Personlig økonomi

Var boligen du kjøpte full av feil? Dette kan du kreve

- De fleste som vil ha juridisk hjelp etter et boligkjøp har råd til det, sier advokat Vegard Syvertsen til Hegnar.no.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Foto: Magnus Rørvik Skjølberg/Finansavisen.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
10. november 2014 - 16.13

I tidligere artikler har vi redegjort for hvilke grunnlag som kan medføre at leiligheten/boligen er mangelfull etter bustadoppføringsloven.

Nå vil vi presentere nærmere hvilke rettigheter du har som kjøper, om boligen er mangelfull.

- Første forutsetning for å kunne nå frem med et krav etter bustadoppføringsloven er at du har reklamert til selger innen «rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (mangelen), advokat Vegard Syvertsen i Advokatfirma Grande, Syvertsen & Co. til Hegnar.no.

Det følger av bustadoppføringsloven § 25 at mangel foreligger dersom resultatet ikke er i samsvar med de krav som følger av avtalen eller av bestemmelsene i lovens §§ 7, 9 og 13

Vi gjentar kun kort at avtalen kan ha spesifikke krav til ytelsen, og at det ofte ikke er noen skarp grense mellom de krav man stiller på bakgrunn av en nærmere tolkning og utfylling av avtalen på bakgrunn av allmenne kvalitetskrav og vurderingen etter § 7, § 9 og § 13 i bustadoppføringsloven

- Har forbrukeren krav som følge av mangelen, følger det av lovens § 31 at vedkommende kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket, sier Syvertsen.

Har huset/leiligheten du har kjøpt en feil/mangel som går ut over det avtalte, og selger ikke er uenig i dette, eller du har fått medhold i domstolene, er neste spørsmål hvilke følger dette skal få for selger.

- Et av alternativene etter bustadoppføringsloven er at selger sørger for å utbedre (reparere) feilen, enten selv eller ved å engasjere en fagperson til å utføre arbeidet, sier advokaten.

Retting (reparasjon)Er det en feil ved boligen kan forbrukeren ifølge Syvertsen kreve at entreprenøren retter (reparerer) mangelen, med mindre rettingen vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det forbrukeren oppnår.

- Vilkåret for selgers rett til selv å reparere er at det skjer uten vesentlig ulempe for forbrukeren, herunder innen «rimelig tid», og forbrukeren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting fra selger, forklarer advokaten.

Grunner til å motsette seg retting kan ifølge Syvertsen eksempelvis være at

  • rettingen krever utflytting fra større deler av boligenrettingen krever utflytting fra større deler av boligen

  • rettingen fører med seg mye støv og bråk, rettingen fører med seg mye støv og bråk,

  • forbrukeren må være hjemme fra arbeid for å ta imot entreprenøren, eller at forbrukeren må være hjemme fra arbeid for å ta imot entreprenøren, eller at

  • entreprenøren har gjort flere mislykka forsøk på retting førentreprenøren har gjort flere mislykka forsøk på retting før

Repareres ikke mangelen, og dette ikke beror på kjøper, følger det ifølge advokaten av loven at kjøper kan kreve prisavslag.

PrisavslagPrisavslaget skal være lik kostnadene for forbrukeren med å få mangelen rettet (reparert).

- Blir kostnadene urimelig høye i forhold til mangelens betydning for forbrukeren, skal prisavslaget være lik verdireduksjonen mangelen medfører, sier advokaten.

Prisavslag kan ifølge Syvertsen kreves på rent objektivt grunnlag, det vil si uavhengig av evt. «skyld» på selgers side. Forbrukeren kan ikke kreve prisavslag om han motsetter seg retting som entreprenøren har krav på å få utføre.

Hovedregelen er at prisavslaget skal svare til kostnadene med retting.

- Står rettekostnadene i misforhold til resultatet, skal prisavslaget være lik den faktiske verdireduksjonen.

- Det følger av bustadoppføringsloven § 33 at prisavslaget likevel minst skal tilsvare det entreprenøren har spart ved ikke å levere mangelfri ytelse, fortsetter advokaten.

HevingEr mangelen omfattende, og dermed innebærer et «vesentlig avtalebrudd», kan kjøper heve kjøpet.

Vurderingen av om avtalebruddet er vesentlig, skal ifølge Syvertsen foretas på bakgrunn av hva som fremkommer i den aktuelle avtalen.

- Flere dommer fra Høyesterett ser ut til å legge vekt på om mangelen gir kjøper en rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. I den konkrete, sammensatte helhetsvurderingen som må foretas, vil både objektive og subjektive momenter spille inn, forteller advokaten. 

Utgangspunktet i denne vurderingen er å se på det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse, det vil si den objektive mangelen ved eiendommen.

- Her tillegges både mangelens omfang og karakter betydning.

- Rent generelt kan sies at det skal en god del til for å kunne heve et kjøp av fast eiendom, da hovedregelen i norsk rett er at avtaler skal holdes, understreker Syvertsen.

ErstatningMens prisavslag etter bustadoppføringsloven bare kompenserer selve mangelen, kan erstatning etter bustadoppføringsloven også kompensere annet tap, eksempelvis ekstra utgifter til leie av husrom mens mangelen utbedres.

- Det er kun kjøpers økonomiske tap som kan kreves erstattet. Ulemper, bryderi og ergrelser får man ikke erstattet. Men kjøper kan på den annen side som hovedregel kreve full erstatning for tap og utgifter kontraktsbruddet har forårsaket, sier advokaten.

Han påpeker at entreprenøren har et kontrollansvar, som omfatter både direkte og indirekte tap.

- Entreprenøren er i utgangspunktet ansvarlig for tapet om han ikke kan vise at mangelen kom av en hindring utenfor hans kontroll. Avvik fra god faglig standard i selve utførelsen fra entreprenøren eller hans ansatte kan normalt ikke henføres som en slik «hindring», forklarer Syvertsen.

Han påpeker at hindring for avtalt utføringsmåte etter omstendighetene kan gi ansvarsfritak, eksempelvis der det ikke er mulig å utføre arbeidet slik (det kan også være at avviket ikke er en mangel).

Det blir et spørsmål om hva entreprenøren burde ha regnet med.

Etter lovens forarbeider skal entreprenøren være ansvarsfri for materialfeil som ikke har vist seg ennå ved overtakelsen, dersom materialene er forsvarlig valgt.

OppsummeringOppdager du forhold etter overtakelsen du mener ikke er i samsvar med det avtalte, må du huske å reklamere skriftlig til selger innen «rimelig tid», helst innen to måneder.

- Er du usikker på om du har noen sak i forhold til selger, er anbefalingen at du kontakter en advokat som har erfaring og kompetanse innen det boligjuridiske feltet, og som kan gi en vurdering av din sak, sier Syvertsen.

Han mener det er verdt å merke seg at de aller fleste som eier leilighet/bolig har tegnet innboforsikring, eller har villaforsikring.

- Disse forsikringene har rettshjelpsordning, som innebærer at du ved tvist med din selger kan få dekket 80 prosent av de løpende advokatutgiftene, ved å betale en egenandel på 3-400 kroner.

- Dette er en gunstig ordning som innebærer at de fleste som ønsker juridisk bistand i etterkant av et boligkjøp har råd til det, avslutter Syvertsen overfor Hegnar.no.

Følg Hegnar.no på Facebook her!