Av: Advokat (H)/partner Per P. Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Dette er en velkjent problemstilling for mange familier. Skal da sommer- eller vinterparadiset som familien har hatt «i alle år» overtas av et av de nå godt voksne barna, slik at de andre ikke får være der lenger. Eller skal neste generasjon overta sammen?
Det er nok av problemer og utfordringer i et familiesameie, men også muligheter for en vellykket løsning.
Drømmen om barndommens og ungdommens ferier
I arveoppgjør er det forholdsvis sjelden at det er tvist om arvingenes barndomshjem. Er det aktuelt at et av flere voksne barn skal overta barndomshjemmet, kan det være vanskelig å finne riktig pris, men diskusjonen begrenser seg som oftest til verdsettelse/økonomi.
For arvingene er det gjerne mer følelser knyttet til det som er innenfor ytterveggene i barndomshjemmet – møbler, bilder og annet innbo. Interiørelementer lar seg fordele og flytte.
På hytta derimot er situasjonen ofte en annen. Her er utsikten, stranden/knausene/fiskeplassen gjerne det vi verdsetter høyest. Dette lar seg ikke fordele eller flytte til en annet sted. Det er ikke bare i Vigdis Hjorths roman Arv og miljø at følelsene for familiens hytte er sterke.
Har hytteparadiset strandlinje langs Oslofjorden eller på Sørlandskysten, vil markedsverdien kunne være så høy at det ene av flere barn ikke har økonomi til å utløse de andre, som heller ikke med sin del av markedsverdien får midler til å kjøpe seg et tilsvarende sted. Da kan et sameie mellom arvingene være løsningen. Eller er et sameie bare en måte å utsette pinen på? Her er litt jus om temaet.
Sameieloven eller avtale?
Spørsmålet i overskriften er galt formulert. Det bedre svaret er: Begge deler. Det er nødvendig å skrive en avtale for et hyttesameie. Men det er viktig å vite at det som ikke er klart bestemt i en avtale, vil reguleres av sameieloven. Sameieloven (lov om sameige) fra 1965 bestemmer i § 1 annet ledd at loven er fravikelig, som betyr at den gjelder om ikke det er avtalt noe annet:
Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.
De «serlege rettshøve» er som oftest vanskelige å finne, mens det som er avtalt går foran loven.
Det viktigste som bør avtales i et sameie skal gjennomgås i det følgende.
Fordeling av bruken – hvem kan bruke hytta til hva og når?
I henhold til sameielovens§ 3 har hver sameier rett til å benytte sameiets eiendom til «det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva».
En hytte er vanligvis brukt som fritidsbolig for eieren, neppe til økonomisk virksomhet som sommerleir for barn (som Tomm Murstad sjøleir eller Oksnøen). Men skal en sameier kunne leie ut eller la venner låne hytta? Har mor og far av og til gjort dette, kan loven tolkes slik at også neste generasjon må kunne gjøre det – også om det viser seg å være uenighet mellom de to sameierne om dette. Dette er det derfor nødvendig å regulere i en sameieravtale.
Når det er din tur til å benytte hytta, er svakt regulert i loven, jfr. § 3 annet ledd:
Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokonmedeigar.
Både for helårs-, sommer- og vinterhytter er noen uker mer attraktive enn andre. Loven anviser fordeling i henhold til sameiebrøk, men er ellers lite konkret. Bruk tid på å diskutere dette og legg arbeide i å skrive en god avtale.
For sommerhytter med bare to sameiere kan bruk fra midt i skolens sommerferie det første år til midt i skolens sommerferie det neste, være en aktuell (men litt firkantet) deling. Da har du også ansvaret for å stenge hytta for høsten før du åpne den vinterstengte hytta om våren, mens din søster/bror får det samme ansvaret til høsten og den kommende vår.
For vinterhyttene er det julen/nyttårshelgen, vinterferien og påsken som bør fordeles. En avtale løser ikke alle brukstidsønskeuenigheter, men er som oftest langt bedre enn ingen avtale i det hele tatt.
Hvordan skal det se ut når du kommer?
Banalt spørsmål? Men skal det være båret inn tørr og kløvet ved?
Her er det irritasjonsmuligheter i mengder. Sameielovens § 8 første ledd forsøker å hjelpe:
«Ein sameigar skal fara fint med sameigetingen. Etter bruk skal han syta for opprydjing, reingjering og andre ettergjerder som høyrer til.»
Som i avsnittet om fordeling av bruken: En avtale (eller loven) løser ikke alle problemer, men en avtaleregulering er også for dette som oftest langt bedre enn ingen avtale i det hele tatt.
Vedlikehold og standardforbedring
Sameielovens § 8 annet ledd har en vedlikeholdsbestemmelse:
«Kvar sameigar har krav på at tingen vert halden forsvarleg ved like. Han kan på eiga hand ta seg av det som trengst til å berga tingen frå skade eller øydelegging, men skal fyrst samrå seg med dei andre så framt det kan gjerast utan fordrying og utanserleg kostnad. Han kan rekna seg ei rimeleg løn for arbeidet, og naudsynlege utlegg har han krav på å få att.»
Husk at forsvarlig vedlikehold er noe annet og mindre enn for eksempel innleggelse av offentlig vann (og da etablering av ordnet avløp) eller oppgradering av vaskerommet fra 1960 til baderomsstandard 2020. I et hyttesameie med tre sameiere, kan neppe to av dem tvinge gjennom en vesentlig standardheving mot den tredjes stemme. En avtalebestemmelse om at bebyggelsen skal ha tidsmessig hyttestandard bør vurderes.
For enkelte hytteeiendommer kan det være et påbyggings-/utbyggingspotensiale. Et ekstra soverom eller et anneks kan være ønskelig for en sameier, men anses helt unødvendig for den andre. Uten avtalebestemmelse om det, kan neppe den som ønsker påbygging kreve at utvidelse gjennomføres.
Salg og oppløsning av sameiet
Sameielovens ordning er at enhver sameier når som helst har rett til å selge hele eller del av sin sameieandel til hvem hun eller han vil (§ 10). Gjenværende sameier(e) har da forkjøpsrett (§ 11).
Sameieloven har i § 15 en bestemmelse om at en sameier med rimelig frist har rett til å få sameiet oppløst.
Det er ikke noe krav etter loven at sameieren som ønsker sameiet oppløst skal ha en god grunn for det; det er nok at det er gitt rimelig frist. Eiendommen vil da bli solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven – som oftest ved at tingretten oppnevner en advokat/eiendomsmegler til å gjennomføre et salg på en måte som i så stor grad som mulig tilsvarer et ordinært salg. Sameierne har forkjøpsrett, og den av sameierne som først melder seg med krav om forkjøpsrett til den høyeste tilbudte pris, får rett til å overta.
Også bestemmelsene om salg, oppløsning og forkjøpsrett kan fravikes ved avtale. En avtale som sperrer den som vil ut av et slikt sameie inne for mange år, må imidlertid være svært klar i sin ordlyd for å bli lagt til grunn dersom saken havner for domstolene.
I rettsavgjørelser er det slått fast at det har formodningen mot seg at de som har inngått en sameieavtale for all evighet har villet forplikte seg til at sameiet ikke kan oppløses eller at man ikke har anledning til å selge sin andel.
Loven har en utkastelsesbestemmelse overfor en misligholdende sameier (§ 13), men det skal mye til for at et krav om tvangsmessig utløsning fører frem. Salgs- og oppløsningsbestemmelsene i loven – og da helst hvordan salg og oppløsning er regulert i en avtale – betyr langt mer enn utløsningsbestemmelsen i § 13.
Hvor mange sameiere?
Et hyttesameie med to sameiere kan fungere godt. Men tiden går og det kommer til nye generasjoner, og da har kanskje de to blitt til åtte – som kan bety én ukes bruk i sommerferien hvert år? Da kan problemene som er beskrevet ovenfor bli enda større.
I noen familiesameier er dette avtalemessig løst slik at det er angitt at en sameieandel ikke skal kunne deles, men at det i neste generasjon bare skal være en enkelt sameier som beholder den familiegrenens andel. Da er smerten ved ikke å få bli med videre utsatt med en generasjon, men ikke eliminert.
Advokatens råd
En advokat bør være forsiktig med å anbefale eller fraråde et familiesameie. Det som kan fungere godt for en sommerhytte trenger ikke fungere godt for en vinterhytte, eller omvendt.
Om to søsken kan bli enige om bruk og innredningsdetaljer, er det ikke sikkert at disses ektefeller/samboere blir det. Det advokaten imidlertid bør gi råd om dersom to søsken vil prøve å overta en hytte sammen, er at de to ikke bør basere sitt sameie på sameieloven alene, men diskutere seg frem til enighet om bruk, salg/oppløsning og å få denne enigheten nedfelt i en god
Artikkelen er skrevet av advokat (H)/partner Per P. Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.
