslo Børs? Jeg kan i hvert fall ikke sette dem i banken, sier Langtind om gårdeieren.

Prøvde seg på klipp?

Det hete markedet for bygårder fører til at enkelte prøver seg på raske klipp. Høsten 2014 døde forretningsadvokaten og eiendomsinvestoren Erik Sture Larre (100). I sitt siste leveår stod han oppført med en formue på 700 millioner kroner i Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste. I fjor solgte arvingene hans en bygård i Sorgenfrigaten 35 på Majorstuen. Kjøperen var SATS-gründer Vegard Liven. Han har slått seg opp på eiendom etter han fikk en gevinst fra salget av treningskjeden i 2006.

– Jeg tenker bare på én ting nå. Toroms, toroms, toroms, uttalte Liven til Finansavisen sensommeren 2014. Da hadde han 65–70 leiligheter og sa at han konsentrerte seg om Grünerløkka og Dælenenga

Etter det Kapital kjenner til betalte Liven rundt 85 millioner kroner for gården i Sorgenfrigaten, som altså ligger lenger vest i Oslo. Eiendommen skal være tilbudt for 130 millioner kroner. Gården skal være i dårlig stand og ”må tas fra a til å”, ifølge en kilde som har fått tilbud om å kjøpe den.

– Jeg sitter i et møte og skal snart dra på vinterferie, sier daglig leder og megler Henrich Mørch i Bolig- og næringsmegler næring (BN Næring), som skal ha oppdraget med å selge bygården i Sorgenfrigaten.

En sentral kilde i eiendomsmarkedet Kapital har snakket med, sier Mørch er den største megleren på bygårder i Oslo.

– Han jobber tett med eiendomsinvestor Edgar Haugen. Haugen hadde plassert Mørch ved siden av seg i 50-årsdagen sin. Spør Mørch om markedet er så hett at han klarer å få 130 millioner kroner for Sorgenfrigaten når gården ble omsatt for 85 millioner i fjor, sier vedkommende.

– Jeg har ingen kommentar til oppdraget, sier Mørch til Kapital.

Rett før Kapital går i trykken får vi tak i Liven.

– Det stemmer ikke at den skal selges.

– Kapital har snakket med en som har fått tilbud om å kjøpe den for 130 millioner kroner?

– Ja, det stemmer at noen har vært og sett på gården. Det var for å sjekke om prisen jeg betalte var grei. Jeg skal beholde gården og modernisere den, sier han.

Liven benekter at han betalte 85 millioner kroner for gården som fremdeles står oppført på Erik Sture Larre i Infoland. Han vil ikke si noe om hva han gav.

Trygg havn

I 2013 og 2014 var det økning i antall bemidlede investorer som plasserte penger i bygårder. Det førte til prispress fordi de langsiktige investorene har høyere betalingsvilje enn de som skal slakte og selge.

– Den økte etterspørselen etter bygårder er et resultat av høy likviditet og god tilgang på funding, sier Tinholt.

– Investorene ser på eiendom som en trygg havn, sier Langtind. – Avkastningen ligger på fire–fem prosent. De gangene den ligger på tre prosent, kan kjøperen ofte skru opp husleien. Det er mange gårdeiere som har holdt husleien lav fordi gården har steget fra rundt ti til 40 millioner kroner. Da har de ikke brydd seg med å gjøre noe med leien. Bankene ser også på bygårdskjøp som trygt. De låner ut masse penger til eiendom, påpeker han.

På tampen av 2015 solgte Tinholt en liten bygård, Oscars gate 47–49, bak slottet. Den ble lagt ut med en prisantydning på 62 millioner kroner. Ifølge Finansavisen ble den omsatt for rundt 55–58 millioner kroner. Eiendommen er solgt som aksjeselskap. Det kan bli utløst skatt, skrev vår søsterpublikasjon på julaften i fjor.

Eiendommen var på et tidspunkt den dyreste som lå ute i det åpne markedet.

– Den eiendommen hadde topp to-beliggenhet. Det er bare Gimle som er bedre, sier Tinholt.

– Kundene som bor på utsiden av byen, vil ha noe mindre i byen, men ikke noe som er så veldig mye mindre. Det er samme trend på bra adresser i London og New York, påpeker han.

Eiendomsmegleren mener at dette har ført til noen gårdeiere heller lager fire leiligheter på 250 kvadratmeter enn ti à 100 kvadratmeter, hvis de kjøper en bygård på tusen kvadratmeter.

Tinholt har ikke solgt noen bygårder ennå i år, men det skal ikke være kjøperne det står på.

– Vi har rundt ti likvide kjøpere i alle kategorier, sier han.

– Etter salget av Oscars gate ser vi at mange kunder er ute etter noe tilsvarende, noen er seriøse, andre er ikke.

Firmaet Nordvik & Partners solgte knappe ti bygårder til sammen i fjor.

Premiumpris på hele gårder

Langtind forteller også om en annen trend: Bygårder selges samlet for høyere priser enn enkeltleiligheter; en gård med ti leiligheter koster mer enn ti enkeltleiligheter fordelt på forskjellige gårder. Kjøperne er kanskje villige til å betale en “premie” på opptil ti prosent. Årsaken er at man selv da har kontroll med kostnadene, når alt er samlet på ett, i en gård og man eier alt selv. Har man leiligheter i flere gårder, er man prisgitt styret i den enkelte gård.

Finansavisen omtalte dette skiftet i fjor høst.

– Når du kjøper en hel boliggård, får du vanligvis rabatt. Nå selges gårdene faktisk med en premie sammenlignet med å kjøpe leilighetene enkeltvis, sa rådgiver Christopher Paus hos GVA CRE Norway, inntil nylig kjent som Foss & Co Næringsmegling.

Selskapet hadde solgt en mindre bygård på Grünerløkka i Oslo. De åtte leilighetene i Markveien 26 utgjorde 458 kvadratmeter, uten å ha noen ekstraordinær standard.

– Flere av de store, profesjonelle gårdeierne var med på å by, men så kom det en relativt ukjent investor inn og dro dette fra 27 millioner, som vi trodde den var verdt, til 30,5 millioner, sa transaksjonsleder Petter Christensen i firmaet til Finansavisen i høst.

Kvadratmeterprisen målt for P-rom ble 66.400 kroner. Det er vesentlig høyere enn gjennomsnittet i bydelen, som ifølge den seneste statistikken fra Eiendom Norge var 60.900 kroner da artikkelen ble skrevet i begynnelsen av september i fjor.

Grunnlaget for store formuer

– Det er mange av de aller rikeste i Norge som har bygget seg opp på bygårder, påpeker Langtind.

Han trekker frem særlig to eiendomsinvestorer som eier mange bygårder i Oslo og som har holdt på i en årrekke. Det er Ivar Tollefsen og Pål G. Gundersen. I fjor vurderte Kapital at de to har formuer på henholdsvis 9,3 og tre milliarder kroner på Norges 400 rikeste-liste.

– Disse gutta var noen av de tidligste som begynte å kjøpe etter at husleiereguleringen ble opphevet, og de har gjort god butikk. Det er mange som ikke burde ha solgt. De hadde kanskje gjort femgangeren på gårdene hvis de hadde beholdt. I går snakket jeg med Ivar (Tollefsen, red. anm.). Han lo da jeg spurte om han skulle selge noe. Det bare å ringe, sa han, men jeg skal bare kjøpe mer! forteller Langtind.

Edgar Haugen startet ifølge Langtind med et problemprosjekt på Sinsen som en bank gladelig kvittet seg med. Den bestod av over 250 leiligheter. Investoren betalte angivelig ikke mer enn rundt 200.000 kroner pr. leilighet. Etter hvert som verdien på leilighetene steg, fikk Haugen lånt penger og kjøpt mer eiendom. I dag har han en anslått formue på 4,7 milliarder kroner.

I 2005 solgte Langtind en stor hjørnebygård på 3.000 kvadratmeter i Thorvald Meyers gate på Grünerløkka. Han hadde vurdert den til 21 millioner kroner. Prisen endte på 33 millioner kroner.

– Selgeren, en dame som hadde arvet gården, lurte på om det var mulig å få solgt gården det hele tatt. Jeg var ny i gamet og var litt usikker selv. Det kom 50 stykker, sier han og ler litt.

Ifølge VG tjente megleren selv 600.000 kroner på salget.

Kjøperen var Edgar Haugen. Han delte opp leilighetene og solgte dem. Næringslokalet beholdt han en stund før han solgte det til Spabo-gruppen, som eies av Spandow-familien. De eier nesten halvparten av all næringseiendom på Grünerløkka, og i fjor ble Thor Spandow oppført med 850 millioner kroner på Kapitals rikingliste. I dag anslår Langtind at gården har en verdi på 80–100 millioner kroner.

I årene før finanskrisen i 2008 solgte Langtind rundt 15 bygårder i året.

– Boligprisene steg veldig i den perioden. Innflyttingen økte. Etterspørselen steg, og det ble bygget lite, sier han.

Under og etter finanskrisen var det roligere tider før markedet altså blomstret opp igjen for et par år siden.

– Det er litt av det samme racet nå. Nå er det nesten nullrente i tillegg, sier Langtind, som solgte 13 bygårder i fjor.

Den dyreste, som ble solgt for godt over 100 millioner kroner, ligger på hjørnet Waldemar Thranes gate og Ullevålsveien på St. Hanshaugen. Selger var Tandberg-familien i Asker, som trenger cash til å bygge ut i Heggedal i Asker. Kjøperen var Pål G. Gundersen, som er den største på bygårder på Oslo vest.

Prisspenn 20–160 mill.

Tinholt anslår at de billigste bygårdene ligger på rundt 20 millioner kroner.

– Det er mindre bygårder på østkanten. Det koster å pusse opp der også, sier han.

Langtind har oppdraget med å selge en “svær” gård i Seljeveien på Løren. Det er 24 leiligheter som ble bygget i 2009. Prislappen er 120 millioner kroner.

– Det er kanskje litt mye, vedgår han om gården som ligger ute på Finn.

– Er pristoppen her?

– Nei, kostnaden for å låne penger skal enda mer ned. Kravet til avkastning som investorene har, holder seg ganske greit. Det kan hende at det begynner å nærme seg en topp for prisnivået. Om 20 år er de sikkert dobbelt så mye verdt alle sammen, mener han.

I pipelinen hans ligger det også en bygård på Majorstuen som Langtind har verdivurdert til 160 millioner kroner.

– Det er den dyreste bygården på Majorstuen i privat eie, mener han.

Idet denne artikkelen går i trykken, får Langtind bekreftet at han skal selge en “praktfull” gård i von der Lippes gate på Adamstuen. Eieren er Tønsberg-kvinnen Anna Elisabeth Amlie, som ifølge Infoland arvet gården av sin far i 2014. Han kjøpte gården på fem etasjer i 1973. Arealet er på rundt 2.000 kvadratmeter. På tomten som måler et knapt mål står det syv garasjer.

– Det ble oppdrag i von der Lippes gate, skriver Langtind i en sms – med et bildetegn av en champagneflaske.