Eiendom

- Blir jokerne som vil avgjøre boligprisene

Det bygges langt flere boliger enn takten i befolkningsveksten tilsier.

Harbitz Torg. Foto: Gard Setsaas / Finansavisen

Harbitz Torg. Foto: Gard Setsaas / Finansavisen

Artikkel av:  Redaksjonen / Nina Skalleberg, Finansavisen
23. desember 2018 - 11.47

(Finansavisen): Eiendom Norge venter en boligprisvekst på 3,0 prosent i Norge for 2019 og oppgang i de nominelle prisene i de fleste store byene.

- Vi forventer 3 prosents vekst i bolig­prisene i Norge neste år, noe som vil være ganske likt med utviklingen i 2018. Vi ser nå en større stabilitet i markedet enn på mange år, noe vi tror vil prege markedet også i 2019, sier adm. direktør Christian V. Dreyer i Eiendom Norge, eiendomsmeglernes bransjeorganisasjon.

Boligmarkedet i Norge har i 2018 flommet over av boliger til salgs.

- I 2018 har det vært mange bruktboliger til salgs, og vi venter at det fortsatt vil være en stor tilbudsside i 2019, blant annet på grunn av stor ferdigstillelse av nye boliger.

Flere nye boliger enn folk

Befolkningsveksten i Norge viser et betydelig fall fra cirka 65.000 i 2012 til rundt 36.000 i 2018. Samtidig er det en betydelig økning i boligbyggingen.

- Hva vil det bety for boligprisene i Norge?

- Boligbyggingen avgjør boligprisene. Igangsetting og salget av nye boliger økte betydelig i 2016 og inn i 2017. Med en byggetid fra igangsetting til overlevering på to–tre år, betyr det at ferdigstillelsen av nye boliger i Norge har vært stor denne høsten og vil fortsette gjennom 2019.

En utfordring er ifølge Dreyer at det ikke finnes gode målinger for hvor og når de ferdigstilte boligene kommer.

- Det er imidlertid liten tvil om at det kommer mange boliger. Det er godt dokumentert i forskning at det er nær sammenheng mellom boligbygging og boligprisutviklingen, og vi har gjennom flere år sett effekten i boligmarkedet av høy boligbygging i byer som Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand.

Spent på gjeldsregisteret

Det har gjennom flere år vært en rekke anekdoter om bruk av forbrukslån som egenkapital for å få boliglån. Det har vært rekordvekst i opptak av forbrukslån blant nordmenn de siste årene, hvor også egenkapitalkravet har økt fra 10 til 15 prosent. Eiendom Norge-sjefen er spent på om forbrukslån er folks lommebok når de mangler egenkapital.

- En liten joker og usikkerhetsfaktor i 2019 er det kommende gjeldsregisteret. Med gjeldsregistreret vil vi omsider få klarhet i om dette faktisk er så utbredt som enkelte skal ha det til.

Renteøkninger mindre viktig

Styringsrenten ble for første gang siden 2011 satt opp i september 2018. Norges Bank har varslet ytterligere to rentehevinger i 2019. På litt lengre sikt reduserte Norges Bank rentebanen noe ned ved siste rentemøte i desember.

- Den store omsetningen av boliger i 2018 viser at kjøpekraften er sterk. Det er en stabil utvikling i norsk økonomi, noe som tilsier at 2019 blir et godt år med et trygt arbeidsmarked og en solid lønnsvekst. Det tror vi vil korrigere effekten i boligmarkedet av de varslede renteøkningene.

- Hvilken effekt har økte renter på boligmarkedet?

- Med det gjeldsnivået norske husholdninger nå har opparbeidet seg, vil en markant høyere rente få en betydelig effekt på mange husholdningers økonomi og kjøpekraft i boligmarkedet. Imidlertid går Norges Bank sakte frem og det er usikkerhet knyttet til dagens rentebane, spesielt på grunn av usikkerheten i internasjonal økonomi.

En høyere rente er likevel et tegn på at det går godt i norsk økonomi.

- Når det går godt i norsk økonomi, betyr det jobbtrygghet og lønnsvekst. Vi venter at dette trolig begrenser effekten i boligmarkedet av økte renter i 2019.

Oslo skiller seg mer ut

Oslo har i 2018 hatt en sterkere boligprisvekst enn ventet, etter det sterke fallet i boligprisene i 2017. Dreyer venter at Oslo får en sterkere prisvekst enn resten av landet neste år.

- Vi venter at boligprisene vil stige ytterligere 4–6 prosent i Oslo i 2019. Prisnivået i Oslo er høyt og av den grunn vil trolig rentehevinger ha sterkere effekt her. Samtidig er det stor etterspørsel og sterk kjøpekraft i hovedstaden.

Det kommer mange ferdigstillelser av nye boliger i Oslo i 2019. Dreyer mener Oslo kommune har betydelige utfordringer med å holde en høy nok reguleringstakt.

- Dette vil gi ytterligere press i boligmarkedet i hovedstaden på litt lengre sikt. Antallet regulerte boliger i Oslo er rekordlavt i 2018, samtidig som reguleringsreserven er kunstig høy på grunn av at byrådet i denne perioden har regulert mange boliger på Furuset og Gjersrud-Stensrud. Disse områdene vil trolig ikke bli bygget ut på mange tiår.

Det siste tiåret har mye av befolkningsveksten i Oslo kommet i sentrum, nord og vest.

- Det er her kjøpekraften er stor, samtidig som det er få store prosjekter i disse områdene. På litt lengre sikt er det derfor høyst vesentlig at de store boligprosjektene på eksempelvis Filipstad, Diakonhjemmet og Marienlyst blir ferdig regulert.

2018 overgår det forrige rekordåret 2015 med all-time high i antallet solgte boliger. Til tross for at boligkjøperne har et stort utbud av boliger å velge blant, har aktiviteten vært høy.

- Dette skyldes nok blant annet at moderate priser gir større grad av forutsigbarhet, og det oppleves nok trygt for mange å selge og kjøpe bolig i et slikt marked. Gitt at utviklingen i norsk økonomi vedvarer venter vi fortsatt stabil omsetning i boligmarkedet inn i 2019.

Boliglånsforskriften forfordeler

Høy og voksende boliggjeld blant norske husholdninger etter rekordvekst i boligprisene i 2016, utgjorde en risiko for stabiliteten i norsk økonomi. Regjeringen varslet desember 2016 innføring av strengere boliglånsforskrift som begrenset bankenes adgang til å gi boliglån til fem ganger inntekt.

- Boligprisoppgangen våren 2018 overrasket gitt vilkårene i boliglånsforskriften som vi tror var medvirkende til boligprisfallet i 2017. Oppgangen i våres tyder imidlertid på at bankene strammet inn mer på utlån til bolig gjennom 2017 enn det forskriften krevde.

Det var stor usikkerhet i banknæringen knyttet til praktiseringen av den nye boliglånsforskriften fra 1. januar 2017. Dreyer mener det var en viktig årsak til at bankene strammet mye inn på utlån for å ikke bryte forskriften.

- Deler av innholdet i forskriften kom nok også spesielt overraskende på bankene, da nyheten om boliglånsforskriften kom rett før juleferien i 2016. På grunn av styrken i boligmarkedet i 2018 mener vi det var fornuftig at boliglånsforskriften ble videreført fra 1. juli 2018 uten større endringer.

Usikkerheten i banknæringen knyttet til håndhevingen av forskriften mener Dreyer viser også at kontinuitet i denne reguleringen faktisk er et poeng i seg selv. Det er likevel et stort «men» med boliglånsforskriften, som forfordeler gunstig boligbeskatning.

- På lengre sikt utfordrer boliglånsforskriften den generøse norske boligbeskatningen, fordi den setter et tak på hvor rik man må være for å kunne få lån til å kjøpe bolig og få glede av subsidiene av boligeierne.

Litt oljeavhengig

Boligmarkedet er i et perspektiv avhengig av at norsk økonomi går bra, og at vi har gode forutsetninger for å klare oss bra på grunn av oljeformuen.

- Oljeprisfallet i 2014 og 2015 ble en slags test på hva turbulens i internasjonal økonomi kan bety for norsk økonomi. Når det gjelder boligmarkedet, er det særlig enkelte regioner i Norge som er utsatt for slike svingninger, og da særlig Sør- og Vestlandet. 2014 og 2015 viste at norske myndigheter har stort rom for å drive motkonjunkturpolitikk i vanskelige tider.