Personlig økonomi

Utsikten forsvant — fikk 500.000 kroner i rabatt

Advokat Vegard Syvertsen forteller om avslag på opptil 500.000 kroner, og hva som må til.

Foto: Gorm Kallestad / Scanpix.

Foto: Gorm Kallestad / Scanpix.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
9. oktober 2014 - 14.32

For en måned siden omtalte vi når det foreligger en mangel ved boligen etter bustadoppføringsloven.

Denne loven regulerer avtaler omoppføring avbolig og fritidshus på forbrukerens grunn, og har et sterkere vern for den private kjøper (forbrukeren) enn avhendingsloven (som regulerer kjøp og salg av «brukt bolig»).

Den nye boligen kan ha en mangel etter bustadoppføringsloven om resultatet ikke er i samsvar med de krav som følger av avtalen, eller av bestemmelsene i lovens § 7, 9, 13.

- På samme måte som ved avhendingsloven vil det kunne foreligge en mangel etter bustadoppføringsloven om forbrukeren før avtalen ble inngått ikke fikk opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, og som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, sier advokat Vegard Syvertsen i Advokatfirma Grande, Syvertsen & Co. til Hegnar.no.

Hva ligger i uttrykket «måtte kjenne til»?

- At det er uforklarlig at entreprenøren ikke kjente til de aktuelle omstendighetene. Det må ikke være noen rimelig grunn for entreprenøren å være uvitende, svarer Syvertsen.

Utsikten forsvant, fikk 500.000Advokaten understreker at det må dreie seg om opplysninger som forbrukeren ut fra en objektiv vurdering kunne regne med å få.

- Det er verdt å merke seg at det ikke er noen skarp grense mellom mangel på grunn av opplysningssvikt og mangel grunnet avvik fra vanlig god standard, legger han til.

Opplysningene trenger ifølge Syvertsen ikke å være «vesentlige».

- Et eksempel fra rettspraksis er en dom av Gulating lagmannsrett fra 2009. Denne slo fast at entreprenør og megler «måtte» ha kjent til planer om utbygging som førte til tap av utsikt. Kjøper fikk et prisavslag på 500.000 kroner.

- Det er nok at avtalen ville ha fått andre vilkår dersom opplysningene hadde vært gitt, sier advokaten.

Terrassen «forsvant», fikk 250.000Mangel foreligger ifølge Syvertsen også om resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt i forbindelse med avtaleinngåelse eller markedsføring.

- Uriktige opplysninger kan føre til mangel selv om ytelsen ellers ville bli bedømt som mangelfri. Opplysningene kan være gitt i markedsføring uten tilknytning til den konkrete avtalen, for eksempel om byggematerialer eller apparater, sier han.

Som ved avhendingsloven, kan uriktige opplysninger om areal føre til at en mangel foreligger. Advokaten trekker frem to dommer.

I en lagmannsrettsdom fra 2007 ble det gitt prisavslag på 70.000 kroner for avvik på syv kvadratmeter fra avtalt areal på «ca. 80 kvadratmeter».

I en dom fra Borgarting lagmannsrett 5. mai 2011 ga markedsføringen, blant annet i annonse, inntrykk av at boligen i 1. etasje skulle ha terrasse, noe den ikke hadde. Kjøper fikk prisavslag på 250.000 kroner (rettekostnader) og erstatning for verdireduksjonen.

- Det er ikke tilstrekkelig at det er gitt en uriktig opplysning. Det kreves i tillegg at en kan gå ut fra at den uriktige opplysningen har virket inn på avtalen, poengterer Syvertsen.

Kjøpsmotiverende opplysning?Han viser videre til en høyesterettsdom fra 2003, som gjaldt arealavvik etter avhendingsloven.

- Her uttalte Høyesterett at det er nok dersom en opplysning generelt sett må regnes som egnet til å virke kjøpsmotiverende, og at det er selgeren som har bevisbyrden for at avtalen ville ha blitt inngått på samme vilkår om korrekt informasjon hadde vært gitt, sier advokaten.

Han understreker at det stilles som vilkår at opplysningene som gis må være noenlunde konkrete for å ha vekt.

Mangel må være der ved overtakelseOm ytelsen fra entreprenøren har mangel eller ikke skal avgjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet, selv om mangelen først viser seg senere.

- Dette innebærer at entreprenøren er ansvarlig for feil som oppstår etter overtakelsen, dersom årsaken til feilen er et avtalebrudd fra entreprenøren.

- Dette kan for eksempel være feil som oppstår etter overtakelsen grunnet mangelfull veiledning om rett bruk/vedlikehold eller mangelfull utførelse av tilleggsarbeid etter overtakelse, forklarer Syvertsen.

Han forteller at en entreprenør kan ha plikt til å rette en feil som viser seg i byggetiden — men mangelsreglene kommer først inn ved overtakelsen.

- Mangler som først viser seg etter dette tidspunktet må ha vært der latent ved overtakelsen. Feil som oppstår ved en tilfeldig hendelse, uforsvarlig bruk eller manglende vedlikehold er ikke en mangel, avslutter advokaten overfor Hegnar.no.

Følg Hegnar.no på Facebook her!