Eiendom

Ikke bare én «game changer», men flere

Analysesjef: Da vil butikkdøden ta av i Norge

Haseeb Syed. Foto: Sturlason.

Haseeb Syed. Foto: Sturlason.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
31. januar 2019 - 13.23

Rammebetingelsene for fysisk butikkdrift svekker seg, verden over.

Butikkdøden har kommet til Norge også, men ifølge analysesjef for kreditt i Danske Bank, Haseeb Syed, har norsk detaljhandel sluppet nokså billig unna.

Så langt.

- Kjøpesenterdød og tomme lokaler er en trend vi har sett lenge i flere land. Vi er ikke der i Norge ennå, men ser et trendskifte der kjøpesentre opplever marginpress, fallende lønnsomhet og butikker som må reforhandle husleier. Vi ser på tallene, og skjønner at dette er starten på noe som vil vare over flere år, sier Syed til Hegnar.no.

Kino, gokart, badeland

Eiendomsinvestorene bak kjøpesentrene har blitt tvunget til å endre tankegangen.

- Kjøpesentre må nå investere stort for å tiltrekke seg de samme kundene som før. De må investere i opplevelser som holder kundene på senteret en del av dagen. Dersom nye boligområder etableres tett opp til kjøpesentrene, vil også det være med på å gi sentrene en «boost». Måten å tenke shopping på har endret seg veldig den siste tiden, fortsetter analytikeren.

Han peker på at for eksempel Olav Thon har forstått dette. 

Sørlandssenteret i Kristiansand har fått Norges lengste innendørs gokartbane. Det siste byggetrinnet på Amfi Moa i Ålesund inkluderte en kino, noe du også finner ved Storo-senteret i Oslo. 

Ellers i hovedstaden skal det nye Økern-senteret få seg et badeland. Videre har serveringstilbudet i kjøpesentrene generelt blitt mye bedre og mer variert enn tidligere.

- Når eiendomsselskapene må skru investeringene mye mer opp for den samme inntjeningen som før, er ikke dette nødvendigvis en modell som appellerer til bankene. Og ett sted går grensen for slike investeringer uten at det kommer ut noe i andre enden, fortsetter Syed.

- Da vil butikkdød ta av

Samtidig må butikkene i kjøpesentrene ha et arealbehov.

- Økt netthandel vil senke arealbehovet for mange leietakere. I gjennomsnitt tilbyr hele 80 prosent av norske, fysiske butikker innen klær, sport og elektronikk også handel gjennom nettet. Husk likevel at netthandel ikke vil komme i tillegg til, men på bekostning av omsetningen gjennom fysisk handel, sier Syed.

Han viser til at stort sett mindre aktører - som Moods of Norway og Rafens - har gått konkurs i Norge.

- Disse kvadratmeterne har vært relativt enkle for kjøpesenterselskapene å fylle opp igjen. Store aktører trenger ikke nødvendigvis å gå konkurs, men trenger kun å få et mindre arealbehov før det blir mer dramatisk for kjøpesentrene. Når de store leietakerne sier at de trenger 500 istedenfor 3.000 kvadratmeter i alle kjøpesentrene der de har butikker, vil vi få en dominoeffekt der selskaper vil måtte erstatte større arealer ganske raskt, sier Danske Bank-analysesjefen.

Hvor raskt kan dette skje?

- Generasjonen som kommer opp nå er «digitale natives». De bruker mobilen mye mer enn TV-en, og vil gjøre store deler av shoppingen med noen tastetrykk. Når denne generasjonen får kjøpekraft - som ikke er så mange år til, vil butikkdød og kjøpesentrenes utfordring med butikkers lavere arealbehov ta av for alvor, svarer Syed.

Han ser for seg at andelen netthandel av total norsk handel gradvis vil gå fra dagens 10-15 prosent til 20-30 prosent.

- Kjøpesentrene tvinges derfor til å bli mer innovative i sin kommunikasjon med kundene. De må vite utenfor hvilke relevante butikker kundene er i nærheten av, og for eksempel komme med fortløpende, skreddersydde kampanjer i en slags «online» kjøpesentertur, forteller analysesjefen videre.

- Ikke noen quick-fix

Store, ledige butikkarealer er heller ikke de letteste å konvertere.

- Dette lar seg ikke gjøre over natten. Når kjøpesentrene mister mye areal i hovedetasjene, er dette lite egnet til kontorer. Selskapene må investere ytterligere for å gjøre arealene om til kontoreiendom. Dette er ingen quick-fix. Samtidig er dette noe de store har råd til, og større forskjeller mellom store og små aktører vil tvinge seg frem, forklarer Syed videre.

Hans spådom er at mindre, lokale kjøpesentre vil merke butikkdøden først.

- Et apotek, et bibliotek og en kafé går nok bra, men klesbutikker på bygda får det verre, og vil i beste fall bli redusert til «click & collect points», fortsetter analysesjefen.

Produsenter tar over

Men detaljhandelen møter utfordringer på flere fronter.

- Vi ser også at stadig flere produsenter overtar verdikjeden på bekostning av grossister og detaljister. De setter opp gode nettsider, har korte leveringstider og gode returordninger. Da blir det for eksempel bedre å bestille de nye joggeskoene direkte fra Adidas - når de er like billige, sier Syed.

- Samtidig har vi forbrukere blitt ekstremt kravstore. Når vi bestiller noe på nett, skal vi helst ha det på dørstokken samme dag. Amazon har tatt leveringsløftet til spektakulære nivåer, legger han til.

Analysesjefen viser til en undersøkelse i USA, der andelen av de spurte som anser 3-4 dagers leveringstid som altfor sent har steget fra 35 til hele 65 prosent over bare et par år.

Men korte leveringstider og gode returordninger øker lagerkostnadene.

- Derfor må lokaliseringen være sentral og nær kunden, slik at blant annet transportkostnadene går ned. Det blir en kost/nytte-avveining, fortsetter Syed.

- Multi-brand vil dø ut

Han spår videre en tøff fremtid for butikker med brede vareutvalg.

- Multi-brand er en utdøende art. Og nettopp multi-brand er mange norske butikkers tilnærming. Vi tror nisjebutikker som tilbyr skreddersydde produkter spesifikt for kundene har bedre forutsetninger for å greie seg videre, sier analysesjefen.

Samtidig vil han ikke svartmale norsk detaljhandel.

- Det er lenge siden kjøpesenterdøden kom til for eksempel USA, men her er konkurransen aggressiv. I de meste ekstreme tilfellene ligger kjøpesentrene her gjerne vegg i vegg, og bruker samme parkeringsplass. I Norge er konkurransen mellom store aktører heldigvis sunnere, med ganske klart definerte, ikke-overlappende satsingsområder og en forståelse om at man ikke tråkker i hverandres bed, fortsetter Syed.

- Aktørene kan dyrke områder uten å kannibalisere, og sånn sett vil ikke endringene i norsk detaljhandel bli like dramatiske som for eksempel i USA. Det er viktig å påpeke, legger han til.

Risikopremier i været

Utsiktene for handelseiendom er uansett lite lovende?

- Ikke nødvendigvis. Det er fortsatt mange på kjøpersiden, og særlig utenlandske aktører som jakter nordiske investeringer med relativt høyere avkastning. Men det vi ser, er at kjøpere i større grad differensierer kontor og handel, og favoriserer eiendom med en større eksponering mot kontor enn handel. Kreditorer og obligasjonsinvestorer, som vi følger, gjør også dette skillet i større grad, og det vil kunne synes i risikopremiene, svarer analysesjefen.

De krever mer for å låne penger til handelseiendom?

- Ja, risikopremiene for norske eiendomsselskaper er definitivt høyere, og har økt med rundt 50 prosent på kort tid. Finansieringskostnadene for eiendomsselskaper går opp, og det er et resultat av de nevnte risikofaktorene som mange har blitt observante på nå. Investorer/kreditorer har blitt mer skeptiske til utviklingen for norsk handelseiendom, og har lenge følt at de har fått for dårlig betalt for risikoen de har tatt, sier Syed.

- Ettersom noen få store obligasjonsinvestorer her hjemme holder godt over halvparten av lånene utstedt av eiendomsselskapene, vil endrede investorpreferanser fort ha en selvforsterkende effekt, legger han til.

Ifølge Danske Banks kredittanalysesjef har bankene den samme, klare oppfatningen.

- Kontor/handel og større/mindre aktører differensieres. Vi har foreløpig ikke sett så mange transaksjoner i førstehåndsmarkedet, men de kommer, og da til helt andre nivåer. Risikopåslagene som har blitt stilt i markedet, er nå langt over det vi så i fjor sommer, avslutter han overfor Hegnar.no.