Eiendom

Byggeforbud i strandsonen – finnes det likevel håp?

Det er sommersesong og fritidseiendommer langs vår langstrakte kyst blir igjen bebodd. Mange blir på nytt minnet om behovet for å bygge ut noen ekstra kvadratmeter, men de fleste har fått med seg at det er byggeforbud i 100-metersbelte i strandsonen. Spørsmålet er om det det likevel finnes muligheter for utbygging? 

Advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Artikkel av: Advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.
6. juli 2019 - 10.47

På tross av byggeforbudet i 100-metersbelte langs sjøen viser nyere tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) at andelen potensielt tilgjengelig strandsoneareal stadig blir mindre. 

Bevaring av strandsonen har et særskilt vern og er forankret i nasjonale interesser, og da særlig begrunnet i ønsket om å sikre allemannsretten samt bevaring av landskaps- og naturvernhensyn. 

På tross av dette ser man en praksis i flere kommuner der det innvilges et antall  dispensasjoner om tiltak i 100-metersbeltet.Fagmiljøene har kommet med til dels sterk kritikk rundt praktiseringen av regelverket. 

Samtidig har Sivilombudsmannen og Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) i en periode hatt ulikt syn på praktiseringen av regelverket som knytter seg opp til unntaket i plan- og bygningslovens § 1-8 tredje ledd, der det fremgår at forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet gjelder så langt det ikke er fastsatt en annen byggegrense i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. 

Sivilombudsmannens syn er at eldre planer som åpnet for bygging i 100-metersbelte bare kunne gå foran byggeforbudet dersom planen samtidig inneholdt en spesifikk byggegrense mot sjøen. KMD hadde derimot et annet syn og mente at eldre planer ikke behøvde slik byggegrense. KMD fremmet derfor et lovforslag som skulle presisere deres egen lovforståelse, men gikk på et nederlag for dette i Stortinget. Lovforståelsen i ombudsmannens uttalelse må derfor kunne legges til grunn, altså slik at man ikke kan bygge i 100-metersbelte dersom den eldre reguleringsplan mangler byggegrense.

Dette vil i praksis si at kommunen selv kan vedta egne byggegrenser i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan og da skal disse gå foran. Dette må forstås slik at utbygging kan skje i medhold av kommuneplanens arealdel og/eller reguleringsplan der planene gir adgang til å bygge ut i 100-metersonen, men da med inntatt byggegrense. 

Forsøk på enhetlig praksis, men likevel ulik behandling?

Byggeforbudet i strandsonen gjelder for hele landet. Ifølge SSB er ca. 70 prosent av arealet i 100-metersbeltet langs kysten vår mer eller mindre egnet for opphold og ferdsel for allmenheten. I Oslo og Akershus er tilsvarende tall bare ca. 30 prosent.

Dette betyr at de som ønsker å gjennomføre forsøk på tiltak i strandsonen både kan og må forvente seg ulik behandling ut fra hvor man befinner seg geografisk. 

Regionale forskjeller tilsier dermed en differensiert forvaltning av strandsonen, etter grad av utbyggingspress. 

For områder lenger unna byer vil det kunne være et annet type press, eksempelvis knyttet til utbygging av områder for reiselivsanlegg, fritidsboliger mv.

Uansett hvilken del av landet man befinner seg, skal det imidlertid ikke være kurant å få innvilget dispensasjon, selv om det nok antas å være enklere i områder med mindre press. 

På tross av at dispensasjoner ikke skal være enkelt å få gjennomslag for, meldte NRK tidligere i år at det i 2018 ble meldt inn ca. 650 søknader om bygging i strandsonen i kystkommunene i Sør-Norge, fra Østfold til Hordaland. 

Av disse søknader skal nesten 9 av 10 ha blitt innvilget, og nesten 400 av søknadene opplyses å skulle ha vært dispensasjonssøknader fra gjeldende regelverk. 

Hva skal til for å få innvilget dispensasjon

Å få gjennomslag for et nytt planforslag som åpner for utbygging i 100-metersbeltet vil ofte fremstå som en lang og usikker vei å gå, og det kan være langt mer fristende å søke om dispensasjon.

Etter plan- og bygningsloven kan søknad om dispensasjon ikke innvilges dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, og det skal gjennomføres en samlet vurdering. 

Det må gjøres en helt konkret vurdering av om hensynene bak bestemmelsen om byggegrense mot sjøen blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. 

Myndighetene vil blant annet vurdere i hvilken grad tiltaket slik det er omsøkt vil få negative konsekvenser på frilufts- og ferdselsinteressene, naturmiljøet og landskapsinteressene i området.  

Tenkt plassering av tiltaket på tomten er også relevant, og vil kunne si noe om privatiseringseffekten og hvilke del av arealet som vil bli lite berørt.

Tiltakets ytre ramme vil normalt være relevant for å vurdere hvilken effekt det har på landskapsinteressene, naturmiljøet samt også ferdsels- og friluftsinteressene. 

Hvor stor del av tomten som blir beslaglagt vil være relevant for å vurdere hvor privatiserende området vil fremstå i etterkant. Både synlighet, fjernvirkning, samt utforming og plassering i terrenget er også relevante momenter.

Dispensasjon for gjenoppføring av erstatningsbygg etter brann eller naturskades kan normalt gis. Tilsvarende gjelder dispensasjon for ombygging av eksisterende bebyggelse for å sikre at funksjonaliteten til bygget ivaretas. Unntak er hvis kommunen finner ut at dette vil stride mot allmenne interesser. 

Det kan imidlertid tenkes at man allerede besitter en eiendom som fra før må kunne sies å være et eksempel på en særegen kystkultur i området, og at planlagt tiltak på denne konkrete eiendoms bebyggelse kan være med å sikre bevaringen av denne aktuelle kulturhistoriske verdi. 

Et dispensasjonsvedtak vil innebære at selv om et tiltak er i strid med materielle regler i plan- og bygningsloven vil det likevel være lovlig.    

Hvilke opplysninger må man gi og hvordan lykkes? 

Vår erfaring er her som på andre områder at man har de beste forutsetninger for å lykkes dersom man gjør grundige forarbeider. I forkant av søknad bør man også gjennomføre en juridisk vurdering av mulighetene, og gjerne i samarbeid med arkitekt. 

Glem heller ikke at statistikk viser at viljen til å gi dispensasjon fra regelverket så langt synes å ha vært stor.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.