Eiendom

Ny dom i Høyesterett

Selgers opplysningsplikt ved salg av eiendom

Høyesterett avsa mandag denne uken en dom knyttet til grensedragningen mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt ved salg av fast eiendom mellom forbrukere.

Alf Kåre Knudsen. Foto: Bing Hodneland

Alf Kåre Knudsen. Foto: Bing Hodneland

Artikkel av: Advokat / partner Alf Kåre Knudsen, Bing Hodneland advokatselskap DA MNA
15. desember 2018 - 07.00

Et samboerpar kjøpte i oktober 2014 en «tomt til boligformål» for kr. 1.900.000. Tomten var fradelt en eiendom som selger selv bebodde kort tid i forveien. Ett halvt år etter overtakelse og i forbindelse med nabovarsling, mottok kjøperne et brev fra Statens vegvesen Region nord. Etaten uttalte at man ikke hadde merknader til nabovarslet, men hadde følgende tilføyelse:

"Vi vil informere om at det jobbes med et forprosjekt for mulig ny veg i området. Det er foreløpig uklart om ny veg vil berøre tiltaket.  Vi gjør oppmerksom på at gjennomføring av tiltaket krever dispensasjon fra byggegrense langs offentlig veg." Statens vegvesen siktet her til dispensasjon etter veglova § 30 fra byggegrensen i § 29 andre ledd på 50 meter fra riksvei. Samboerparet søkte om dispensasjon fra byggeforbudet, men fikk avslag. Avslaget ble påklaget til Vegdirektoratet, som i april 2016 stadfestet avslaget.

Etter endelig avslag fra veimyndighetene, ble det klart for samboerparet at man hadde kjøpt en «tomt til boligformål», som ikke kunne bebygges og samboerparet tok deretter ut søksmål mot selgerne med krav om å få heve kjøpet, med andre ord få tilbake kjøpesummen og tilbakeføre tomten til selger.

Samboerparet vant ikke fram med sitt krav i tingrett og lagmannsrett. Lagmannsretten mente at samboerparet «måtte være forberedt på at tomten kunne være undergitt offentligrettslige rådighetsbegrensninger i lov eller forskrift» og at samboerparet, og ikke selgerne, dermed måtte ha risikoen for at tomten var ubebyggelig.

Høyesterett kom enstemmig til at samboerparet kunne heve kjøpet. I motsetning til de tidligere rettsinstanser, mente Høyesterett at det forelå en mangel ved boligtomten. Høyesterett mente at selgerne hadde gitt en uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8 ved å opplyse at eiendommen var en «tomt til boligformål», når tomten senere viste seg å være ubebyggelig. Om de opplysninger som var gitt skriver Høyesterett:

«Kjøperne i vår sak leste en annonse på nettsiden Finn.no der eiendommen var omtalt som en "tomt til boligformål". Begrepet "boligformål" er også benyttet i delingstillatelsen som de senere fikk oversendt. Delingstillatelsen hadde dessuten opplysninger om utnyttelsesgrad, og om at det var gitt tillatelse til tilkopling til kommunalt VA-anlegg etter plan- og bygningsloven § 27-1 og § 27-2 samt avkjørselstillatelse etter § 27-4 for ny parsell. Disse opplysningene peker klart i retning av at det var en bebyggelig boligtomt som var lagt ut for salg.»

Årsaken til at dispensasjonskravet ikke var avdekket tidligere, var at kommunen i forbindelse med fradelingsaken hadde gjort flere saksbehandlingsfeil. Dette var både selger og kjøper enige i. Kommunen tillot blant annet fradeling av tomten til tross for at plan- og bygningsloven § 26-1, sier at nye grunneiendommer ikke kan opprettes slik at det «dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Videre hadde kommunen heller ikke forelagt spørsmålet om fradeling for Statens vegvesen etter plan- og bygningslovens § 21-5 første ledd, noe som mest sannsynlig hadde medført at fradelingstillatelse ikke hadde blitt gitt.

Etter Høyesteretts syn, var det dermed selgerne og ikke samboerparet, som var nærmest til å bære risikoen for at opplysningen om at tomten var en «boligtomt» viste seg å være uriktig. Høyesterett legger til grunn for avgjørelsen at verken selgerne eller kjøperne kan bebreides for ikke å ha forutsett at vegvesenet kunne forhindre at det ble bygget bolig på eiendommen.

Høyesterett bruker i dommen den fornuftige tilnærming; dersom kommunen hadde gjort jobben sin i forbindelse med fradeling ville tomten ikke blitt lagt ut for salg til boligformål og i en slik situasjon, er selger nærmest til å bære risikoen.

Dommen underbygger at dersom det gis opplysninger om en eiendom som senere viser seg å være uriktige knyttet til offentlige rådighetsbegrensninger, er dette selgers risiko. Dommen innebærer at selgerne må tilbakebetale kjøpesummen og dokumentavgiften, samt at de må betale sakskostnadene for alle tre instanser. Det kan være at Bodø kommune bør kontaktes i relasjon til selgers sakskostnader.