Eiendom

DNB Markets venter svakere boligprisvekst

Hva hvis sjokket kommer?

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
18. januar 2017 - 11.10

DNB Markets er onsdag ute med en ny halvårlig konjunkturrapport, «Økonomiske utsikter».

I kapittelet om norsk økonomi vies boligprisene mye oppmerksomhet.

Meglerhuset anslår nå en boligprisvekst på 9,0 prosent i 2017, fallende til 1,0 prosent i 2018 og 2019, før den tar seg opp til 3,0 prosent i 2020.

I forrige konjunkturrapport lå anslaget på 7,0 prosent for 2017, 4,0 prosent for 2018 og 3,0 prosent for 2019.

- Veksten vil avta

- Vi venter at boligprisveksten vil avta gjennom 2017. Den høye boligprisveksten vi har bak oss er i seg selv et argument for lavere vekst fremover fordi boligprisene har kommet opp på et høyt nivå. Et annet viktig argument er at renten ikke lenger skal falle, skriver makroøkonom Jeanette Strøm Fjære og seniorøkonom Kyrre Aamdal.

- Selv om rentene ventelig forblir lave, er det historisk i hovedsak renteendringer som påvirker boligprisene. Mesteparten av effekten fra lavere renter er sannsynligvis allerede tatt ut i boligprisene, heter det videre.

Analytikerne viser videre til at en stor del av husholdningenes gjeld, selv med svært lave renter, er bundet opp i betaling av renter og avdrag.

- Uten videre fall i renten er det dermed begrenset hvor mye mer husholdningenes gjeld kan stige. I tillegg forventer vi lav vekst i husholdningenes disponible inntekt. Dermed har husholdningene lite rom til å finansiere enda dyrere boliger. Det taler for lavere boligprisvekst fremover.

Et tredje argument for lavere boligprisvekst er ifølge DNB Markets at boligbyggingen har tatt seg kraftig opp.

- Det tilsier økt tilbud av boliger, som trolig vil gi lavere boligprisvekst fra siste halvdel av 2017, går det frem av rapporten.

Meglerhuset trekker også frem innstramningen av boliglånsforskriften, og da særlig det nye kravet om at boliglån ikke kan overstige fem ganger brutto inntekt.

Dette kommer som et supplement til kravet om at låntagere skal tåle en renteøkning på fem prosentpoeng.

- Kravet ventes å bidra til lavere kredittvekst for husholdningene, men effektene blir trolig små både på kredittvekst og boligpriser. Det er husholdningene med høyest inntekt som trolig rammes hardest av kravet, dermed kan det tenkes at dyrere boligobjekter vil rammes hardest. Denne kjøpegruppen kan også antas å være aktiv i leilighetsmarkedet gjennom kjøp av sekundærboliger, skriver analytikerne.

Selvforsterkende?

DNB Markets finner det generelt lett å anslå et negativt fortegn av effekten fra reguleringene på prisveksten, men synes det er vanskeligere å si noe om hvor stor den blir.

- Vi venter ingen dramatisk effekt med mindre kravene fører til et stemningsskifte i husholdningene, heter det.

Meglerhuset kan nemlig ikke utelukke at boligprisveksten har blitt selvforsterkende, det vil si at forventninger om videre prisvekst i seg selv trekker opp prisene.

- Det er tegn til at flere investorer har entret boligmarkedet. Avkastningen av å eie bolig relativt til andre investeringsobjekter ser imidlertid ikke ut til å ha økt hvis man ser bort ifra fra boligprisveksten. Det kan peke i retning av forventningsdrevet prisvekst. Stadig lavere, og fallende, omsetningstid kan også være et slikt tegn, skriver analytikerne.

Omsetningstiden, antall dager det tar fra en bolig legges ut på Finn.no til den er solgt, var nede på 12 dager på det laveste.

- En så lav omsetningstid innebærer at en god del trolig kjøper boligen før ordinær visning. At boliger selges raskt, kan indikere at kjøperne er redde for å gå glipp av boligen og måtte kjøpe dyrere senere. Da kan det lønne seg å by litt høyere enn takst før ordinær visning. I denne tankerekken ligger nettopp en forventning om at boligprisene vil stige videre, fortsetter DNB Markets.

Meglerhuset ser tegn til slik forventningsdrevet prisvekst i Oslo.

- Da kan et evt. omslag i markedet forsterkes ved at forventningene snur. Det vil kunne påvirke utviklingen i resten av økonomien. (...) Historien viser dessuten at perioder med svært høy boligprisvekst ofte blitt avløst av perioder med et mer markert fall, går det frem av rapporten.

Nedsidescenariet

Analytikerne har derfor skrevet et eget kapittel om effekten av et brått omslag i boligmarkedet - et nedsidescenario, som vel å merke ikke er deres hovedscenario.

I dette nedsidescenariet for boligprisene opereres det med et fall på nesten 20 prosent over de neste fire årene.

En mulig måte å utforme et nedsidescenario med boligprisfall på er ifølge analytikerne å anta at et sjokk utløser boligprisfallet.

- Et slikt sjokk kunne for eksempel være en renteoppgang eller noe som ga betydelig høyere arbeidsledighet og dermed inntektsbortfall for husholdningene. En annen mulighet er å si at boligprisfallet i seg selv er den utløsende faktoren, heter det.

DNBs modell predikerer et fall i boligprisene i 2017 på fem prosent.

- Prisen er allerede nå seks prosent høyere enn gjennomsnittet for fjoråret. Dermed innebærer et fall på fem prosent fra i fjor et markert omslag. Vi må da gå fra en økning i boligprisene på i gjennomsnitt én prosent hver måned i 2016 til et fall på 1,5 prosent hver måned i år. Dersom man antar at det bedrer seg litt i 2018, med en gjennomsnittlig månedsvekst på minus 0,5 prosent, blir likevel fallet for 2018 rundt 10 prosent, skriver meglerhuset.

Den videre skissen er at falltakten avtar gjennom 2019 og at vi får nullvekst i 2020.

Rammer forbruket

I første rekke vil en slik bane for boligprisene ramme det private forbruket og boliginvesteringene.

- Et fall i boligprisene vil krympe husholdningenes formue og bidra til at sparingen øker fra rundt ni prosent av inntekten i 2016 til 12 prosent i 2020. Om lag to tredeler av formuen til husholdningene er boligformue, og dermed vil et boligprisfall gi store effekter på den totale formuen i husholdningene, skriver DNB Markets. 

Meglerhuset anslår at et slikt fall i boligprisene vil gi et fall i boliginvesteringene på over 20 prosent gjennom anslagsperioden.

Faller boligprisene 20 prosent, vil husholdninger med høy belåningsgrad bli sittende med negativ egenkapital.

- Husholdninger med negativ egenkapital vil trolig ikke ønske å selge boligen med tap, noe som betyr at disse husholdningene ikke vil flytte. Det begrenser etterspørselen etter boliger, som kan forsterke et prisfall, men det reduserer også etterspørselen etter forbruksvarer man kjøper i forbindelse med boligbytte, skriver analytikerne.

- Dessuten vil disse husholdningene trolig øke sin sparing som følge av reduksjonen i boligformuen. Det reduserer forbruket mer generelt, heter det videre.

Svakere BNP-vekst

Fall i forbruk og boliginvesteringer vil ifølge DNB Markets gi lavere samlet etterspørsel, som påvirker store deler av tjenesteinvesteringene negativt litt lenger frem.

- Lavere etterspørsel gir høyere arbeidsledighet og svakere lønnsvekst, som forsterker effekten på forbruket. Andre deler av økonomien, som for eksempel oljeinvesteringene og deler av fastlandsinvesteringene, blir trolig i mindre grad påvirket. Dessuten vil en svakere kronekurs, som trolig gir noe høyere eksport, og en litt mer ekspansiv finanspolitikk, delvis motvirke de negative effektene fra privat innenlands etterspørsel, går det frem av rapporten.

Totalt anslår DNB Markets i dette scenariet en BNP-vekst på rett over én prosent i 2017 og noe lavere i 2018, før den tar seg opp igjen i 2019 til 2020.

Veksten i fastlandsøkonomien blir ikke negativ, men betydelig lavere enn i hovedscenarioet, som anslår 1,3 prosent BNP-vekst i 2017, 1,6 prosent i 2018, 2,0 prosent i 2019 og 2,1 prosent i 2020.

Kutter renten til null

Som følge av svakere utsikter for norsk økonomi, og dermed forventninger om lavere renter, antar meglerhuset at kronekursen svekker seg noe fra dagens nivå. 

Den svakere kronekursen vil sende inflasjonen høyere, til tross for lavere lønnsvekst og lavere marginer.

- Likevel vil inflasjonen ligge under inflasjonsmålet på 2,5 prosent, samtidig som kapasitetsutnyttelsen blir vesentlig lavere enn i referansebanen. Det gjør at Norges Bank trolig vil sette ned styringsrenten, og vi legger til grunn at
styringsrenten kuttes til null prosent, skriver DNB Markets.

Hele konjunkturrapporten finner du her.