Personlig økonomi

Har du fått kjøper på nakken etter boligsalget?

Det skal mye mindre til enn bevisst tilbakeholdt informasjon for at kjøper kan ta deg på forsømt opplysningsplikt.

Visning. Prospekt. Foto: Jarl Fr. Erichsen / SCANPIX.

Visning. Prospekt. Foto: Jarl Fr. Erichsen / SCANPIX.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
20. mai 2014 - 14.27

For to uker siden omtalte vi hvilke krav som må tilfredsstilles før du som kjøper kan snakke om en mangel på boligen din.

Denne gang tar vi for oss mangel som følge av forsømt opplysningsplikt og uriktige opplysninger.

- Ved salg av bolig som selges etter avhendingsloven (avhl.), plikter selger å gi opplysninger om alle forhold ved eiendommen, som kan ha betydning for en kjøper.

- Unnlater selger å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen, kan kjøper gjøre gjeldende at eiendommen har en mangel som kan gi rett på prisavslag, gratis utbedring, heving og erstatning, sier advokat Vegard Syvertsen i Advokatfirma Grande, Syvertsen & Co. til Hegnar.no.

Les også: Ble boligkjøpet en fiasko? Når har du et krav?

I tillegg til å opplyse om alle forhold ved eiendommen, som selger "kjente eller måtte kjenne til", må de opplysningene som gis om eiendommen ifølge Syvertsen være korrekte.

- En selger hefter for uriktige opplysninger, selv om den er gitt i god tro.

- Selv om verken selger eller noen som opptrer på vegne av selger kan klandres for å ha gitt en uriktig opplysning, vil det likevel foreligge en mangel, hvis de øvrige vilkårene i avhl. § 3-8 er oppfylt, fortsetter advokaten.

Selgers opplysningsplikt - avhl. § 3-7Selger plikter å opplyse om «omstende», det vil si at plikten ikke er begrenset til feil og mangler i vanlig forstand.

- I tillegg til vanlige feil og mangler omfatter opplysningsplikten også forhold som offentlige eller private planer i nabolaget, dårlig trykk på vannet og uheldige naboforhold, sier Syvertsen.

Uheldige naboforhold kan for eksempel dreie seg om en sosialinstitusjon med natteuro, farlige/voldelige naboer, illeluktende dyrehold og annen sjenerende virksomhet i nabolaget.

Videre vil § 3-7 kunne omfatte opplysninger om at for eksempel en bolig eller en hytte er selvbygget i større eller mindre omfang.

- Når det gjelder mer kurante arbeider, som eksempelvis maling uten-/innendørs og legging av tapet kan det ikke kreves at en selger har en plikt til å opplyse om egeninnsats, poengterer advokaten hos Grande, Syvertsen & Co..

Ifølge Syvertsen har selger heller ikke nødvendigvis opplysningsplikt om tidligere reparasjoner som er utført på eiendommen, så langt det ikke er grunn til å tro at reparasjonen ikke har vært vellykket.

- Et vilkår for at en kjøper kan påberope at selger har forsømt sin opplysningsplikt, er at selger "kjente eller måtte kjenne til" vedkommende omstendighet.

- Det er ikke nok at selgeren burde ha kjent til forholdet, forklarer han.

"Kjente, eller måtte kjenne til"Det kreves ifølge advokaten ikke at selger bevisst har holdt tilbake opplysninger om eiendommen, for eksempel at det lekker vann inn fra taket ved store nedbørsmengder.

- Når selger før salget «kjente eller måtte kjenne til» omstendigheten, kan forholdet utgjøre en mangel etter § 3-7.

- Det er videre et vilkår etter § 3-7 at kjøper "hadde grunn til å rekne med å få" vedkommende opplysning. Det vil si at det er de "omstende" folk flest oppfatter som negative som skal opplyses til kjøper, forklarer Syvertsen.

Et annet vilkår for at en selger skal bli ansvarlig for å ha tilbakeholdt opplysninger om «omstende» ved eiendommen, er ifølge advokaten krav om såkalt kausalitet.

- Det må antas at den manglende opplysningen har virket inn på avtalen, enten slik at avtalen om kjøp av boligen ikke ville ha blitt inngått om kjøper hadde fått korrekte opplysninger, eller at den evt. hadde blitt inngått på andre vilkår om kjøper hadde fått korrekte opplysninger, sier Syvertsen videre.

Andre vilkår kan for eksempel være lavere pris eller forbehold om utbedringer av de negative forhold.

Kjøpsmotiverende opplysning?Advokaten trekker frem en dom fra Høyesterett fra 2003.

- Høyesterett uttalte at dersom det dreier seg om opplysninger som generelt sett er egnet til å virke kjøpsmotiverende, har selgeren bevisbyrden for at avtalen ville ha blitt inngått på samme vilkår med korrekt informasjon.

- Med andre ord: om de tilbakeholdte opplysningene dreier seg om mindre forhold, av begrenset verdi, anses de ikke å være kjøpsmotiverende for folk flest, og kan derfor ikke tjenes om grunnlag for et evt. mangelskrav, forklarer Syvertsen.

Selger identifiseres ifølge advokaten med megler eller takstmann, dersom disse har direkte kontakt med kjøper etter oppdrag fra selger, og kjenner eller må kjenne til en omstendighet uten å opplyse kjøper om denne.

Et eksempel er at eiendomsmegler sitter inne med negative opplysninger om eiendommen, og som ikke formidles videre til kjøper.

Uriktige opplysninger - avhl. § 3-8Ifølge denne bestemmelsen foreligger en mangel om uriktige opplysninger er gitt om «omstende»  ved eiendommen.

- Selger hefter for en uriktig opplysning - også om den er gitt i god tro. De opplysninger som gis om eiendommen skal være korrekte, understreker Syvertsen.

Også etter denne bestemmelsen hefter selger for opplysninger som er gitt av eiendomsmegler med oppdrag fra selger, eller for uriktige opplysninger som fremkommer av en takst eller tilstandsrapport i forbindelse med salget, såfremt selger er takstmannens oppdragsgiver.

- For at en uriktig opplysning skal utgjøre mangel etter avhl. § 3-8, må den være bestemt. Mer generelle og alminnelige opplysninger om at eiendommen er i god stand, vil trolig ikke være konkret nok til at en uriktig opplysning foreligger etter bestemmelsen, sier advokaten.

Avhl. § 3-8 gjelder ifølge Syvertsen på samme måte som avhl. § 3-7 alle slags «omstende» ved eiendommen.

Virket opplysningen inn på avtalenHerunder sorterer opplysninger om selve eiendommen, og om tilbehør og bruk.

- Alle positive opplysninger som er gitt om eiendommen faller inn under bestemmelsen - eksempelvis solforhold, bygningens alder og areal, tidligere reparasjoner, omfang av tidligere/fremtidig vedlikehold, forteller advokaten.

Han understreker videre at selger ikke bare hefter for opplysninger gitt direkte overfor kjøper, men også for opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger.

- Det er også etter avhl. § 3-8 et vilkår om kausalitet, det vil si at en uriktig opplysning medfører mangel, bare hvis en kan gå ut fra at den uriktige opplysningen har virket inn på avtalen.

- Det betyr enten at slik avtale ikke ville blitt inngått, eller inngått på andre vilkår (med hensyn til pris, forbehold aller annet) om kjøper hadde hatt korrekt informasjon, avslutter Syvertsen overfor Hegnar.no.

Følg Hegnar.no på Facebook her!