Eiendom

Har tjent 3 milliarder på Barcode

Braathen Eiendom har kjøpt 55.000 kvadratmeter i Bjørvika for rundt 2,3 milliarder. I dag er verdiene trolig 3 milliarder høyere.

Foto: Kaare Martin Granerud

Foto: Kaare Martin Granerud

Artikkel av: John Inge Seljehaug / Kaare Martin Granerud
28. april 2019 - 13.56

– Med 1 prosents ledighet i Bjørvika, er det fantastisk å ha 30.000 kvadratmeter kontorareal vi jobber med å leie ut, sier adm. direktør i Braathen Eiendom, Leif Arne Røsnes.

Selskapet han styrer er den største private investoren i Barcode med tre bygg i Bjørvika i Oslo sentrum, og eies av Anne-Lise Braathen og hennes to sønner, Ole Martin og Bjørn Anders Braathen med like deler. I høst ble deres formue anslått til 2,7 milliarder hver i Kapitals liste over landets 400 rikeste.

Eier 56.000 kvadratmeter

Totalt er det 700.000 kvadrat­meter næringseiendom i Bjørvika.Braathen Eiendom har sikret seg snaue 56.000 kvadratmeter.

– Vi har vært med siden 2005, og det har vært mye stang ut, men vi så at dette på sikt ville konkurrere med Oslo vest i leieprisnivå, sier han.

Braathen var den første proffe eiendomsaktøren som kjøpte seg inn i Bjørvika. I desember 2005 kjøpte selskapet en 30-prosentspost i et Pareto-syndikat som hadde sikret seg PwC-bygget på 16.300 kvadratmeter. Prislappen da var 570 millioner med en yield på 5,3 prosent.

I februar 2006 ble Visma-bygget på 25.000 kvadratmeter solgt fra utbyggingsselskapet Oslo S Utvikling (OSU) til DNB Markets, som igjen solgte det videre til sine investorkunder med en prislapp på 920 millioner. Her gikk Braathen Eiendom inn med en 20-prosentspost.

I etterkant har Braathen Eiendom kjøpt ut medinvestorene i PwC- og Visma-bygget, og eier nå 100 prosent av begge eiendommene.

I april 2013 var selskapet igjen på handletur. Da betalte det rundt 800 millioner for 15.000 kvadratmeter kontorlokaler i Deloitte-bygget. Finansavisens anslag på yield lå på 4,7 til 4,8 prosent. Det var rekordlavt for kontorbygg med lange leiekontrakter.

Tiårsspådom

I dag er meglerhusene samstemte i at nivået for de beste eiendommene ligger rundt 3,75 prosent.

– Mange kritiserte meg for ti år siden da jeg sa at i 2020 ville leieprisene i Bjørvika for lokaler over 1.000 kvadratmeter være like høye som i Vika og på Aker Brygge. Nå er vi ikke så langt unna, sier Røsnes.

Meglerhusenes anslag for snittleiepriser i Bjørvika ligger mellom 3.000 og 3.900 kroner pr. kvadratmeter for kontorarealer. På Aker Brygge og i Vika er anslagene mellom 3.600 og 5.000 kroner, mens det inngås leie­avtaler for spesielle arealer helt opp i 5.500 til 6.000 kroner pr. kvadratmeter. Toppleier i Bjørvika oppgis av meglerhusene til rundt 4.300 pr. kvadratmeter.

– I 2005 var snittet i Bjørvika på 2.000 kroner, og meglerhusene sier at de to neste årene skal leieprisene øke med 18 prosent, sier Røsnes.

DNB Næringsmeglings markedsrapport som ble sluppet i mars, antyder 18 prosents leievekst i Bjørvika og 13 prosent på Aker Brygge og i Vika de neste to årene.

Slår det til, vil man kunne se mellom 3.500 og 4.500 kroner i snitt i Bjørvika.

Det passer nok Braathen Eiendom godt når de har halve porteføljen ute i markedet.

DNB-kjøp til 97.000 pr. kvm.

Verdistigningen i området vises godt med DNB Livs påskekjøp av deler av hovedkontoret i Bjørvika. I 2013 kjøpte DNB Liv arealene de selv brukte i Bjørvika for 4,8 milliarder kroner for 80.000 kvadratmeter, en pris på 60.000 kroner pr. kvadratmeter. I etterkant gjorde regulatoriske endringer at DNB Liv måtte lette sitt eiendoms­innehav, og de solgte det såkalte Midtbygget på 46.000 kvadratmeter til investoren Trond Mohn for 3,9 milliarder kroner i 2015. Da var kvadratmeterprisen 84.000 kroner. Det gikk bare to år før Mohn solgte videre til svenske Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB). De betalte 4,3 milliarder for eiendommen, med en prising på 93.000 kroner pr. kvadratmeter.

I påsken la DNB Liv igjen hendene sine på eiendommen ved å betale 4,49 milliarder kroner, tilsvarende 97.000 kroner pr. kvadratmeter.

På seks år har altså kvadrat­meterprisen økt med 61 prosent.

– Vi har ikke betalt mer enn 55.000 kroner for noen av våre kjøp, sier Røsnes.

Verdi på 5,4 milliarder?

Finansavisen kjenner ikke leie­prisen eller yielden (forholdet mellom leieinntekter og salgspris) i DNBs kjøp i påsken, men om man antar at Braathen-eiendommene etter at leiekontraktene er signert har en leie på rundt 3.500 kroner pr. kvadratmeter i snitt, havner man rundt samme kvadratmeterpris som DNB-bygget. Det gir i så fall en antatt salgsverdi på porteføljen rundt 5,4 milliarder kroner.

Kjøpsprisen for de tre eiendommene ligger på 2,3 milliarder kroner, men ettersom to av dem ble solgt som syndikeringsprosjekter, har Røsnes & co. trolig måtte betale en høyere sum for å kjøpe ut sine medaksjonærer, men en verdistigning rundt 3 milliarder kroner er neppe langt unna sannheten.