Personlig økonomi

Ett års befaring - reklamasjonsfrister

Ved kjøp av nyoppført bolig kan det kreves avholdt en befaring ett år etter overtakelse. Dette for blant annet å gå gjennom feil som har oppstått etter overtakelsen. Krav kan imidlertid gå tapt før ett års befaringen dersom eventuelle oppdagede mangler ikke er reklamert rettidig, før, ved eller etter slik befaring.

Advokat og partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA

Advokat og partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA

Artikkel av: Øystein Byberg
22. november 2014 - 07.45

Artikkel av: advokat og partner Jarle Edler i Bing Hodneland advokatselskap DA.

Sterke forbrukerrettigheter ved nyoppførte boligerVed kjøp av bolig eller hytte som skal bygges eller er under bygging, har forbruker sterke rettigheter overfor entreprenøren dersom det oppstår problemer. Rettighetene fremgår av bustadoppføringslova, som gjelder både overfor entreprenøren som bygger huset, og overfor håndverkere som gjør arbeider i forbindelse med byggingen.

I utgangspunktet kan alle småfeil kreves rettet! Alt skal være i samsvar med avtale ved overtagelsen, og forbruker kan i prinsippet klage på alle småfeil og skader. Motstykket til forbrukers rettigheter er kravene til reklamasjon, som skal beskytte entreprenøren mot krav som kommer på et tidspunkt hvor slike krav ikke lenger er påregnelig.

Når det har gått omtrent ett år etter overtakelse kan kjøper - og selger/entreprenør, kreve at det avholdes en befaring. Dette for å gå gjennom feil som har oppstått etter overtakelsen. Særlig vanlig er oppståtte feil og skader, som følge av at bygget «setter seg».

Krav kan gå tapt ved for sen reklamasjonKjøper av nyoppført bolig har plikt til å reklamere på de feil og mangler som oppdages. Reklamasjonsplikten gjelder også forhold som burde ha blitt oppdaget, og i denne forbindelse legges det normalt vekt på hva det kan forventes at en vanlig aktsom forbruker oppdager.

Bustadsoppføringslova inneholder to reklamasjonsfrister som partene må forholde deg til – en relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist.

Den relative reklamasjonsfristen tilsier at kjøper skal reklamere «innen rimelig tid» etter at kjøper har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I samsvar med gjeldende rettspraksis skal det generelt en del til for at fristen kan være lengre enn to måneder. Dette kan selvfølgelig variere alt avhengig av skadens omfang og kompleksitet. Det anbefales uansett at det reklameres så snart mangelen er oppdaget. Heller for tidlig og ofte – enn for sent!

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelse. Den absolutte fristen kommer ikke til anvendelse dersom det er avtalt lengre reklamasjonsfrist, eller de påviste mangler er en følge av utvist grov uaktsomhet eller forsett.

Av bevishensyn anbefaler vi at alle reklamasjoner er skriftlige.

For ordens skyld påpekes at krav kan bortfalle som følge av foreldelsesreglene – som normalt er tre år – selv om det er reklamert på mangelen innenfor den absolutte reklamasjonsfrist.

Reklamasjon før ett års befaringDet skjer ofte at det oppdages mangler etter at den nye boligen er overtatt – dette enten fordi det skjer en skade eller fordi huset «setter seg». Det vanligste er at det oppstår sprekker i maling eller tilsvarende. Merk at ikke alle slike forhold nødvendigvis kan kreves rettet – her vil den konkrete avtalen kunne tilsi en annen løsning.

For alle feil og mangler som oppdages etter overtakelsen, er det viktig å være oppmerksom på at den ovennevnte relative reklamasjonsfrist i utgangspunktet gjelder. Det må altså reklameres innen to måneder etter at mangelen ble eller burde bli oppdaget.

Det er imidlertid vanlig at det avtales unntak fra den relative reklamasjonsfristen i bustadsoppføringskontrakter, ved at det for eksempel avtales at feil og mangler som oppdages i løpet av det første årets påpekes ved ett års befaring. Dette for å unngå at entreprenøren eller selgeren før store mengder reklamasjoner, som vil forstyrre dennes drift. Det er også vanlig at sprekkdannelser eller andre mindre estetiske mangler, som skrider frem etter hvert – hvor det altså ikke er klart når du faktisk oppdaget det – aksepteres at først blir påpekt ved ett års befaringen.

Reklamasjon ved ett år befaringenDersom det skrives protokoll fra befaringen – noe vi absolutt anbefaler – er det viktig å sørge for at alle feil og mangler som påvises også fremkommer i protokollen.

Dersom det ikke skrives protokoll, eller forhold ikke oppdages på selve befaringen, følger det av bustadsoppføringslova at forbruker må reklamere på mangler som oppdages «så snart råd er». Dette tilsier raskere reaksjon enn etter den relative reklamasjonsfristen. Gjeldende rett tilsier at kjøper i slike tilfeller normalt må reklamere innen fjorten dager etter befaringen. Selv om flere bustadsoppføringskontrakter inneholder en konkret reklamasjonsfrist knyttet til mangler som oppdages ved ett års befaringen, er det viktig å være oppmerksom på at fristen er kort. 

Reklamasjon etter ett års befaringenFor feil eller mangler som oppdages etter at det er avholdt ett års befaring, og senere enn den ovennevnte fjortendagersreglen, må det reklameres «innen rimelig tid». Her gjelder altså den beskrevne relative reklamasjonsfristen og i tillegg er det viktig å være oppmerksom på den absolutte reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelse, samt at påpekte mangler og krav i denne forbindelse kan gå tapt dersom foreldelsesfrister ikke avbrytes.

UtbedringPåviste feil og mangler skal utbedres ”innen rimelig tid”. Hvor lang tid entreprenøren har på seg, kommer blant annet an på hva slags mangler som er påvist. Dersom manglene ikke er til hinder for bruk av boligen, kan utbedringen vente noen uker. Det er imidlertid viktig at det fastsettes en konkret frist for utbedring enten i avtale mellom partene eller i protokollen fra ett års befaringen.

Reklamasjon bør fremmes så snart mangelen er oppdaget og alle reklamasjoner bør - skal - være skriftlige.

Artikkelen er skrevet av advokat Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA.