– Da må du rett og slett bare selge hytta

Hytteliv er ferie, familietid og fyr i peisen. Hytte er et privat gode for de som har råd, bygget av tømmer og innsmurt i romantikk. Det er vel ingen som eier en hytte gjennom et aksjeselskap?

Finansavisen har undersøkt to populære hyttedestinasjoner og har følgende konklusjon: Det kommer an på hvor du ser.

I eldre hyttegrender hvor det er store hytter på store tomter, og der skitrekket ligger et stykke unna er aksjeselskapene få eller helt fraværende. I andre grender er det motsatt. Vi finner dem gjerne i nye hyttestrøk som ligger sentralt til et skianlegg. I noen gater var 10-20 prosent av hyttene eid av et aksjeselskap. I denne artikkelen lister vi opp 50 eksempler der aksjeselskaper har kjøpt hytte i Trysil eller Hafjell.

Klart svar

Regjeringens forslag til særregler om skattlegging av privat konsum i selskap kan dermed få store konsekvenser i fjellet.

– Nå er det vanlige folks tur til å bli flådd. Det er inntrykket vi sitter igjen med etter å ha lest forslaget til særregler, sier Geir Braathe.

Han har bygget opp regnskapsbyrået Abacus Ratio i Son, og har kunder som rammes på ulike vis dersom forslaget til nye særregler blir vedtatt.

– Både bolig- og fritidseiendom er betydelig subsidiert i privat eie i Norge. Ingen eier dette gjennom et aksjeselskap fordi de skal spare skatt. Vår erfaring er at bolig- og fritidseiendom kun eies av selskaper i de tilfellene hvor det drives næring, og at den faktiske private bruken av disse formuesobjektene rapporteres inn i tråd med gjeldende regelverk, mener Braathe.

Han er en av dem som har satt seg ned og gitt Finansdepartementet tydelig svar på sitt høringsnotat.

– Vi mener forslaget er helt katastrofalt.

Han har inngående kjennskap til flere som rammes av reglene.

– Det er vanlige folk som driver næring og som innrapporterer på riktig og markedsmessig måte. Dette blir senere gjennomgått av en revisor. Det er ikke folk som er ute etter å snyte på skatten.

Milliardærene

Vi har undersøkt forekomsten av aksjeselskaper i Trysil og Hafjell og laget en liste over 50 tilfeldig valgte selskaper som eier fritidseiendommer på de aktuelle stedene.

Det er både milliardærer og vanlige småbedriftseiere som eier en hytte gjennom selskapet.

Den mest tradisjonelle delen av eksklusive hytteeiendommer i Hafjell ligger i Lunnstadmyrvegen og Nysætervegen i området over sprudlebaren Gaiastova. Helt øverst i Nysætervegen finner vi en stor fritidseiendom som er eid av selskapet Sandefjord Invest. Ifølge grunnboken ble eiendommen kjøpt for 17,6 millioner kroner i 2002. Sandefjord Invest eies av medlemmer av familien Hage, der den mest kjente er eiendomskongen Knut Hage som ifølge Kapital er god for 2,5 milliarder kroner.

Også i milliardærgrenda Lunnstadlia finner vi tre eksempler. Hyppigheten av aksjeselskaper er derimot langt større i Kjusgrenda, området som ligger på motsatt side av alpinanlegget, under gondolbanen. I gatene Tettgrasvegen og Kaldsvekroken finner vi til sammen 16 eiendommer som er eid av et aksjeselskap.

Rammes unødig

I sitt høringssvar peker Braathe blant annet på at fritidseiendom ofte ikke har relevant bruksmulighet gjennom hele året.

– Det kan være sommerhytter ved sjøen som er uegnet til helårsbruk eller fritidseiendom ved vinterdestinasjoner det er unaturlig å bruke sommerstid. Det kan også være fritidseiendom på fjellet som grunnet klima ikke er tilgjengelig i vesentlige perioder. Vi kan ikke ha skatteregler som legger opp til at det er påske hele året, sier Braathe.

Han peker til høringsnotatet der det står at «Skatteetatens kontroller viser altså mange tilfeller av manglende etterlevelse av dagens regelverk. De viser også at det til tross for omfattende kontrollinnsats fortsatt er mangelfull etterlevelse».

– Konklusjonen bygger på 1000 endringsvedtak over en periode på 14 år. Bryter man ned de samme tallene per år får man 70-80 saker per år med en samlet inntektsjustering på i underkant av 100 millioner, med andre ord noen titallsmillioner i økt proveny. Vi har store problemer med å forstå at dette kan oversettes til «mange tilfeller av manglende etterlevelse» De svært lave tallene samsvarer imidlertid med det vi opplever blant våre klienter: Stor lojalitet til skattesystemet, et genuint ønske om å gjøre alt riktig, og for vår del ingen klienter med manglende etterlevelse på dette området

– Hvis jeg eier hytta på fjellet gjennom et investeringsselskap uten ansatte og bare meg som aksjonær, hva bør jeg gjøre dersom forslaget blir noe av?

– Da må du rett og slett bare selge hytta. Du vil jo kunne leie alle hyttene i hele hyttegrenda for den summen du vil få i ekstra skatt.

Braathe mener eierne kan rammes ekstra hardt dersom forslaget blir vedtatt og regelendringen faktisk utløser salgsrush i fjellet.

– Vi kan risikere at mange må selge i et marked som uansett er nedadgående av andre årsaker. Det blir dobbel straff.

– Vi opplever at disse reglene er ren konfiskering. Ingenting i norsk skatterett har tidligere vært i nærheten av dette, sier Braathe.

Tre kategorier

En annen som har måttet sette seg grundig inn i de nye reglene er partner Irene Weiby i BDO Advokater.

– Vi opplever et jevnt trykk fra kunder som følge av dette forslaget. Spesielt er det mange familieforetak som uttrykker bekymring. Det er spørsmål knyttet til hvordan reglene skal forstås, hva skal regnes som inntektsgivende aktivitet og hvordan man eventuelt kan unngå sjablongbeskatningen.

Finansavisens gjennomgang viser tydelig at aksjeselskapene som er tilstede i Hafjell og Trysil kan deles inn i tre kategorier.

Den første kategorien er investeringsselskaper uten ansatte og med bare én aksjonær.

– Vil denne eierformen kunne overleve nye skatteregler i noen form? Eller er det eneste rasjonelle nå å selge hytta?

– I de periodene det ikke kan dokumenteres at hytta brukes i inntektsgivende aktivitet, vil aksjonæren bli utbyttebeskattet og selskapet vil få uttaksskatt. Er hytta verdt 10 millioner vil inntektsfordelen som skatten beregnes av utgjøre 2,6 millioner hvis hytta ikke leies ut og eieren ikke betaler noe for bruken. Av dette skal det da betales 35,2 prosent utbytteskatt og 22 prosent uttaksskatt. Denne skatten kommer hvert år så lenge man disponerer hytta, og dette blir dyrt. De aller fleste vil nok da enten selge hytta eller dele den ut som utbytte, sier Weiby.

Den andre kategorien er selskaper som har mer form av eiendomsselskap som driver utleie.

– Vil en profesjonell hytteutleier kunne drive videre dersom regjeringens forslag til regler blir innført?

– I høringsforslaget er det lagt til grunn at når hytta benyttes i inntektsgivende aktivitet, skal ikke aksjonæren beskattes etter sjablongreglene. Hvis hytta er fullt utleid til andre enn aksjonærens nærstående, vil ikke aksjonæren ha rådighet over hytta og det blir heller ingen beskatning etter sjablongreglene, sier Weiby, som likevel innrømmer at det ikke er rett frem.

– Det vi har uttrykt bekymring over er de tilfellene hvor hytta står tom fordi det er utenfor sesong eller den er under oppussing. Slik forslaget er nå vil aksjonæren bli beskattet for disse periodene selv om vedkommende ikke bruker hytta selv. Her håper vi det kommer noen nyanseringer i de endelige reglene. I forslaget er bevisbyrden snudd, slik at det er skattyter som må dokumentere at hytta brukes i inntektsgivende aktivitet og at det dermed ikke foreligger noen fordel. Vi forventer også at det tydeliggjøres hvilke krav som stilles til denne dokumentasjonen.

Den tredje kategorien er selskaper som har betydelig virksomhet i annen næring, og der fritidseiendommen trolig brukes som en firmahytte for de ansatte.

– I et slikt tilfelle, blir aksjonæren(e) i selskapet rammet på noen måte med de nye reglene?

– Firmahytter er unntatt fra disse sjablongreglene. Som hovedregel må det være minst ti ansatte per hytte, og selskapet må kunne dokumentere at de ansatte har lik rett til å benytte hytta, og ikke bare for aksjonæren. Sørg for å ha vedtekter som regulerer hvem som kan bruke hytta og dokumenter den faktiske bruken, oppfordrer BDO-partnere.