Eiendom

Eierskifteforsikrings-selskapene – selgeren fra helvete?

Relativt hyppig fremstilles eierskifteforsikringsselskapene i media som noen råskinn som benytter nær sagt alle tenkelige knep for å unngå å betale prisavslag/erstatning til den stakkars boligkjøperen som har kjøpt «katta i sekken». Sett fra vårt advokatfirmas ståsted – advokater som ofte representerer kjøper – mener jeg bildet er noe mer nyansert.

Artikkel av: advokat Paal I. Haugaard, Bing Hodneland advokatselskap D
29. april 2017 - 08.03

Kritikkverdig opptreden – ikke uvanlig

Det er ikke uvanlig at eierskifteforsikringsselskapene opptrer på en måte som jeg ikke vil nøle med å karakterisere som kritikkverdig. Summen av erfaringer i vårt firma er at den kjøper som unnlater å la seg representere av advokat overfor et eierskifteforsikringsselskap løper en betydelig risiko for ikke å oppnå det kjøperen reelt sett har krav på. Kjøperen kan ikke regne med at eierskifteforsikringsselskapet opptrer lojalt overfor den kjøper som fremmer et krav.

Mangler og reklamasjon

Dersom kjøper har avdekket mangler ved boligen, er det viktig å reklamere raskest mulig og senest innen to måneder etter at mangelen er avdekket. Reklamerer man senere, må man regne med at eierskifteforsikringsselskapet vil påberope seg at det er reklamert for sent, og dette er ikke urimelig hensett til avhendingslovens og bustadsoppføringslovens bestemmelser og rettspraksis. Tommelfingerregelen er at en reklamasjon senest må fremmes en gang mellom to og tre måneder. Reklameres det først etter tre måneder, er det stor sannsynlighet for at domstolene vil konkludere med at det er reklamert for sent.

Standardiserte avslag

Det er viktig å være oppmerksom på at nær sagt enhver reklamasjon blir møtt med et standardisert avslag fra eierskifteforsikringsselskapets side. Innholdet kan ha varierende relevans, og man kan i mange tilfeller spørre seg om saksbehandler i det hele tatt har vurdert saken før dette standardiserte avslaget sendes.

Vi har erfart en del tilfeller der kjøper ikke får svar selv etter gjentatte purringer. Det er vanskelig å oppfatte dette som annet enn taktikk. Hensikten synes å være å trenere saken. Øyensynlig håper eierskifteforsikringsselskapene at kjøper skal gi opp, eller begå en feil i forhold til lovgivningens forskjellige frister.

Et par eksempler

Som et første eksempel nevnes et tilfelle der eierskifteforsikringsselskapet unnlot å besvare reklamasjonen og senere henvendelser. Etter ett år tok kjøper ut forliksklage. I tilsvaret til forliksrådet unnlot eierskifteforsikringsselskapet å ta stilling til realiteten i saken, og påberopte seg kun at forliksrådet ikke hadde kompetanse til å avsi dom i saken, samtidig som selskapet la ned påstand om at saken skulle innstilles uten behandling og møte i forliksrådet. Forliksrådet innstilte saken, og kjøper mistet muligheten til å møte en representant for selskapet, slik at det kunne opprettes en kontakt.

Deretter inntok eierskifteforsikringsselskapet igjen rollen som den tause motpart. Etter en tid klarte kjøper å komme i dialog med eierskifteforsikringsselskapet, men denne dialogen var sporadisk og svært lite konstruktiv. Da det nærmet seg ettårsfristen for å gå til søksmål etter forliksrådsbehandling, og kjøper varslet søksmål for tingretten, fikk pipen en annen låt. Saken endte med at kjøper fikk et akseptabelt oppgjør. Dette fant imidlertid først sted flere år etter at reklamasjonen ble fremsatt.

Et annet eksempel er et tilfelle der kjøper kort tid etter overtakelse oppdaget en rekke mangler ved et relativt nytt tilbygg på boligen som kjøper hadde ervervet. Kjøper reklamerte rettidig, dokumenterte manglene gjennom sakkyndig rapport og opptrådte på alle måter pinlig korrekt. Eierskifteforsikringsselskapet avslo kravet, og etter avslaget var det helt umulig å komme i dialog. Kjøper tok ut søksmål for tingretten, og innen tilsvarsfristen fremmet eierskifteforsikringsselskapet et tilbud om forsikringsdekning. Tilbudet var akseptabelt.

Generelt råd

Vårt generelle råd er derfor å ta rettslige skritt på et tidlig tidspunkt. Har kjøper en god sak, så kommer forlikstilbudet relativt raskt når saken først står for domstolene. Venter man med å ta rettslige skritt, må man forvente at saken treneres.

Forsikringsvilkår

Ved kjøpers håndtering av en reklamasjonssak, er det fornuftig ikke bare å vurdere saken i forhold til avhendingsloven/bustadoppføringsloven. Vær også oppmerksom på at forsikringsvilkårene og forsikringsavtaleloven kan ha klausuler/bestemmelser som kan ha relevans i forhold til saken. Det er selgeren som tegner eierskifteforsikringen, og normalt mottar ikke kjøper forsikringsvilkårene i forbindelse med kontraktsignering eller overtakelse av boligen. Det kan være fornuftig å anmode selger om å få overlevert forsikringsvilkårene straks man mener å ha avdekket mangler, eller eventuelt allerede i forbindelse med kontraktsignering.

Forsikringsoppgjør

Ved vurdering av eierskifteforsikringsselskapets argumentasjon om størrelse av et prisavslagskrav/erstatningskrav, og ikke minst ved vurdering av et tilbud om forsikringsoppgjør, er det viktig å være oppmerksom på at eierskifteforsikringselskapene synes å følge NBI’s levetidstabell for bygningsdeler slavisk – i hvert fall hvis det er til fordel for forsikringsselskapet. Tabellen baserer seg på en forventet teknisk levetid. Domstolene benytter levetidsbetraktninger kun som en av flere faktorer i en skjønnsmessig vurdering. Dette kan medføre at tilbud om oppgjør kan være urimelig lavt når det er forankret i levetidsbetraktninger.

Rettshjelpformidling

For mange kjøpere er det fristende å håndtere en reklamasjonssak selv fordi de engster seg for høye advokathonorarer. Vær da oppmerksom på at i tilknytning til egen innboforsikring/villaeierforsikring har forsikringstaker en rettshjelpforsikring som normalt vil kunne dekke egne kostnader til juridisk og teknisk bistand i en reklamasjonssak – dog med fradrag for egenandel. Forutsetningen for dekning, er at det er en tvist. Idømte saksomkostninger dekkes ikke.

Artikkelen er skrevet av partner og advokat Paal I. Haugaard, Bing Hodneland advokatselskap DA.