Næringsliv

Boligkjøper nektet selger å rette mangler – tapte prisavslagskravet

Borgarting lagmannsrett har nettopp avsagt dom i en sak hvor kjøper av brukt bolig oppdaget omfattende mangler ved det elektriske anlegget. Partene var enige om at manglene kostet 475 000 kroner å utbedre. Kjøper tapte imidlertid sitt krav etter å ha avslått selgers tilbud om retting.

Advokat Eirik Gåskjønli, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Advokat Eirik Gåskjønli, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Artikkel av: Advokat Eirik Gåskjønli, Bing Hodneland advokatselskap DA
1. desember 2018 - 08.55

Saken gjaldt kjøp av en brukt bolig etter avhendingsloven. Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøper en rekke ulike mangler. Kostnaden ved utbedring av disse manglene var betydelig.

I praksis gjøres ofte slike mangelskrav opp ved at kjøperen får et prisavslag. Den rettslige hovedregelen er imidlertid at selger skal yte i henhold til avtalen. Etter loven har derfor selger ofte en rett til å reparere mangelen – såkalt retting.

Selgers tilbud om retting

Dersom selgeren fremmer et berettiget tilbud om retting, og kjøperen avviser dette, vil kjøperen ikke kunne kreve prisavslag i stedet. Det kan altså få store konsekvenser for kjøper å avslå et tilbud om retting. Samtidig er kjøper av ulike grunner ofte misfornøyd med det tilbud om retting som selger fremmer.  Et typisk eksempel er at den rettingen som selger tilbyr etter kjøpers syn ikke er en god nok kvalitetsmessig retting av mangelen.

I saken som lagmannsretten behandlet fremsatte selger tilbud om retting, men aksepterte ikke noe rettslig mangelsansvar. Videre ville selger ikke etterkomme kjøpers ønske om en skriftlig fremdriftsplan for arbeidene. I stedet mente selgeren at man skulle starte i kjelleren og «arbeide seg oppover». Disse uenighetene lot seg etter hvert løse. Da utbedringene skulle starte opp, nektet imidlertid kjøper å aksepterte det autoriserte elektrikerfirmaet som selger tilbød til å forestå rettingen.

Kjøperen anførte at firmaet som skulle utføre rettingen var useriøs, men tilbød for lagmannsretten ingen bevis for disse anklagene. Lagmannsretten konkluderte derfor med at kjøperen hadde avvist et rettmessig tilbud om retting.

I denne konkrete saken var det altså en feilvurdering fra kjøpers side å avslå selgers tilbud om retting.

Konsekvensene av feilvurderingen

Konsekvensen av at kjøperen avslo tilbudet om retting, var at han også tapte sitt krav om prisavslag. Kjøperen måtte derfor ta til måtte ta til takke med kr 25 000 for andre mangler som selgeren hadde erkjent. 

Manglene medførte også at kjøperen tapte leieinntekter. Et slikt leietap er et erstatningskrav – ikke et prisavslagskrav – og bortfaller ikke selv om selgeren tilbyr retting. En annen sak er at selger i enkelte tilfeller kan begrense kjøpers tap, og med det begrense et potensielt erstatningskrav ved å sørge for en hurtig utbedring.

Lærdom fra dommen

Dommen til lagmannsretten illustrer viktigheten av at man følger opp eventuelle mangelskrav på en korrekt måte. Det er særlig viktig at regler som medfører at man kan tape et ellers berettiget krav følges. I tillegg til reglene om selgeres tilbud om retting, kan kravet tapes blant annet ved brudd på reglene om foreldelse og reklamasjon.

Ettersom en feilvurdering medfører at man taper kravet, vil selv tvil om reglene er overholdt kunne medføre at man må se seg tjent med å akseptere et magert forlik, i stedet for å stå hardt på sitt krav. 

Lagmannsrettens dom er foreløpig ikke rettskraftig.

Artikkelen er skrevet av advokat Eirik Gåskjønli i Bing Hodneland advokatselskap DA.