Personlig økonomi

Fredning kan ødelegge eiendomsinvesteringen

Thommessen-advokat Mads Ole Haugen forteller om kulturminner og sterke inngrep i den private eiendomsretten.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
4. mars 2014 - 13.17

Til tross for sin sentrale plass i Norges historie har Eidsvollsbygningen ikke vært omfattet av et formelt fredningsvedtak.

En formell fredningsprosess er imidlertid nå blitt igangsatt, og fredning planlegges vedtatt 1. september 2014 i forbindelse med grunnlovsjubileet.

Basert på det som femkommer i media, er fredningsprosessen ønsket velkommen av eier av Eidsvollsbygningen (staten).

Men for andre eiere av fast eiendom kan en kulturminnefredning ødelegge for den planlagte utviklingen av eiendommen.

Hva er kulturminner? Kulturminner er i kulturminneloven definert som "alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til". Kulturminner er altså fysiske spor av menneskelig virksomhet.

Dagens riksantikvar, Jørn Holme, har uttalt at kulturminneforvaltning dreier seg om å ta vare på vår fysiske historie.

Kulturminneloven regulerer vernet av landets kulturminner, både vern av såkalte fornminner og bygningsfredning.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Automatisk fredede kulturminner Det finnes forskjellige typer kulturminner. For det første har man automatisk fredede kulturminner. Disse er fredet i kraft av ordlyden i kulturminneloven, uten krav om særskilt vedtak.

I kulturminneloven er de automatisk fredede kulturminnene listet opp, og det dreier seg blant annet om:

(i) Boplasser, helleristninger, runer og gravhauger fra oldtid og middelalder, det vil si fra før år 1537.

(ii) Hus og byggverk av alle slag og rester eller deler av dem fra oldtid og middelalder, altså fra før år 1537.

(iii) Stående byggverk med opprinnelse fra perioden 1537-1649 som er identifisert av Riksantikvaren.

Som en ekstra beskyttelse har alle automatisk fredede kulturminner en sikringssone på minimum fem meter i alle retninger rundt det fredede objektet. Disse sikringssonene anses å høre til det automatisk fredede kulturminnet.

Tiltakshaver har meldeplikt Det er forbudt å gjøre inngrep i automatisk fredede kulturminner, det vil si å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme et automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje.

Riksantikvaren kan imidlertid tillate inngrep ved særskilt avgjørelse.

Videre har tiltakshaver stanse- og meldeplikt hvis det viser seg at et igangsatt arbeid kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne på en måte som beskrevet ovenfor.

Denne plikten oppstår umiddelbart, selv om en på forhånd ikke har kjent til, eller har hatt grunn til å kjenne til, det aktuelle kulturminnet. Melding om funn skal innrapporteres til fylkeskommunen som avgjør om arbeidet kan fortsette - og i så fall på hvilke betingelser.

Det foreligger dessuten en selvstendig undersøkelsesplikt ved planlegging av offentlige og større private tiltak som vil kunne innebære inngrep i automatisk fredede kulturminner.

Undersøkelsen kan foregå ved at planen for tiltaket sendes fylkeskommunen. Fylkeskommunen skal fastslå på hvilken måte tiltaket eventuelt kan fremmes eller foreta de nødvendige skritt for å undersøke eller eventuelt frigjøre kulturminnet.

Kan stoppe boligprosjekter Det er ikke uvanlig at fylkeskommunen pålegger private aktører med ønske om å omregulere en eiendom å foreta arkeologiske undersøkelser i forbindelse med planarbeidet.

Selv om undersøkelsene ikke faktisk avdekker kulturminner og planen kanskje heller ikke blir vedtatt, blir tiltakshaver sittende igjen med regningen.

Å fastslå om det finnes kulturminner på en eiendom kan dermed bli en kostbar affære.

Dersom man faktisk påtreffer automatisk fredete kulturminner, blir økonomien i prosjektet ytterligere forverret: Utgifter til særskilt gransking av automatisk fredete kulturminner, eller særskilte tiltak for å verne dem, bæres nemlig også av tiltakshaveren.

Dette omfatter arkeologiske utgravinger dersom tiltaket tillates utført.

I verste fall kan funnet av kulturminner sette en stopper for hele prosjektet.

Fredning ved enkeltvedtak Den andre hovedtypen kulturminner er kulturminner som fredes ved enkeltvedtak.

Riksantikvaren har myndighet til å frede byggverk av kulturhistorisk eller arkitektonisk verdi. Fredningsvedtaket omfatter byggverket med fast inventar. Når særlige grunner tilsier det, kan også større løst inventar medtas i fredningen, men hver enkelt gjenstand må da særskilt spesifiseres.

Gjenstand for fredning kan også være særskilte anlegg som parker, hageanlegg, alléer, offentlige minnesmerker og andre steder som det knytter seg viktige historiske minner til.

Dersom det i fredningsvedtaket ikke er gitt nærmere regler om fredningens innhold, er det forbudt å rive, flytte, påbygge, endre, forandre materialer eller farger eller foreta andre endringer som går lenger enn vanlig vedlikehold.

Riksantikvaren kan imidlertid i særlige tilfeller tillate tiltak som ikke medfører vesentlige inngrep i det fredete kulturminnet.

Eier kan pålegges tiltakEr det fare for at et fredet byggverk forfaller, kan eier pålegges å gjennomføre tiltak for å motvirke slikt forfall.

De tiltak pålegget kan omfatte må ikke gå lengre enn at forfallet motvirkes, hvilket for eksempel innebærer at en ikke kan pålegge tilbakeføring og ombygning.

Riksantikvaren kan videre gi tilskudd til vedlikehold av fredet byggverk. Ved vurderingen av om slikt tilskudd skal gis, skal kulturminnets verdi og eierens økonomiske evne vektlegges.

Den lite formuende bonden som tilfeldigvis har et fredet stabbur på tunet, vil dermed kunne få tilskudd til vedlikehold.

En fredningssak er en omstendelig og tidkrevende prosess med blant annet høringer, offentlige kunngjøringer og varsling av partene.

Kulturminnemyndighetene har også adgang til å foreta midlertidig fredning, som innebærer en mer forenklet og raskere saksbehandling i påvente av at spørsmålet om endelig fredning avklares.

Dette verktøyet kan benyttes ved fare for ødeleggelse eller skade av kulturminner, for eksempel dersom man frykter at en bygning vil bli revet.

"Gul liste" Byantikvaren i Oslo kommune opererer med en såkalt "gul liste", som er en oversikt over registrerte verneverdige kulturminner og kulturmiljøer i Oslo.

I tillegg til fredede kulturminner etter kulturminneloven finner en her to andre vernekategorier: (i) vernet og (ii) bevaringsverdig.

Begge disse kategoriene er hjemlet i plan- og bygningsloven.

Kategorien "vernet" innebærer at kommunen i sine planer har regulert eiendom som såkalt hensynssone for bevaring (tidligere spesialområde bevaring.

For slike hensynssoner vedtar kommunen bestemmelser som fastsetter bruk og setter grenser for hva som kan tillates av endringer på eksisterende bebyggelse, samt hva slags nybygg som eventuelt kan oppføres innenfor området.

Bevaringsverdig er betegnelse på bygninger, miljøer og andre kulturminner Byantikvaren anser som verneverdige, selv om det ikke er fattet noe formelt vernevedtak.

Denne kategorien får betydning ved at Byantikvaren avgir en rådgivende uttalelse i saker hos plan- og bygningsetaten som berører bevaringsverdige objekter.

Ønsker en utbygger for eksempel å rive en gammel bolig som ifølge den gule listen er bevaringsverdig, for deretter å bygge nye boliger på eiendommen og Byantikvaren motsetter seg riving, kan plan- og bygningsetaten komme til at boligen ikke tillates revet.

Fredning etter kulturminneloven, eller vern etter plan- og bygningsloven, vil normalt ikke utløse krav om erstatning fra staten, og innebærer dermed et sterkt inngrep i den private eiendomsretten.

Lovbrudd kan gi to års fengsel Brudd på kulturminneloven kan straffes med bøter og fengsel i inntil to år ved særdeles skjerpende omstendigheter.

Også vesentlige brudd på plan- og bygningsloven og bestemmelser gitt i medhold av loven kan straffes med bøter eller fengsel i inntil to år ved grove overtredelser.

Utbyggeren som tenker at det er bedre med tilgivelse enn tillatelse og river et bygg han vet er fredet, risikerer dermed straff.

Saker om kulturminnekriminalitet håndteres av Økokrim.

Følg HegnarOnline på Facebook her!