Eiendom

Boligprisene fortsetter å vise svakhet

En av årets sterkeste måneder var ikke så sterk denne gang (sist oppdatert 12:50).

Foto: Finansavisen/Magnus Rørvik Skjølberg.

Foto: Finansavisen/Magnus Rørvik Skjølberg.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
5. september 2017 - 11.02

Boligprisstatistikk fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi viser at boligprisene steg 1,2 prosent i august.

Justert for sesongvariasjoner var boligprisene ned 0,4 prosent.

Årsveksten på landsbasis er 3,1 prosent. Det vil si at boligprisene nå er 3,1 prosent høyere enn i august 2016.

Dette er ytterligere ned fra juli, da årsveksten kom inn på 4,8 prosent.

- Boligprisene hadde en svakere utvikling enn normalt over det meste av landet, sa Eiendom Norge-direktør Christian Vammervold Dreyer på en presentasjon som ble overført på Hegnar.no.

Svakest var utviklingen i Kristiansand, med et fall på 0,6 prosent. Sterkest var utviklingen i Drammen, med en oppgang på 1,0 prosent.

Hovedpunktene her

Svakere enn ventet

DNB Markets så i forkant av tallene for seg en 12-månedersvekst på 3,5 prosent i august.

- Vi forventer at korreksjonen i boligprisene vil fortsette i de kommende kvartalene, drevet av den strammere boliglånsforskriften som ble iverksatt tidligere i år, skrev analytiker Marit Øwre-Johnsen i dagens morgenrapport fra meglerhuset.

Nordea-analytiker Joakim Bernhardsen påpekte at vi kunne få et tall som viste brukbar oppgang i boligprisene for august.

- Årsaken er at boligprisene pleier å utvikle seg sterkt i august. Å se på de ujusterte tallene gir derfor et dårlig bilde av den underliggende trenden. Derfor ser vi på de sesongjusterte tallene, som etter alt å dømme vil være negative, skrev han i sin morgenrapport.

Oslo-svakhet fortsetter

På landsbasis er prisoppgangen nå 2,0 prosent siden nyttår, mens prisene har falt 2,8 prosent fra toppen i april.

Svakheten i Oslo-prisene fortsetter, med et fall på 0,3 prosent i august. 12-månedersveksten er nå nede i 3,2 prosent.

- August 2017 føyer seg inn i rekken av svake måneder i Oslo. Priskorreksjonen fortsetter. Mange førstegangskjøpere tvinges inn i leiemarkedet på grunn av innstramninger på kredittsiden, sa Dreyer.

I Oslo har boligprisene nå falt 2,0 prosent siden nyttår, og 7,4 prosent siden toppen i april.

Ser vi tilbake til desember 2015, er boligprisene i Oslo likevel opp 20,9 prosent.

Bergen-markedet viser styrke, med en oppgang på 0,5 prosent i august. 12-månedersveksten er dog negativ med 0,7 prosent.

- Aktiviteten i markedet er høy, og mange boliger selges. Men tilbudssiden er høy også der. 12-månedersveksten er negativ for første gang siden 2009, sa Dreyer.

Ingen tosifrede igjen

De øvrige store byene viser alle negativ prisutvikling i august. Kristiansand så et prisfall på 0,6 prosent, Trondheim 0,3 prosent, Tromsø 0,2 prosent og Stavanger 0,1 prosent.

Tromsø og Trondheim utmerker seg positivt med 2,0 og 1,8 prosent prisvekst de siste 12 månedene, mens Kristiansand utmerker seg negativt med minus 1,8 prosent.

I Stavanger er 12-månedersveksten negativ med 0,2 prosent.

Moss har nå den sterkeste 12-månedersveksten med 8,9 prosent, mens Haugesund er svakest på 3,2 prosent.

- Ingen regioner igjen i Norge som har tosifret 12-månedersvekst - noe som var hovedregelen gjennom mye av 2016, sa Eiendom Norge-direktøren.

Aktiviteten som i fjor

Eiendom Norge finner derimot trøst i omsetningen.

I august ble det solgt 8.631 boliger, 0,8 prosent færre enn i tilsvarende måned i fjor.

Hittil i 2017 er det solgt 59.051 boliger, noe som er 0,2 prosent færre enn i 2016.

- Utviklingen er gledelig, og viser at boligmarkedet fungerer. Det er positivt for norsk økonomi. På landsbasis hittil i år er salget tilnærmet likt fjoråret. Antall solgte falt 9,0 og 6,5 prosent i hhv. Oslo og Bergen sammenlignet med august i fjor, men er likevel på nivåer som er ganske høye historisk sett, sa Dreyer.

For Oslos del må dette ifølge Eiendom Norge-direktøren sees i sammenheng med juli, da det ble solgt betraktelig flere boliger enn i juli 2016.

Dreyer mener den stabile omsetningen vitner om et marked i balanse.

- I lys av den rekordsterke veksten i boligprisene i store deler av Norge i 2016, er det naturlig med en korreksjon som den vi har vært vitne til de siste månedene. Den historiske erfaringen er at boligprisene svinger og til dels også sterkt i perioder, sier han.

- Fortsatt høy tilbudsside

- Boligmarkedet fungerer på den måten at det er aktivitet blant kjøperne der ute. Det er kjøpere på mange av objektene som ligger ute, og det er positivt for forventningene til den videre prisutviklingen. Det handles boliger, både i Oslo og ellers i landet, fortsatte han.

I august ble 11.657 boliger lagt ut for salg i Norge, 13,2 prosent flere enn i samme måned i fjor.

Så langt i år har 69.334 boliger blitt lagt ut for salg i Norge, 8,7 prosent flere enn i 2016 og 1,7 prosent flere enn i 2015.

- Det har som normalt for måneden blitt lagt ut mange boliger for salg, og utbudet av boliger har økt kraftig i løpet av august over hele landet. Selv om det er blitt solgt mange boliger i august, venter vi at tilbudssiden vil være stor også i månedene som kommer, advarer Dreyer i en pressemelding.

Drammen - et lyspunkt

Gjennomsnittlig formidlingstid var 39 dager i august, noe som er to dager mer enn i august 2016.

Raskest salgstid hadde Drammen med sine 15 dager, foran Hamar på 20 og Bodø på 22 dager.

- Drammen-markedet fungerer meget godt. I tillegg til salgstiden steg prisene også i august, og dette er blant få lyspunkter vi har, sa Dreyer på presentasjonen.

Med oppgangen på 1,0 prosent hadde Drammen altså den sterkeste prisutviklingen i august. Kristiansand og Sandnes var svakest, med en nedgang på 0,6 prosent.

Kristiansand har også det tregeste markedet av byene, med 57 dager. Agder-fylkene ellers utmerker seg også med høy formidlingstid.

I Vest-Agder (utenom Kristiansand) tar det i gjennomsnitt 128 dager å selge en bolig, mens det i Aust-Agder tar 117 dager.

Svakere - Norge rundt

Eiendom Norge-direktøren understreker at den svakere boligprisutviklingen gjelder hele landet - ikke bare i Oslo.

- Veksten i boligprisene de siste 12 månedene har svekket seg over hele landet fra de høye - og enkelte steder rekordhøye - nivåene vi hadde ved inngangen til 2017. 2016 var preget av store forskjeller i prisutviklingen mellom de ulike regionene, og selv om det fortsatt er forskjeller så er den svakere prisutviklingen tydelig i alle deler av landet, sier Dreyer i en pressemelding.

I likhet med flere økonomer påpeker også Dreyer at den nye boliglånsforskriften som trådde i kraft fra 1. januar 2017 har fått effekt på boligprisene.

- Det meldes om at særlig begrensningen om ikke å låne mer enn fem ganger inntekt rammer mange husholdninger og særlig førstegangskjøpere. Det var etter fjorårets sterke vekst i boligprisene og dermed husholdningenes gjeld, nødvendig med regulatoriske grep. Men det er viktig at myndighetene følger utviklingen i boligmarkedet tett, og at den midlertidige forskriften ikke blir praktisert for rigid, sier Dreyer.

- Dette spesielt med tanke på unges mulighet til å ta del i velferdsgode nummer én i det norske samfunnet, nemlig egen bolig. Et stabilt boligmarked er avhengig et fleksibelt kredittmarked, fortsetter han.

August i tidligere år

Dagens statistikk viser den klart svakeste august-utviklingen i boligprisene på flere år.

Vi må helt tilbake til 2008 for å finne en tilsvarende lav boligprisvekst i august.

I det rekordsterke boligåret 2016 steg boligprisene 2,8 prosent i august, og 1,1 prosent sesongjustert.

I juni 2015 steg boligprisene 2,5 prosent, mens de sesongjustert også da var opp 1,1 prosent.

Året før der igjen var prisene opp 1,6 prosent i august, mens de sesongjustert var uendret.

I 2013 steg boligprisene 2,4 prosent fra juli til august, mens de sesongjustert var opp 1,1 prosent.

I 2012 la boligprisene på seg 2,9 prosent fra juli til august, mens sesongjusteringen viste 0,7 prosent oppgang.

I 2011 var prisoppgangen fra juli til august 2,9 prosent, og 0,6 prosent sesongjustert.

Vi registrerer at den sesongjusterte prisveksten systematisk ligger under den faktiske prisveksten.

Differansen mellom den faktiske og sesongjusterte prisveksten indikerer at boligprisene i august utvikler seg sterkere enn i gjennomsnittsmåneden.

OBOS ned

Fredag i forrige uke viste statistikk fra OBOS at prisene i Oslo-området falt 0,6 prosent fra juli til en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 61.278 kroner i august.

De siste 12 månedene er prisene nå opp 1,3 prosent, og årsveksten er dermed ned fra 3,9 prosent i juli.

- Prisnedgangen i Oslo er som forventet, med tanke på det tilgjengelige boligtilbudet, innstramming i finansiering og lavere befolkningsvekst. Det er vanskelig å spå sikkert om hvor lenge en prisnedgang vil vedvare. Basert på tilsvarende markedsjusteringer tidligere er vårt beste anslag at vi maksimalt ser for oss 7-9 måneder til før markedet snur igjen, sa OBOS-sjef Daniel K. Siraj i en kommentar.

Garanti opp

Tall fra Garanti Eiendomsmegling viste derimot at gjennomsnittsboligen steg 1,9 prosent i pris i august.

Denne statistikken dekker i liten grad Oslo og Akershus, og gir dermed en pekepinn på boligprisutviklingen ellers i landet.

Prisoppgangen de siste 12 månedene kom inn på 3,4 prosent.

12-månedersveksten var dermed ned fra 5,6 prosent i juli.