Eiendom

Kan tape mot boligeiere på Ullern - igjen

- Det er langt fra fair balance, sier advokat Carina Borch­grevink Næss.

Foto: Eivind Yggeseth / Finansavisen

Foto: Eivind Yggeseth / Finansavisen

Artikkel av: Silje Sundt Kvadsheim, Finansavisen
25. mai 2019 - 11.38

(Finansavisen): Siden 2004 har grunneieren i Øvre Ullern Terrasse i Oslo kjempet for å få heve festeavgiften til 54 festere, som eier hver sin leilighet i eiendomskomplekset. Foreløpig har grunneieren ikke vunnet frem, hverken i Oslo tingrett eller i Borgarting lagmannsrett.

Denne uken har ankesaken vært oppe i Høyesterett.

Vinner ikke grunneieren frem denne gangen heller, kan saken bli sendt til Den europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg (EMD).

– Grunneier har tenkt på muligheten, og det er på ingen måte utelukket, sier Carina Borch­grevink Næss til Finansavisen. Hun er advokat i Føyen Torkildsen, og representerer grunneieren, som er stiftelsen Karibu.

– Hvis denne saken kommer til EMD vil Norge bli dømt på nytt, sa hun under sin replikk til Høyesterett i går.

Fikk ikke løfte

At den norske stat i 2012 led et knusende nederlag mot grunn­eierne, også kalt bortfestere, i EMD med den såkalte Lindheim-dommen, er en viktig del av bakteppet for denne rettssaken. Domstolen slo da fast at det ikke var en fair balance mellom markedsverdien av tomten og den årlige festeavgiften som festerne måtte betale.

En lovendring i 2015 hadde til hensikt å reparere dette forholdet, og det ble nå mulig å heve feste­avgiften til 2 prosent av tomteverdien ved festetidens utløp gjennom et engangsløft.

Men grunneieren i Øvre Ullern Terrasse fikk ikke mulighet til å gjennomføre et slikt engangsløft, ettersom det såkalte 9.000-kronerstaket i tomtefesteloven, som ble opprettholdt også etter lovendringen, satte en stopper.

Dette taket innebærer at maksimalgrensen for en feste­avgift, uavhengig av om den ligger i tettbygde eller landlige strøk, er på 9.000 kroner pr. dekar justert etter konsumprisindeksen fra 1. januar 2002. For 2019 innebærer det et tak på 12.669 kroner pr. mål.

Kan settes til side

Gjennom denne lovendringen ble det også innført en sikkerhetsventil: Festeavgiften kan økes ut over maksimalbeløpet dersom dette er «naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter De europeiske menneskerettighetskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll artikkel 1».

Det er nettopp denne sikkerhetsventilen, at 9.000-kronerstaket settes til side, grunneieren ønsker å benytte i denne saken.

– Hvis sikkerhetsventilen ikke kommer til anvendelse her vil den aldri kunne anvendes. Det er få grunneiere som har vært så hardt rammet av endringene i tomtefesteloven som på Øvre Ullern Terrasse. Utslagene er ekstreme, sa Borchgrevink Næss.

– Slik situasjonen er i dag er det festeren som får all verdistigning på tomten. Det er langt fra fair balance .

Risiko

1963, da eiendomskomplekset i Øvre Ullern Terrasse sto ferdig, kostet en typisk leilighet 290.000 kroner, og den årlige festeavgiften var på 1.600 kroner.

Nå ligger anslått salgspris på denne leiligheten på over 11 millioner kroner, og årlig festeavgift er på 12.000 kroner.

– Olav Selvaag tok en betydelig risiko da han kjøpte og utviklet denne tomten, påpekte advokaten.

Borchgrevink Næss anslår at festeavgiften i dag utgjør 0,4 prosent av tomteverdien.

Avkastning

I to ulike saker, henholdsvis på Nordberg og på Grefsen i Oslo, har Oslo tingrett nylig satt 9.000-taket til side. I Grefsen-saken ga den opprinnelige festeavgiften grunneierne en avkastning på 0,13 prosent, og denne ble av tingretten oppjustert til 0,44 prosent av råtomtverdien.

– Festeavgiften må reguleres til et nivå som er rimelig, for å skape fair balance . Den eneste måten å unngå brudd med Den europeiske menneskerettighetskonvensjon (EMK) på er å sette taket til side, prosederte Borchgrevink Næss.

– Et monopol

Festernes advokat, Andreas Ryssdal som er partner i Glittertind, mener derimot at en heving av festeavgiften til et slikt nivå som motparten skisserer vil kunne være i strid med den samme konvensjonen.

– Festere har også et vern, og det er en grunn for at nivået for festeavgift har vært strengt prisregulert. Vi har her å gjøre med et ensidig monopol. Hvis en bortfester fritt kunne sette opp festeavgiften, ville festeren være rettsløs. Festeren har et behov for beregnelighet, sa han i retten i går.

– Skulle festeavgiften ha blitt oppjustert til 2 prosent av tomteverdien, basert på den høyeste taksten grunneierne har fremlagt, vil det innebære en økning i festeavgiften fra 12.000 kroner året til 98.000 kroner året.

– Dette er et svært betydelig påslag, sier Ryssdal, som også trekker frem at det bor mange pensjonister i disse leilighetene.

Ryssdal legger et annet takseringsprinsipp til grunn for sine beregninger, og anslår at festeavgiften utgjør 0,8 prosent av råtomtverdien.

Ryssdal påpekte også overfor Høyesterett at å sette til side taket i denne saken, vil kunne få store ringvirkninger.

– Hvis taket skulle settes til side i denne saken, ville det generelt vært fritt frem for heving av festeavgifter. Hvis det er sånn at det er tomteverdiene i norske pressområder som skal være avgjørende, vil det få store konsekvenser for veldig mange.

– Da kan det bli spennende å være advokat fremover, men ikke fullt så spennende å være fester, sa Ryssdal.

– Å sette taket til side her, betyr ikke at taket skal settes til side i alle saker, men at taket skal settes til side i denne saken, hvor bortfesters verdier er marginalisert, sa Carina Borchgrevink Næss.