Personlig økonomi

Misfornøyd med den nye boligen du kjøpte?

- Denne loven gir boligkjøperen enda bedre beskyttelse, sier advokat Vegard Syvertsen.

Boligbygging. Foto: Finansavisen.

Boligbygging. Foto: Finansavisen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
10. september 2014 - 15.46

Vi har i flere artikler tidligere belyst avhendingsloven. Denne loven gjelder kjøp og salg av «brukt bolig», og i tilfeller der en kjøper reklamerer over feil/mangler etter kjøpet.

Samtidig går mange rundt med en drøm om å bygge sin egen bolig eller hytte, og få den mer eller mindre «skreddersydd» slik de vil ha den.

- Noen har kanskje en egen tomt, eller kjøper egen tomt, før de kontakter et firma som kan føre opp hytta eller huset de ønsker å bygge, sier advokat Vegard Syvertsen i Advokatfirma Grande, Syvertsen & Co. til Hegnar.no.

Loven som regulerer avtaler omoppføring av bolig og fritidshus på forbrukerens grunn (eiertomt eller festetomt), er bustadoppføringsloven.

Denne gjelder også avtaler om kjøp eller feste av grunn der selgeren eller bortfesteren skal stå for oppføring av en bolig som ikke er fullført på avtaletiden (er boligen oppført, det vil si «ferdig» på avtaletiden, er det avhendingsloven og ikke bustadoppføringsloven som gjelder).

- Man kan spørre seg hvorfor det er viktig å slå fast om det er avhendingsloven eller bustadoppføringsloven som gjelder. De to lovene har mange fellestrekk, og er langt på vei bygget opp over den samme «mal», forteller Syvertsen.

Advokaten vil nedenfor klargjøre når det foreligger en mangel ved boligen etter bustadoppføringsloven.

- Har sterkere forbrukervernKort fortalt har bustadoppføringsloven ifølge advokaten et sterkere vern for den private kjøper (forbrukeren).

- Av den grunn inneholder den noen «særegenheter» avhendingsloven ikke har, deriblant forbrukerens muligheter til å få dagmulkt om overtakelsen av boligen blir forsinket, sier Syvertsen.

- Bustadoppføringsloven gjelder enten om entreprenøren skal utføre arbeidet personlig, ved ansatte eller ved underentreprenører, og den må gjelde bygning som skal brukes til boligformål, legger han til.

Avtalen må som nevnt gjelde ny bolig.

- Avtale om rett til grunn og bolig som har vært i bruk som bolig, selv om det bare er for kortere tid, er ikke omfattet av bustadoppføringsloven, men av avhendingsloven, understreker advokaten.

Forbrukervernet i loven innebærer ifølge Syvertsen at entreprenøren ikke kan inngå en avtale som gir den private part dårligere vilkår enn det som følger av loven.

- Men: partene står stort sett fritt til å avtale hva som skal ytes fra hver side. Det er naturligvis en stor grad av avtalefrihet i forhold til hva som skal bygges, hvilke tekniske løsninger og materialer som kan brukes etc.

- En viss skranke for avtalefriheten vil dog være at entreprenøren etter loven forplikter seg til å utføre arbeidet på «fagleg godt vis og elles ivareta forbrukarens interesser med tilhørlig omsut», sier advokaten videre.

- Har ingen «as is»-bestemmelseUtgangspunktet er ifølge Syvertsen at arbeidet skal utføres i samsvar med det partene har avtalt seg i mellom (jf. § 25 første ledd om mangel), og kravet om faglig god utføring utfylleravtalen.

- Kvaliteten må vurderes ut fra forskrifter, standarder, bransjenormer og vanlig oppfatning mellom fagfolk, skyter han inn.

Nær sagt alle «bruktboliger» som selges etter avhendingsloven, selges med et såkalt «as is»-forbehold eller «som den er»-forbehold.

- Avhendingsloven har en egen bestemmelse som innebærer at en eiendom kan ha en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente.

- Bustadoppføringsloven har ingen slik bestemmelse. Det nærmeste man kommer er § 25 i bustadoppføringsloven, sier Syvertsen.

- Spørsmålet om mangel enklereFor nye boliger er de rettslige sidene av mangelspørsmålet ifølge advokaten ofte enklere enn ved avhendingsloven.

- Dette er fordi en kan bygge på generelle krav til standard. Når avtalen gjelder en brukt bolig, er utgangspunktet at avtalen gjelder den bestemte boligen i den stand den er, sier han.

Mener man som kjøper at noe er feil ved den nyoppførte boligen eller hytta, vil utgangspunktet ifølge Syvertsen være hvilke forventninger og krav man kan utlede av den konkrete avtalen som er inngått med entreprenøren.

Dette følger også av § 25 i bustadoppføringsloven.

- Avtalene etter bustadopføringsloven er ofte mer detaljerte. Her er det vanlig at tegninger og beskrivelser blir gjort til en del av avtalen, forteller Syvertsen.

Videre heter det ifølge advokaten at det vil være en mangel ved boligen, dersom kravet til faglig god utførelse ikke er overholdt.

- Brudd på den rådgivnings- og veiledningsplikten entreprenøren har etter loven, kan også føre til mangel, legger Syvertsen til.

- Kan kreve utbedring, avslag eller hevingHan påpeker videre at mer detaljerte krav går frem av § 13 for tilfeller der entreprenøren står for det hovedsaklige av både planlegging og utførelse.

- Mangelsvurderingen vil ofte avhenge av oppgavefordelingen; har entreprenøren tatt på seg både planlegging og utførelse, svarer han for mer enn dersom han bare har tatt på seg utførelse, sier advokaten.

Det vil ifølge Syvertsen ikke være en mangel om feilen/avviket skyldes forhold på forbrukerens side.

- Forhold på forbrukerens side kan for eksempel være feil fra forbrukeren selv, fra hans konsulenter eller fra sideentreprenører. Det er heller ikke upraktisk at det også kan være feil ved materialer forbrukeren har skaffet, eller uventede vanskeligheter med grunnen eller eiendommen ellers, sier han.

Men her må det ifølge advokaten avgjøres konkret hvor mye entreprenøren har tatt på seg å svare for.

- Dersom det konstateres mangel ved boligen, kan forbrukeren kreve utbedring, prisavslag eller heving, samt erstatning for de økonomiske tap mangelen har forårsaket, avslutter Syvertsen overfor Hegnar.no.

Følg Hegnar.no på Facebook her!