Eiendom

Lokker med 10 prosent garantert avkastning

Artikkel av: Kaare Martin Granerud / Finansavisen
8. juni 2019 - 09.20

(Finansavisen): - Da jeg ble oppringt av callsenteret, tenkte jeg jo at å få 10 prosent risiko avkastning på sparepengene ville vært fantastisk, alle er interessert i det, sier Tom Heier.

Han ble kontaktet av et callsenter som jobber for H18 Gruppen , et eiendomsselskap i Skien. Han ble ringt opp til tross for at han har reservert seg mot telefonsalg.

Her ble det lokket med å investere i boligrehabiliteringsprosjekter. Det vil si at man ble invitert til å yte lån, som skulle gi 10 prosent garantert årlig rente og det ble også garantert at innskutt lånekapital ville bli tilbakebetalt i sin helhet.

Han ble skeptisk av at callsenteroperatører inviterte ham til et én-til-én-møte med representanter fra H18, og at de ikke ville oppgi noen informasjon i forkant. Det kunne gis ut hverken regnskap i H18 eller prospekt før møtet.

- Jeg har i etterkant fått høre at de ringer pensjonister uten eiendomserfaring til å møte opp med løfte om 10 prosent garantert avkastning. Alle selgere vet at dette er drømmescenariet, sier han, som selv er selger til daglig og har stor interesse for investeringer og sparing.

Heier var spesielt interessert i å høre hva som ville skje med innskuddet om prosjektet i verste fall skulle gå konkurs. Det kunne ikke callsenteroperatøren si noe om.

Egenkapital hentes via lån

På H18s hjemmeside står det at eiendommer finansieres i det enkelte prosjektselskap gjennom banklån som dekker rundt 60 prosent av kjøpesum og rehabiliteringskostnader, og resterende 40 prosent i form av egenkapital fra H18. H18 planlegger å finansiere slik egenkapital gjennom lån fra eksterne, private investorer. H18s egen risiko er med andre ord nærmest 0. Lånet skal være avdragsfritt, med 10 prosent årlig avkastning.

- Dere lover en årlig direkteavkastning på 10 prosent med kvartalsvise utbytter i prosjektet og at investorene skal få tilbake hovedstolen når prosjektet er ferdig. Hvordan kan dere love det?

- Marginene på prosjektene tillater å gi kundene våre kvartalsvise renter på 2,5 prosent. Dette er nøye beregnede kalkyler med gode sikkerhetsmarginer, sier Kelders.

«Slipper avkastningsrisiko»

- I prospektet heter det at «du som investor slipper avkastningsrisiko«. Hvordan kan dere love det?

- Det som menes, er at kunden ikke er avhengig av at aksjemarkedet går opp, eller at eiendomsmarkedet stiger. De enkelte prosjektene, og de enkelte kapitalinnhentingene, knyttes til et helt konkret oppussingsobjekt, som skal selges. Eierne av H18 Gruppen AS står bakerst i køen når kapital skal utdeles, og bærer således risikoen på at prosjektet går med overskudd, og at kundene får forespeilet avkastning. Bankgjelden dekkes først, deretter gjelden til våre andre långivere, mens restoverskudd tilfaller H18 Gruppen.

- Dere skriver også at hvis ikke H18 klarer å oppfylle gitte garantier for utbytteutbetaling, kan långiver/investor kreve sin andel av prosjektselskapet. Hva menes med dette og hvordan skal dette gjennomføres i et prosjekt som dette som ikke har aksjeomsetning?

- Vi tar opp lån til fast rente, med sikkerhet i aksjene i det aktuelle prosjektselskap. Ved mislighold av lånet kan et kvalifisert flertall av långiverne kreve aksjene i prosjektselskapet tvangssolgt, for derigjennom å sikre innfrielse av lånet. Om det mot formodning ikke oppnås tilstrekkelige midler ved slikt salg, hefter fortsatt H18 for restbeløpet egenkapital.

Uten bransjekunnskap

- Dere retter innsatsen på nye investorer mot privatpersoner og pensjonister som ikke har profesjonell kunnskap om eiendomsbransjen. Hvorfor gjør dere det?

- Vi bruker et bookingkontor som har sine egne kundelister og etter hva vi har blitt forklart, så omfatter kundelistene alt fra 45-åringer til pensjonister som er mer enn oppegående nok til å skjønne hva de ulike prospektene dreier seg om. Vi er også veldig tydelige i presentasjonen vedrørende prosjektrisiko.

- For 2017-regnskapet er H18 satt opp med 100.000 kroner i egenkapital. Hvor mye er det i dag, og hvor mye planlegger dere å skyte inn?

- Egenkapitalen er fortsatt 100.000 kroner, og det er planlagt en innskytelse i løpet av 2019 på 900.000 kroner, slik at total egenkapital blir 1 million innen utgangen av året. H18 og eierne er forpliktet overfor de enkelte långiverne til å bygge egenkapital gjennom tilbakehold av selskapets resultater de enkelte år.

- Trenger ikke tillatelse

H18s PR-sjef, André Strømodden, skriver i et svar til en kritisk røst i et webforum at selskapet ikke trenger tillatelse fra Finanstilsynet. Til Finansavisen skriver Tilsynet klart at H18 ikke har tillatelse fra dem, og at de vil vurdere å kontakte selskapet for å få en redegjørelse (se undersak).

- Hva gjør at dere mener dere ikke trenger tillatelse til å hente penger fra privatpersoner til et investeringsprosjekt?

- Vi har etablert en modell for finansiering av eiendomsprosjekter. Før oppstart av virksomheten søkte vi råd fra et anerkjent advokatfirma, blant annet for å få en vurdering av planlagt virksomhet opp mot eventuell konsesjonsplikt. H18 er etablert som et eiendomsutviklingskonsern, med egne datterselskaper som forestår rehabiliteringen av de ulike oppussingsobjektene, og med separate prosjektselskaper som eier og etter hvert selger de enkelte objektene. Vi innhenter prosjektbasert lånefinansiering knyttet til de enkelte objektene. Det kreves generelt ikke konsesjon for å hente inn lånefinansiering til egen virksomhet.

- Dere gir lite info over telefon til de som blir oppringt. Det kreves personlig oppmøte for at det skal gjennomføres en en-til-en-gjennomgang. Hvorfor gjøres det sånn?

- Bookingselskapet har ikke, og kan ikke ha, adgang til å forestå konkrete salgshandlinger på våre vegne, men kan sette opp møter med oss. Det er helt vesentlig for oss å ha kontroll på hvilken informasjon som gis, sikre at kunden får en grundig gjennomgang, og kan få presise svar på alle spørsmål. Da kan kunden ta en veloverveid beslutning om dette er noe for vedkommende i etterkant.

300.000 i minsteinvestering

- Hva er minstebeløpet privatinvestorene må gå inn med i prosjektet?

- Minsteinvestering var på 300.000 kroner.

- Andre Strømodden skriver at dere er det eneste selskap som gjør det på denne måten, og at det gir langt større sikkerhet enn å investere i aksjer eller fond. Hvordan begrunner dere det?

- Vi er, etter hva vi kjenner til, det eneste selskapet som gir vanlige kunder tilgang til å delta i organiserte oppussingsprosjekter, sier Kelders.

- Aksjer og fond vil variere over tid, avhengig av utvikling av verdensmarkedet og hvilke enkeltaksjer kunden investerer i. Et relativt forutsigbart oppussingsprosjekt, er avhengig av utviklingen i eiendomsmarkedet. Siden prosjektene varierer fra seks måneder og opp til 12 måneder, er det ingen stor risiko for at kunden kommer til å tape pengene, eller at renten skulle bli lavere enn forespeilet, sier han.

- Hvis vi ikke hadde noe å vise til, eller ingen relevant bakgrunn og erfaring på oppussing av hus og leiligheter, kan jeg godt forstå at en kunde kan være skeptisk til å låne H18 gruppen penger. Utvikler og bygningsansvarlig har over 30 års erfaring med renovering og oppussing av hus og leiligheter med stor grad av suksess. Daglig leder har mer enn 30 års ledererfaring i fra store norske og internasjonale selskaper.