Eiendom

Ba om 13 millioner for bygård i Sandefjord - fikk 20 millioner?

Suget etter eiendom er enormt (utvidet).

Sandefjord sentrum. Foto: Q4 Næringsmegling.

Sandefjord sentrum. Foto: Q4 Næringsmegling.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
9. desember 2016 - 18.45

- Markedet er eventyrlig, sa Rune Allerød til Hegnar.no tidligere denne uken.

Da hadde partneren og næringsmegleren i Q4 Næringsmegling nettopp lagt ut for salg en bygård i Jernbanealléen midt i Sandefjord.

Prisantydningen for 1.165 kvadratmeter bruttoareal fordelt på fire etasjer pluss kjeller var satt til 13 millioner kroner.

- Vi kommer til å se prisantydning eller mer. Bygget vinner ingen arkittekturpris, men har veldig god beliggenhet og vil aldri stå tomt. Dessuten er alle leiene på markedsvilkår. Historien viser at investeringer i slike bygårder gir avkastning og økt eiendomsverdi, sa megleren.

Oversikt. Foto: Q4 Næringsmegling.

Revet bort, visning avlyst

Akkurat det vil nok selgeren skrive under på i dag.

Allerød røper overfor Hegnar.no fredag ettermiddag at bygården allerede er solgt og at den annonserte fellesvisningen på mandag er avlyst.

Megleren var på vei til privatvisning i Jernbanealléen da vi snakket med ham onsdag, og fortalte om 14 seriøse interessenter på eiendommen. 

Seks av disse har i mellomtiden utkjempet en voldsom budkrig.

- Eiendommen gikk for rekordpris, flere millioner over prisantydningen. Kjøperen er Oslo-basert, sier Allerød i en kort kommentar.

Kan du utdype det med rekordpris?

- Salgssummen tilsvarer en yield (netto leieinntekter i forhold til salgssum) på 4,9 prosent, svarer megleren.

Fasade. Foto: Q4 Næringsmegling.

Solgt for 20 millioner?

Den forrige yield-rekorden for en bygård i Sandefjord lød på 5,0 prosent.

Allerød selv kan ikke uttale seg om salgssummen nå, men uttalte onsdag at det i prisantydningen på 13 millioner kroner lå en yield på 7,5 prosent.

Det skulle tilsi netto leieinntekter på 975.000 kroner for bygården.

- 7,5 prosent yield tilsvarer gjennomsnittet for bygårder i Sandefjord sentrum. Om vi kommer lavere, avhenger av hvordan markedet priser potensialet og beliggenheten, sa han.

Svaret er at markedet har priset potensialet og beliggenheten høyt.

En yield på 4,9 prosent tilsier - hvis netto leieinntekter var 975.000 - nemlig en salgssum på nærmere 20 millioner kroner, altså syv millioner (eller 54 prosent) over prisantydning.

Rekord per kvadratmeter

Megleren opplyser imidlertid til Hegnar.no mandag at netto leieinntekter var 880.000 kroner, noe som peker mot en salgssum på 18 millioner kroner.

Uansett snakker vi også om prisrekord per kvadratmeter for helhetlige bygårder i Sandefjord. Hvis salgssummen var 18 millioner, tilsvarer dette 15.450 kroner per kvadratmeter.

Den gamle rekorden lød på 14.563 kroner per kvadratmeter.

Klesbutikk leier i 1. etasje. Foto: Q4 Næringsmegling.

Kan bygge to etasjer til

Og hvor ligger så potensialet?

- Bygget har en solid konstruksjon, med flatt tak. Ifølge kommuneplanen er det rom for seks etasjer. Altså kan ytterligere to etasjer bygges uten regulering, gitt at det teknisk lar seg gjøre, sa Allerød tidligere denne uken.

Men det finnes også annen oppside i kontantstrømmen.

- Ledige arealer kan leies ut, og det er noe oppside i noen kortsiktige kontrakter. Alternativt kan ledige lokaler på sikt konverteres til bolig, noe som er fullt mulig ifølge kommuneplanen - så lenge man holder seg til byggteknisk forskrift, forklarte megleren videre.

Lokalene leies i dag ut til en klesbutikk i 1. etasje, mens kontorene oppover i etasjene stort sett huser privat, helserelatert virksomhet som tannlege, psykolog og kiropraktor.

Tanntekniker leier i 3. etasje. Foto: Q4 Næringsmegling.

Ikke første rekorden i år

Et kontor på 50 kvadratmeter står for tiden ledig i 2. etasje.

- De vil ikke stå tomme lenge. Lokalene har allerede interessenter. Hver gang lokaler har blitt ledige i dette bygget de siste årene, har de blitt leid ut igjen på kort tid. Beliggenheten er etterspurt og kontantstrømmen bra, sa Allerød.

Standarden på bygget fra 1966 beskrives i annonsen som gjennomgående enkel, men greit vedlikeholdt.

- Bygget har over årene kun blitt delvis modernisert, og en bygård på 50 år krever jo sitt, svarte megleren da Hegnar.no spurte om oppussingsbehovet.

Salget i Jernbanealléen er for øvrig ikke første gang i år Allerød setter rekorder i Sandefjord.

I september formidlet han salget av 2.200 kvadratmeter forretning, kontorer og leiligheter over fire etasjer pluss kjeller i Rådhusgata 14 for «en syvsifret sum over prisantydningen» på 22,5 millioner kroner.