Eiendom

Ser etter eiendommer i dårlig stand

Har kjøpt utleiegårder for 300 mill. i år

– Det er 10–20 kjøpere som er aktive i bygårdsmarkedet og kjøper rundt 80 prosent av det som er til salgs, sier eiendomsutvikler Roger Vodal. 

Eiendomsutvikler Roger Vodal og daglig leder i Leiebolig Utleie, Håvard Tverdal, er på jakt etter utviklingseiendommer. Foto: Iván Kverme.

Eiendomsutvikler Roger Vodal og daglig leder i Leiebolig Utleie, Håvard Tverdal, er på jakt etter utviklingseiendommer. Foto: Iván Kverme.

Artikkel av:  Redaksjonen
5. november 2016 - 10.05

– Det er nesten ikke en uke uten at vi byr på noe. Men vi jobber også med veldig mange ting som ikke blir noe av, sier eiendomsutvikler Roger Vodal til Finansavisen.

Så langt i år har han, gjennom selskapene han kontrollerer, kjøpt fem bygårder i sentrale Oslo og solgt en. Salget var på rundt 50 millioner, og han har kjøpt for 300 millioner, så netto har han kjøpt bygårder for rundt 250 millioner kroner hittil i 2016. Totalt består porteføljen av ni bygårder i sentrale Oslo, med 170 leiligheter.

– Konkurransen er hard. Det er få eiendommer ute i markedet, sier Vodal til Finansavisen. 

Sammen med daglig leder i Leiebolig Utleie, Håvard Tverdal, viser han vei inn i bakgården til en av de ni bygårdene, Ullevålsveien 14.

Han kjøpte den første bygården i 2004, men frem til 2011 var det primært for å seksjonere og selge ut enkeltleiligheter. Deretter har han satset utelukkende på utleiegårder.

– Hva var grunnen til skiftet?

– Det er langt mer krevende og kostbart å seksjonere og selge enkelvise leiligheter enn mange tror, samt at det er et ansvar i minst fem år knyttet til slike salg. Gevinsten ved å selge stykkevis og delt ble for liten sammenlignet med gevinsten ved å selge hele bygårder, sier han til Finansavisen. 

Dårlig stand

Og det er bygårder i dårlig forfatning som vekker hans interesse.

– Vi liker å kjøpe utviklingseiendommer. Jo dårligere stand eiendommen er i, desto mer interessant. Deretter totalrenoveres og arealeffektiviseres bygårdene før de leies ut, sier Vodal til Finansavisen. 

Ansvaret for å etterse og leie ut alle de 170 leilighetene har han satt ut til Tverdal og Leiebolig.

– Vi setter bort all forvaltning og utleie for å ha tid til utvikling. Jeg mener at verdiskapningen blir større på den måten, fordi jeg da kan bruke all min tid på utvikling av nye prosjekter, forteller Vodal til Finansavisen. 

Færre utleiegårder

Ifølge Tverdal i Leiebolig var det for 15 år siden rundt 1.500 utleiegårder i Oslo.

– I dag er nok dette redusert til rundt tusen som følge av seksjonering og salg av enkelvise leiligheter, og antallet er synkende. Samtidig blir det bygget veldig få nye utleiegårder. Dermed er konkurransen også blitt mye tøffere om de objektene som er til salgs. 

Men at det er færre bygårder betyr ikke at det er færre utleieleiligheter i markedet, påpeker Tverdal, og viser til at en av deres kunder har 130–150 enkeltleiligheter spredd over mange bygårder i Oslo.

Vodal mener det krever en annen kompetanse å kjøpe en hel bygård enn å kjøpe enkelvise leiligheter.

– Det er 10–20 kjøpere som er aktive i bygårdsmarkedet og kjøper rundt 80 prosent av det som er til salgs. Leiegårdene som er i markedet er gjerne i enten veldig god eller i veldig dårlig forfatning. Da kommer det gjerne et salg som følge av pålegg fra brannvesenet om kostbare utbedringer, generasjonsskifter eller fordi gårdene får pålegg om utbedring fra kommunen, fordi de er i så dårlig forfatning, forteller han.