Personlig økonomi

Hva skjer med tomtefeste? Advokatene har et klart råd

Én million nordmenn venter i spenning på den nye tomtefesteloven. Bråk blir det uansett. I mellomtiden har advokatene et klart råd.

Anders Anundsen.

Anders Anundsen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
4. mars 2014 - 16.34

I disse dager jobber regjeringen med å få på plass en ny tomtefestelov.

Planen var at den nye loven skal være vedtatt og trådt i kraft allerede 1. juli i år. Men bare for noen dager siden fremmet regjeringen et forslag om å videreføre den midlertidige loven i ett år til - frem til 1. juli 2015.

Når kanskje én million nordmenn har et personlig forhold til tomtefeste, vil loven uansett møte stor politisk motstand.

Men foreløpig er regjeringens syn på saken ikke kjent.

- Festere bør innløse nå Usikkerheten er stor, og advokater HegnarOnline har vært i kontakt med får mange spørsmål om hva som utfallet av lovarbeidene vil bli.

- Vi har mange saker om dette temaet nå, bekrefter advokat og partner Thorvald Nyqvist i Deloitte Advokatfirma.

- I nesten syv av 10 tilfeller ender fester opp med å innløse når sjansen byr seg. Har en krav på innløsning på det nåværende tidspunkt, er den klare hovedregel at du bør innløse, legger han til.

Advokat Per Aksel Hosar i Advokatfirmaet Økland & Co. deler dette synet.

- Uansett hvilken løsning regjeringen ender opp med, vil det for de aller fleste festere være mest forutsigbart å innløse tomten om de har muligheten til det. En lovendring vil med høy sannsynlighet medføre at festeforhold blir dyrere for tomtefesterne, sier han.

Nyquist forventer også at reglene vil endres i disfavør av fester.

- Krever en derfor i stedet å forlenge, vil de nye reglene trolig innebære en høyere festeavgift, og dermed også et høyere grunnlag for å innløse neste gang dette blir aktuelt.

- Vi ser nå konturene av noen alternative utfall av lovarbeidene, og pleier å basere våre anbefalinger til klienter på et par scenarier vi anser sannsynlig, forteller Nyquist.

Kan få tusener i økt festeavgift Ifølge Hosar har vi hatt en lang periode hvor tomtefesterne har fått et betydelig vern på bekostning av bortfesterne.

- Det har vært en ubalanse i lovverket som Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) til slutt slo ned på (mer om Lindheim-saken lenger ned i saken), sier Hosar.

Han mener mange vil hilse en mer balansert lovgivning mellom bortfester og fester velkommen.

- Tomtefesterforbundet er bekymret for at løsningene Lilleholt-utvalget foreslår (se lenger ned i saken) kan føre til festeavgifter som gjør at folk ikke lenger har råd til å beholde huset eller hytta, sier Hosar.

Han stiller seg tvilende til at det kommer en lovendring som får slike alvorlige konsekvenser.

- Vi må ta med oss her at dette gjelder festeavtaler som er utløpt. Festerne har rett til innløse tomten. Om de da heller velger å videreføre festeforholdet, oppfattes det vel hos mange som urimelig om de da skal kunne gjøre det til evig tid, med få muligheter for bortfesteren for å kreve en mer markedsmessig leie, fortsetter Økland-advokaten.

Samtidig har han en viss forståelse for tomtefesternes syn.

- De har levd under et sterkt vern i mange år, og noen av forslagene som nå er fremmet, kan medføre mange tusen kroner i året i økt festeavgift. At dette vil merkes hos de vel 350.000 tomtefesterne i Norge, er det liten tvil om, sier han.

- Betydelig hemsko for selgere Nyquist i Deloitte understreker at et helt generelt svar for alle tilfeller er umulig å gi, men mener likevel at han som regel kan gi en ganske god pekepinn på hva som lønner seg - uten kunnskap om alle sider av saken.

- I en situasjon der salg av eiendommen er nært forestående, er andelen av festere som velger å innløse enda høyere (enn syv av 10). Bakgrunnen er nettopp den usikkerheten som råder.

- Hva det vil innebære for tomter på festet grunn, er på nåværende tidspunkt så uklart at det kan få store utslag på prisen for en eiendom. Usikkerheten er i dag en betydelig hemsko for mange selgere, sier han.

Dette elementet vil ifølge advokaten i all hovedsak forsvinne når ny lovgivning er på plass.

- Inntil videre kan det bidra til å påvirke oppnådd pris for eiendommen. Har du ikke umiddelbare salgsplaner, bør ikke dette elementet være utslagsgivende, fortsetter han.

Artikkelen fortsetter under bildet.

- Mye rart og litt Texas Mange festere vurderer altså nå å innløse tomten de fester.

- Noen har slik rettighet i medhold av festeavtalen - eller dagens tomtefestelov. Andre festere som kontakter oss har fått et særskilt tilbud om dette fra grunneier. På grunn av usikkerheten ser vi veldig mye rart.

- Noen av tilbudene vi ser fremstår som ganske friske. Enkelte aktører har enten fullstendig misforstått hva som er situasjonen, eller benytter denne usikkerheten til å oppnå fordeler. Vi ser tilfeller av litt «Texas», og enkelte avtaler som inngås i disse dager er dessverre sterkt preget av dette, sier Nyquist.

Kan fester kreve innløsning, er tomtefestelovens utgangspunkt at innløsningssummen skal settes til 25 ganger festeavgiften.

Unntaket om at bortfester kan kreve 40 prosent av råtomtverdien, er ifølge advokaten likevel så omfattende at det så å si har blitt hovedregelen.

- Det er et problem i seg selv at det råder forvirring omkring hva som skal medregnes i «råtomtverdien».

- Det er likevel ikke disse tilfellene som er de vanskeligste. Det er tilfellene hvor partene skal forhandle om en innløsning på et tidligere tidspunkt enn loven eller festeavtalen gir adgang til, sier Nyquist

Avgjørende faktorer For de tilfellene hvor fester ikke har et krav på å innløse nå, vil en forhandling om innløsningssum ifølge advokaten ofte være basert på tilnærmingen «tenk på et tall».

- Hvorvidt en fester med mulighet til å innløse i slike tilfeller bør benytte seg av denne retten, beror på en rekke faktorer, sier han.

Her er noen av de viktigste:

  • dagens festeavgiftdagens festeavgift

  • antall år gjenværende festetidantall år gjenværende festetid

  • avtalt regulering av festeavgiften i festetidenavtalt regulering av festeavgiften i festetiden

  • tomtens størrelsetomtens størrelse

  • hvorvidt festet er del av grunneiers landbruksvirksomhethvorvidt festet er del av grunneiers landbruksvirksomhet

- Er det lang tid til festeavtalen utløper, fester har en lav festeavgift og samtidig kun KPI-regulering for eksempel hvert 10. år, vil dette gi en helt annen forhandlingssituasjon enn en avtale hvor det er kort tid til utløp, eller det er reguleringsadgang til såkalt tomteverdi, påpeker Nyquist.

Når en basert på de ovenfor nevnte faktorer har en omtrentlig forståelse av innløsningssummens størrelse, kan denne ifølge advokaten vurderes opp mot den matematiske kostnaden ved å fortsette festeforholdet.

- Vi bruker i dag normalt en diskonteringsfaktor på 4 prosent. Enten ved å forutsette feste i evig tid, eller ved å forutsette en innløsningssum på et senere tidspunkt, sier han.

Lønner seg ikke alltid Selv om de fleste festere velger å innløse, er det ikke alltid dette lønner seg rent økonomisk.

- Vi har en konkret sak nå hvor årlig festeavgift for en fritidseiendom er 1.400 kroner per år. Kontrakten utløper om 21 år, og det er kun KPI-regulering. 40 prosent av råtomtverdien utgjør ca. 200.000 kroner, og grunneier tilbyr en innløsning på 500.000 kroner, forteller advokaten.

Legges til grunn en antatt diskonteringsfaktor på 4,0 prosent og KPI-justering på 2,5 prosent, vil festeavgiften de første 21 årene kun utgjøre 25.541 kroner i dagens penger.

- Selv om vi baserer oss på et «worst case-scenario» av hva lovendringene vil bli, vil det være svært vanskelig for bortfester å forsvare en innløsningssum på 500.000 kroner.

- Eneste grunn vil måtte være at fester planlegger å selge, og frykter at kjøperne skal snu i døren som følge av usikkerheten med tomtefeste, sier Nyquist.

Hans og Deloitte-kollegenes erfaring er at mange ikke er klar over hva festeavgiften faktisk vil utgjøre over tid - og ikke minst hvilket forhandlingskort dette kan utgjøre for fester når innløsningssummen skal fastsettes.

- Dette bør derfor undersøkes nærmere når spørsmålet om innløsning kommer opp, tipser advokaten.

Lindheim-saken Bakgrunnen for at regjeringen nå utarbeider en ny tomtefestelov, henger sammen med EMDs dom i den såkalte Lindheim-saken sommeren 2012.

Saken gikk helt til Høyesterett, som fastslo at fester hadde rett til å forlenge på samme vilkår som før og på ubestemt tid, altså kun med KPI-regulering.

Berit Mogan Lindheim og fem andre norske grunneiere tok dermed saken til Strasbourg.

- EMD fastslo at denne regelen i tomtefesteloven var i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) om vern av eiendomsretten.

- Dommen gjaldt en 40-årig festeavtale på tomt til fritidsbolig. For feste av tomt til bolig- eller fritidshus har festeren særskilte rettigheter som gjør at avtalefriheten mange ganger blir svært begrenset, sier advokat Hosar (bildet) i Advokatfirmaet Økland & Co..

Skal en lage lover som begrenser partenes rett til å avtale fritt, noe som i dette tilfellet medfører et inngrep i den private eiendomsretten, må inngrepet ifølge EMD være av allmenn interesse, og interessene som dette går utover må være rimelig balansert.

- Det fant EMD ikke var tilfellet her, da all verdistigning i praksis tilfalt den ene parten, sier advokaten.

Effekten av EMD-dommen var at bestemmelsen om rett til forlengelse på samme vilkår måtte oppheves i påvente en permanent løsning som var i tråd med menneskerettighetene.

- Dommen har også medført at andre bortfestere som har blitt tvunget å inngå nye evigvarende festekontrakter, har gått til søksmål mot staten for å kreve erstatning. En rekke erstatningssaker er anlagt mot staten. Disse er stanset i påvente av at lovgiver får vedtatt en ny lovtekst, opplyser Hosar.

Lilleholt-utvalget Den forrige regjeringen satte i februar 2013 derfor ned et lovutvalg for å utrede endringer i tomtefesteloven for regler om forlengelse av feste til bolig- og fritidshus.

Utvalget ble ledet av professor Kåre Lilleholt, og besto ellers av fire andre hvor både bortfestersiden og Tomtefesterforbundet var representert.

Utvalget ga sin innstilling til justis- og beredskapsministeren 1. oktober 2013. Siden den gang har vi fått en ny regjering, og det er den nye ministeren, og Anders Anundsen, som nå må bestemme hva som skal skje videre.

Tomtefesterforbundet valgte å avgi en generell reservasjon fra hele utvalgets arbeid, og støttet ingen av utvalgets forslag.

Utvalget la ikke frem én lovtekst, men forslag til flere ulike varianter som etter deres syn var i tråd med vernet om eiendomsretten etter EMK.

  • Engangsløftmodellen. Ved forlengelse av en utløpt festekontrakt, får bortfesteren rett til å oppjustere festeavgiften én gang i samsvar med markedsverdien på tomten.Engangsløftmodellen. Ved forlengelse av en utløpt festekontrakt, får bortfesteren rett til å oppjustere festeavgiften én gang i samsvar med markedsverdien på tomten.

  • "Kombinasjonsmodell". Tillater en engangsjustering av festeavgiften, slik at den utgjør 2,5 prosent av tomteverdien. Modellen skulle ha en nedre grense på 4.000 kroner i årlig festeavgift pr tomt, og en øvre grense på 11.000 kroner per dekar."Kombinasjonsmodell". Tillater en engangsjustering av festeavgiften, slik at den utgjør 2,5 prosent av tomteverdien. Modellen skulle ha en nedre grense på 4.000 kroner i årlig festeavgift pr tomt, og en øvre grense på 11.000 kroner per dekar.

Mer om modellene her (avsnitt 6.3).

Tomtefesterforbundet foreslo sin egen modell: generalklausulsmodellen.

Forbundets høringsuttalelse på utvalgets forslag, inklusive foreslått modell, finner du her.

Følg HegnarOnline på Facebook her!