Næringsliv

Høyesterett lot leietaker slippe å erstatte skader

Næringslokalet i Bergen var mangelfullt vedlikeholdt ved utflytting – men Høyesterett lot leietaker slippe regningen.

Advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Artikkel av: Advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.
4. mai 2019 - 08.41

Leietaker og utleier møttes den 13. mars til en endeling avklaring av et spørsmål som hadde tatt veien helt opp til Høyesterett, og dom ble publisert den 29. april. Saken har referansen HR-2019-781-A.

Saken gjaldt i realiteten følgende spørsmål: kan utleier kreve leietaker for utbedringskostnader når utleier grunnet planlagt ombygging ikke skal utbedre – men rive / totalrenovere eller bygge om? Eller sagt på en annen måte: hvem skal få den tilfeldige gevinsten som oppstår i en slik situasjon? Skal det være leietaker som slipper billig unna en situasjon der man har påført leieobjektet skade eller unnlatt å vedlikeholde i tråd med leiekontrakten? Eller skal det være utleier og eiendomsbesitter som får den tilfeldige gevinsten som oppstår ved at man får betalt for skader på noe man likevel skal rive eller ødelegge?

Etter at Bergen tingrett hadde avgjort spørsmålet i leietakers favør og Gulating lagmannsrett hadde kommet til det motsatte resultat og konkludert med at leietakers plikt til å betale stod separat fra hva som skulle skje i etterkant kom Høysterett nå igjen til motsatt resultat – og lot leietaker slippe unna.

Det hører med at utleier i tingretten krevet kr 300.000 – og at de i lagmannsretten ikke ble tilkjent mer enn en tidel av dette.

Slitt kontor skulle ombygges til hotell

Høyesterett delte seg i to, men både flertallet på 3 dommere og mindretallet på 2 dommere kom til at leietaker ikke skulle betale for det vedlikeholdet utleier her ikke ville komme til å utføre.

Leieobjektet var et kontor- og lagerlokale, der utleier som følge av leietakers ønske om førtidig avslutning av leieforholdet hadde gått ut i markedet og funnet ny leietaker allerede før utløpet av leieforholdet. Den nye leietaker skulle drive hotell i lokalene, og de vedlikeholdsmangler som utleier krevet dekket hos leietaker ville aldri bli utbedret da lokalene skulle underlegges full ombygging.

Høyesteretts flertall kom til at utleiers krav som følge av leietakers manglende oppfyllelse av vedlikeholdsplikt etter husleielovens § 10-3 er å anse som et erstatningskrav – og da de konkrete mangler som følge av ombyggingen ikke ville bli utbedret hadde utleier heller ikke lidt noe tap. Vilkårene for erstatning var da ikke tilstede. 

Uberettiget berikelse for utleier – eller urimelig at leietaker tjener på eget mislighold?

Man kan kanskje si at Høyesterett ble satt til å velge mellom pest og kolera – og at en av partene ville få en tilfeldig gevinst som følge av at det i denne konkrete saken var inngått en ny leiekontrakt som forutsatte slik ombygging at de flater og den innredning som ikke ble tilbakelevert i kontraktsmessig stand likevel skulle rives.

Høyesterett oppsummerer partenes anførsler slik jeg har gjengitt i overskriften her, men Høyesterett skjærer gjennom og skriver «Et vilkår om økonomisk tap for å oppnå erstatning for mislighold har for øvrig rent allment som konsekvens at en misligholder etter omstendighetene kan slippe lett fra det.»

Når Høyesterett tar feil – blir det riktig

Vi har nå fått en rettslig avklaring av spørsmålet om krav til økonomisk tap for å rette slikt krav om betaling for misligholdt vedlikeholdsforpliktelse mot leietaker ved utflytting, men som antydet i overskriften her mener vi det motsatte resultat antakelig har mer for seg ute i praksis – kanskje særlig for å unngå komplekse problemstillinger knyttet til hvilket tidspunkt som skal legges til grunn for vurderingen av hvorvidt det foreligger et «økonomisk tap» som berettiger erstatning. Som Høyesteretts flertall selv skriver er det ikke et vilkår for krav på erstatning at erstatningsbeløpet benyttes til – i dette tilfellet – å utbedre lokalene: «Det er et allment prinsipp at en skadelidt står fritt med hensyn til bruk av erstatningen, jf. Rt-2015-989 avsnitt 35. Det må også gjelde for erstatning i kontraktsforhold».

Så hva kan man etter dette som utleier foreta seg – eller som leietaker som ønsker en løsning på spørsmålet om hva som skjer med et erstatningsbeløp dersom utleier dagen etter betaling vedtar riving av bygget? Svaret ligger etter vår vurdering i utformingen av leiekontrakten – vel og merke med den forutsetning at det gjelder næringsutleie. Ved leie av lokale er det anledning til å avtale seg bort fra store deler av husleieloven – også fra bestemmelsen i § 10-3 som Høyesterett når har fastslått innholdet av.

Vi mener det er nærliggende for utleiere å kreve skader og andre vedlikeholdsmangler som ikke er utbedret ved overtakelse erstattet – uavhengig av økonomisk tap. Så må det bli en del av forhandlingen med leietaker om slike beløp helt eller delvis skal tilbakeføres der det beskadigede objekt rives innen en gitt tidsperiode.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.