Eiendom

Hegnar: - Dette er et molboland

Trygve Hegnar tar for seg «spekulantene» i det norske boligmarkedet.

Artikkel av: Trygve Hegnar
9. oktober 2016 - 09.27

Dette var Trygve Hegnars leder i Finansavisen lørdag 8. oktober:

Det er en allmenn oppfatning hos norske samfunnsøkonomer, og også i regjeringen, at privatpersoner ikke bør eie såkalte sekundærboliger. Derfor innfører regjeringen, i statsbudsjettet for 2017, en regel om å avkorte verdsettingen av gjeld med 20 prosent, slik at formuesskatten for sekundærboliger blir høyere.

Fordi det åpenbart er behov for et leiemarked, er det ikke noen begrunnelse for denne skatteskjerpingen. Det er snakk om boligspekulasjon og gal allokering av kapital. Selv om det bor folk i alle utleieboligene.

Hvis noen eier flere sekundærboliger, er det vill spekulasjon som driver opp boligprisene.

Nå skal regjeringen ta dem.

I våre øyne er dette helt absurd, og det ligner på kritikken mot personer som driver med såkalt «boligflipping». Det er når privatpersoner kjøper en leilighet i et nytt boligprosjekt og selger, med gevinst, før overtagelse.

I et sterkt stigende boligmarked, som for eksempel i Oslo hvor boligprisene er opp 18,5 prosent de siste 12 måneder og OBOS-prisene er opp 23 prosent, skal det godt gjøres ikke å tjene penger på slike kjøp. Kjøperne har kanskje betalt 10 prosent ved tegning av kontrakt, og får en kjempegevinst på egen-kapitalinnskuddet.

Dette kalles nå for stygg spekulasjon, og utbyggere og andre setter i verk mange tiltak for å unngå at noen skal tjene penger så lett.

Dette er molboland. Norske utbyggere, enten det er Selvaag Bolig, Veidekke eller OBOS, setter ikke spaden i jorden før rundt halv-parten av leilighetene er solgt. Uten interessenter som legger penger på bordet, blir det ingen bygging.

De som er kjøpere, gjør en samfunnsnyttig innsats så lenge utbygger ikke vil ta all risiko selv (sette i gang uten kjøpere). I stedet får de et spekulantstempel.

Det er lett å si, så lenge prisene bare stiger og stiger, at dette er risikofritt og for enkelt, men kjøperne må se et par år frem i tid, og boligpriser kan falle (tenk bare på leilighetsutbyggerne på Kvitfjell, hvor alt gikk galt).

Spesielt ille anser mange det at noen som har kjøpt en leilighet, selger kontrakten før innflytting. Vi anser det som helt kurant, og det er på ingen måte kritikkverdig. Kjøper kan også i løpet av byggetiden ha blitt skilt. Boligbehovet er et annet.

Likevel vil både Selvaag Bolig og OBOS at den kjøper som tegner kontrakten, også må flytte inn.

Det er bare lek og spill.

Problemet, slik vi ser det, ligger ikke i at noen i et stigende boligmarked tjener penger på nye leiligheter, men i feilprising fra utbyggers side. Utbyggerne vil vel helst at de tjener mest mulig selv, og priser de for lavt, havner noe av gevinsten hos kjøper. På den annen side: Priser de for høyt, får de ikke solgt prosjektet.

Her kommer kjøper inn som det nyttige mellomleddet. Å kalle det usunn spekulasjon blir helt feil.

En måte å unngå såkalt feilprising på, er at nye prosjekter ikke selges med fastpris, men i en auksjonsrunde. Også da kan det være mulighet for kjøper å selge både kontrakt og leilighet med gevinst i løpet av et par år, som byggeprosessen varer, men utbygger får trolig mer av gevinsten.

En annen måte å unngå denne «boligflippingen» på, er at utbyggerne stiller større og strengere krav til finansiering, men det vil, som oftest, være et slag i luften.

Som ellers, er det vel slik at de som tar risiko (altså kjøper) også må kunne tjene penger på sin investering. At boligprisene har tatt helt av, gjør det lettere, men ikke kritikkverdig.